澳大利亚卫生和福利研究所于2024年7月在其官网上发布《住房负担能力》指出，截至2024年的十年间，澳大利亚首府城市已建独立房的中位交易价格大幅上涨。

如悉尼独立房的中位交易价，从2013年第一季度约61.5万澳元涨至2023年底的约130万澳元，到2024年9月份季度，更达到接近165.5万澳元；2023年底，堪培拉的独立房中位价格（98万澳元）在首府城市中居第二，接的是墨尔本（84万澳元）和布里斯班（83万澳元）。

公寓等住宅类型房价同样普遍上涨，例如，悉尼公寓的一些中位交易价从2013年初的52万澳元涨到2023年底的78万澳元。首府城市以外的地区价格也在上涨，但总体来说要便宜。

下图显示过去10年首次置业者平均贷款额的变化：

图注：过去10年首次置业者平均贷款额的变化（图片来源：SBS News)

楼层虽涨 难敌房价

房价和房租的上涨，增强了住房负担压力。近些年来，明显的年轻人从首府城市迁往其他城市和偏远地区，房价和生活成本“双高”推动了这种情况。

悉尼科技大学建筑环境学院副教授葛馨博士（Dr. Janet Ge）主要研究住房可负担性、住房市场和房价，以及房地产技术的应用等。

谈到如何看待目前的住房可负担性，她告诉SBS普通话节目，这对很多家庭和政府来说，都是“非常有争议”，“特别是在悉尼和新州，房价确实太高了……可支付能力确实是很大的压力”。

格拉坦研究所赫尔和经济安全主管布兰登·科茨（Brendan Coates）去年年底接受SBS新闻采访时指出，该研究所的分析显示，过去20年里房价上涨了四倍，是晋升的两倍多。

他指出，利率对房价等有很大影响，而且人口不断增长，住房供应短缺，疫情以来人均需求增加，都会增加住房需求，房价也随之上涨。

“这些都贵”：从地价建材到人工

葛馨副教授指出，从地价、建筑材料到人工等等，“目前这些都贵……这两年来说，建筑成本简直涨得非常快，这给家庭和政府都造成了压力”。

“地价就不用说了，因为需求越多，地价就不断地涨。”

她表示，建筑材料成本从新冠疫情之前至今不断增加，“这当然跟它的运输成本有一点关系，要从海外运过来，但是跟它的需求更多关系。需求越多，那么材料（价格）也会增加”。

她提到，人工也比新冠疫情前贵了许多，建筑行业缺少技术工人，这推高了人力成本。“以后人又缺了，当然人工会越来越贵了”。

葛馨博士表示，目前政府有许多基建项目需要大量建筑人才，很多公司都接了工作合同，“对于开发房屋方面，相对建筑工人数量就会少了，那对于综合的要求也更高”。

图注：悉尼科技大学副教授 Janet Ge 博士

2024年8月，新州生产力和平等委员会发布了关于新州住房供应挑战与政策选择的最终评估报告，所委托国际经济中心进行的分析显示，“在悉尼典型的中高层公寓楼中，交付一套新公寓的指导成本已从2018年的66.6万亩，上升至2023年的90.5万亩，增长了23.9万亩，即36%。与预计88.5万亩的售价相比，成本的增加表明，在当前环境下，许多住宅项目难以开发交付”。

“新建住宅（如公寓）的售价难以覆盖地下室，承受成本和风险。”这种情况影响了房屋建设和供应。

“允许我们疏通开发流程，采用新技术和新理念。我们需要壮大本地建筑工人队伍，并让更多拥有建筑技能的移民加入进来。同时，我们还需确保建造者适合各种收入群体、家庭规模和生活阶段的住房，”新州生产力和平等专员彼得·阿赫特斯特拉特（Peter Achterstraat）在这份报告中表示。

而针对建筑行业技能人员这一问题，2024年12月初，澳大利亚紧急发布了《核心技能职业清单》。它涵盖了456个工作岗位，包括建筑领域，如木匠和砌砖工以及施工经理项目等。

移民部长托尼·伯克（Tony Burke）表示：“政府决心解决技能人才难题，尤其是建筑行业。”

“这是吸引合格工人帮助建造更多房屋的重要一步。”

如何提高购房可负担性？

无论购买还是租赁，住房可负担关系到个人和家庭的生活质量，也影响社会经济发展。

“土地太珍贵，太有限……通货膨胀在涨，物价在涨，生活成本也不断增高，所以买房就更是一个挑战，”葛馨博士认为，针对住房可负担，没有单一的解决方案，而需多方合力。

她强调住房规划的重要性，因为供应滞后会造成房源紧张，因此需要很好地预测需求需求，提前做好规划。

其次可以从住房设计入手考虑，她认为，必要一式大房设计。合理的房型设计，有助降低购房人口。对于一些小家庭和收入人口较低来说，如果是大房，或者需支付收入的30%或更多。小户型则房价相对要低一些。

另外她还提到，可以考虑支持举措和住房成本控制，比如奖学金补助、对低收入家庭的补助、利息上的多种融资渠道，以及政府通过各种举措，鼓励税务参与支持社会可负担住房的项目等，帮助家庭获得可负担住房的同时，还要考虑发展商有盈利空间，“这样才能起到双赢的效果。”

分析：科技带来解决思路

关于建房成本，葛馨副教授认为，科技发展可以在房屋设计建造和材料使用上提供新的方案。

她介绍了城市房屋和预制房屋，“使用新的科技，可以把房子按件、部分拆掉，可以拆掉可以安装。”她认为，这能够灵活设计，也减少一些原材料的浪费。

她也提到，这需要政府提供规划和指南，比如在新州，是否能够使用这种优先建筑以及使用；目前在最新已有优先建筑。

除了3D打印房屋之外，葛馨博士接着提到了建筑信息模型，“让建筑师和建筑商去建设一些数字化模型，就可以最大化这种设计……这可以使成本降低和增加更有效的成型，可以减少设计上的一些错误，减少浪费，减少在建筑上重新返工”。

房价还受到什么影响？

房价是否还会涨？

对此，葛馨指出，“房价受到很多种因素影响”，“它人口的迫切需求是刚需，这个需求增加，房价也随之增加，但这并不代表着每一种房型（的价格）都会增加，也不代表着每一个地区的房子（价格）都会增加”。

她还强调，“房子不仅会受到需求的影响，当然也会受到经济的影响，还受到比方说战争、新冠或其他因素的影响。我们所说的房价预测，也要根据不同类型房子的情况去说”。