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澳洲房价下跌但租金上涨?墨尔本租赁市场需求明显上升!首次置业者的购房好时机即将到来...

时间:2019-05-06 14:05来源:未知 作者:Nicole 点击:

众所周知,现在是房地产市场的低迷时期。但最新一组数据显示,情况可能会有所好转。

 

澳大利亚陷入困境的房地产市场接下来会发生什么?

 

整个国家会继续崩溃吗?澳大利亚房地产市场崩盘的不同之处,隐藏在新闻标题之下,或许我们能从中找到一些线索。

 

 

相信你已经对类似房价下跌新闻很熟悉了——澳大利亚首都城市整体房价下跌了7%左右。

 

珀斯的整体降幅要大得多(较峰值下降了18%),而悉尼的降幅也很大,房价下跌了14%

 

墨尔本紧随其后,跌幅为10%。

 

阿德莱德和布里斯班的情况相当稳定,而霍巴特的情况则有所好转,并且已达到峰值。

 

澳大利亚边远地区房价下跌2.5%。

 

 

但是!我们也可以从另一个角度来看房地产市场——租客以及租房数据。

 

在墨尔本,房价下跌的同时,租房空置率也在下降。

 

所以我们可以看到,租客和租金都明显在上升。

 

这表明市场对住房的需求依然强劲。

 

在墨尔本,房价的下跌是有下限的。

 

但在悉尼,租房空置率正在上升。很大一部分原因在于,房价下跌得太快了!似乎人们不再那么想要悉尼的住房了。现阶段,悉尼的住房需求是疲软的。

 

你可以在下面的图表中看到澳洲及几大主要城市租房空置率。

 

 

租房数据提供了对房地产市场的洞察

 

总体而言,澳大利亚房东从出租物业中获得的收入增长正在减缓。广告上的租金在墨尔本越来越贵,但在悉尼却越来越便宜。

 

了解租赁市场的实力对于预测未来的房地产市场非常重要。

 

未来几年,悉尼、墨尔本和布里斯班都将有大量公寓投放市场。

 

许多在房市繁荣时期已经打下建筑地基的高楼大厦,最后往往会在建工完成期草草了事收工。这就是房地产开发的循环性质——为了迎合市场的需求峰值,大量房产的出现造成了市场供应过剩,从而加剧了泡沫破裂。如果每个开发人员同时做同样的事情,那么对于某个开发人员来说,看起来合理的行为过程可能就不合理了。

 

 

将这些新建房屋投放市场可能会对房价和租金同时产生负面影响。那么,最大的问题是:谁将住在这些房产里?

 

在墨尔本,这个问题就不那么令人担忧了。随着空置率的下降和人口的强劲增长,这些新房显然是有市场需求的。

 

澳大利亚主要城市人口增长率之间的差异是显著的。

 

增长最低的是阿德莱德,年增长率为0.8%,增长最快的是墨尔本,年增长率为2.5%

 

 

但在悉尼和布里斯班呢?

 

风险在于,大量新楼盘将难以找到合适的租户——无论是自住者还是租户。这将进一步推低价格。

 

对于许多建造在远郊的悉尼公寓,情况尤其如此。因为这些公寓所在的远郊,在传统意义上并不适合建公寓。

 


 

在繁荣期开始建造的公寓楼现在正在进入市场。

 

负扣税

 

澳大利亚租赁市场的未来也受到未来负扣税的影响。

 

但这与租房需求关系不大,而与租房供应关系更大。

 

负扣税到底是什么?

“负扣税”并不是一种税,而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家。

 

从原理上来说,“负扣税”等于澳洲税务局(ATO)把你的投资房产视为一个“小生意”,租客缴纳的租金是你的“收入”,维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费……等等,都视为“支出”。

用收入减去支出,你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”(往往并非真正的亏损,因为房产折旧被视为“支出”,但房价增值不会被视为“收入”),这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去,为你带来税务上的优惠。


 

通过这种方式,负扣税使拥有出租房产的业主损失减少,并起到了鼓励人们投资房地产的补贴作用。

 

工党宣布从明年1月1日起免除对现有房产购买者的负扣税。

 

如果他们赢得选举并修改法律,这可能会给房地产市场带来有趣的变化。希望购买现房的投资者可能会减少。这也许意味着现房将慢慢地从投资者手中转移到自住者手中。

 

如果可供出租的房屋减少,租金可能会上涨。但与此同时,随着试图购买投资性房产的投资者减少,购买现房的价格可能会下降。

 

对于租房者来说,这可能是成为第一个买房者的大好时机。

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