众所周知，现在是房地产市场的低迷时期。但最新一组数据显示，情况可能会有所好转。

澳大利亚陷入困境的房地产市场接下来会发生什么？

整个国家会继续崩溃吗？澳大利亚房地产市场崩盘的不同之处，隐藏在新闻标题之下，或许我们能从中找到一些线索。

相信你已经对类似房价下跌新闻很熟悉了——澳大利亚首都城市整体房价下跌了7%左右。

珀斯的整体降幅要大得多(较峰值下降了18%)，而悉尼的降幅也很大，房价下跌了14%。

墨尔本紧随其后，跌幅为10%。

阿德莱德和布里斯班的情况相当稳定，而霍巴特的情况则有所好转，并且已达到峰值。

澳大利亚边远地区房价下跌2.5%。

但是！我们也可以从另一个角度来看房地产市场——租客以及租房数据。

在墨尔本，房价下跌的同时，租房空置率也在下降。

所以我们可以看到，租客和租金都明显在上升。

这表明市场对住房的需求依然强劲。

在墨尔本，房价的下跌是有下限的。

但在悉尼，租房空置率正在上升。很大一部分原因在于，房价下跌得太快了！似乎人们不再那么想要悉尼的住房了。现阶段，悉尼的住房需求是疲软的。

你可以在下面的图表中看到澳洲及几大主要城市租房空置率。

租房数据提供了对房地产市场的洞察

总体而言，澳大利亚房东从出租物业中获得的收入增长正在减缓。广告上的租金在墨尔本越来越贵，但在悉尼却越来越便宜。

了解租赁市场的实力对于预测未来的房地产市场非常重要。

未来几年，悉尼、墨尔本和布里斯班都将有大量公寓投放市场。

许多在房市繁荣时期已经打下建筑地基的高楼大厦，最后往往会在建工完成期草草了事收工。这就是房地产开发的循环性质——为了迎合市场的需求峰值，大量房产的出现造成了市场供应过剩，从而加剧了泡沫破裂。如果每个开发人员同时做同样的事情，那么对于某个开发人员来说，看起来合理的行为过程可能就不合理了。

将这些新建房屋投放市场可能会对房价和租金同时产生负面影响。那么，最大的问题是:谁将住在这些房产里?

在墨尔本，这个问题就不那么令人担忧了。随着空置率的下降和人口的强劲增长，这些新房显然是有市场需求的。

澳大利亚主要城市人口增长率之间的差异是显著的。

增长最低的是阿德莱德，年增长率为0.8%，增长最快的是墨尔本，年增长率为2.5%。

但在悉尼和布里斯班呢?

风险在于，大量新楼盘将难以找到合适的租户——无论是自住者还是租户。这将进一步推低价格。

对于许多建造在远郊的悉尼公寓，情况尤其如此。因为这些公寓所在的远郊，在传统意义上并不适合建公寓。

在繁荣期开始建造的公寓楼现在正在进入市场。

负扣税

澳大利亚租赁市场的未来也受到未来负扣税的影响。

但这与租房需求关系不大，而与租房供应关系更大。

负扣税到底是什么？

“负扣税”并不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家。

从原理上来说，“负扣税”等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个“小生意”，租客缴纳的租金是你的“收入”，维持这一“生意”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费……等等，都视为“支出”。

用收入减去支出，你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”（往往并非真正的亏损，因为房产折旧被视为“支出”，但房价增值不会被视为“收入”），这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去，为你带来税务上的优惠。

通过这种方式，负扣税使拥有出租房产的业主损失减少，并起到了鼓励人们投资房地产的补贴作用。

工党宣布从明年1月1日起免除对现有房产购买者的负扣税。

如果他们赢得选举并修改法律，这可能会给房地产市场带来有趣的变化。希望购买现房的投资者可能会减少。这也许意味着现房将慢慢地从投资者手中转移到自住者手中。

如果可供出租的房屋减少，租金可能会上涨。但与此同时，随着试图购买投资性房产的投资者减少，购买现房的价格可能会下降。

对于租房者来说，这可能是成为第一个买房者的大好时机。