维多利亚州家庭、公平和住房部的最新数据显示，截至2024年6月的12个月内，该州的活跃债券数量减少了20,000多笔。

当在维多利亚州出租房屋时，押金将存放在押金管理机构，为政府提供当前出租房产总数的参考。

数据显示，该时期租赁房产数量减少了21,712处，今年是维多利亚州自1999年以来首次出现活跃租赁押金数量下降的情况。

该州目前征收的房产税是澳大利亚最高的，房东们一直在努力应对最低租赁房产标准立法大幅增加的成本。维多利亚州政府还提高了投资房产的房产税，这是2023年5月宣布的预算的一部分。

这些额外的税收使得在维多利亚州拥有出租物业的吸引力降低，再加上持续的高利率和增加的持有成本，许多人都出售了投资性房产。

虽然我们无法确定因果关系，但活跃债券的减少似乎与投资者出售的增加有关。这些数据表明，过去一年维多利亚州出售债券的投资者数量可能超过20,000人。

过去一年中，活跃租赁押金数量绝大多数下降发生在墨尔本，大都市地区的活跃押金数量减少了20,000多笔（同比下降3.7%），而偏远地区则减少了1,000余笔（同比下降1.1%）。

过去一年来，除梅尔顿(Melton)以外，墨尔本所有地方政府区的活跃债券数量均有所下降，受创最严重的是尼伦比克(Nillumbik)、菲利普港(Port Phillip)、曼宁汉(Manningham)和莫纳什(Monash)。

梅尔顿是该市西部的一个新开发中心，吸收了外环地区大量新住宅。梅尔顿正在经历快速增长，州政府估计，到2051年，人口预计将增长到485,000多人。

除了投资者抛售外，维多利亚州在同一时期没有吸引到像其他州一样的投资者活动，这意味着新投资者的减少。

截至2024年6月的12个月内，维多利亚州向投资者发放了近50,000笔新贷款。

这些新贷款对投资者的净效应仍然导致该州的出租房产减少21,712处，这表明过去出售房产的投资者数量可能高达70,000人。

当然，一些买卖的投资者可能会购买没有租赁保证金、不打算成为长期租赁市场的一部分或仍然空置的房产。

在典型的一年中，活跃债券增加了约20,000只，约50,000笔新贷款流向投资者，这意味着销售的正常流失率可能约为30,000只。这意味着，与典型年份相比，截至2024年6月的一年中，可能又有40,000名投资者卖出了债券。如果是这样的话，这意味着与更典型的年份相比，销售数量增加了一倍以上。

同期，墨尔本新出租房屋数量下降7%至41,734套。

墨尔本SA4各地区的新出租房屋数量均有所下降。该市外东区的新出租房屋数量下降幅度最大（同比下降17.8%），而从绝对值来看，墨尔本内城区的新出租房屋数量下降幅度最大（下降1,153套）。

对租赁市场的影响

截至2024年6月的12个月内，每个大都市地方政府区的租金都有所上涨，而在此期间，活跃债券数量却大幅下降，部分地区的年租金增长率接近20%。

令人鼓舞的是，尽管租金成本仍高于一年前（同比增长7.5%），但9月份价格增长速度有所放缓，墨尔本房屋的周租金中位数在过去一个季度持平，因为租金已达到可负担上限。这反映了租房需求的缓解，租房负担能力紧张迫使更多人搬进合租房或回家与家人住在一起。海外移民已达到顶峰，国际学生人数减少也可能缓解需求压力。

总体而言，截至2024年6月的12个月内，活跃债券下降幅度最大的大都市地方政府区域，在此期间空置率下降幅度也最大。

与之相反，梅尔顿是过去一年中唯一一个活跃债券增加的大都市地方政府区域，其租赁条件有所缓和，空置率有所增加，但租金价格在此期间仍然快速上涨。

租房需求也可能受到一些首次购房者的影响。高租金和低空置率也使一些人更愿意购买自己的房屋，许多租房者看到了所有权安全性的价值。

维多利亚州首次购房者的数量目前已经超过其他州，该州占首次购房者所有新贷款的32%，有几个因素有助于提振首次购房者的活动。

其中之一就是投资者的外流为首次购房者进入市场提供了机会。

墨尔本仍然是澳大利亚最实惠的首都租赁市场之一。

首次购房者购买并出售的出租物业可减少相同数量的租赁需求和供应，但很难确定首次购房者活动的增加是来自之前租房的人，还是与家人同住的人。

在维多利亚州活跃租赁债券减少21,700份的这段时间里，该州向首次购房者发放了近35,000笔新贷款，约占潜在70,000笔投资者销售额的一半。

墨尔本仍然是最实惠的首都租赁市场之一——只有霍巴特更便宜。

但预计维多利亚州未来五年人口增长速度将是各州中最快的，如果租赁房屋数量继续下降，将会产生影响。

鉴于新移民通常选择租房居住，投资者的持续撤离和出租房的减少将对该州的租赁市场产生影响。

如果维多利亚州相对于其他州的投资吸引力仍然较低，那么最终可能会导致新建筑数量减少，因为向投资者预售的资金将用于资助新开发项目，特别是在多密度领域。

与此同时，新住宅的建设和交付成本也上升了，维多利亚州和其他州一样，新建住宅数量低于预期。如果开发活动进一步受到限制，这些政策最终将导致购房者和租房者的成本上升。