年内三次降息令澳大利亚潜在购房者贷款额度显著提升，但最新分析揭示，新增的借贷能力已被飙升的房价完全吞噬。Cotality咨询公司研究发现，当前普通家庭可贷款金额较抵押贷款利率峰值时期高出5.5万澳元，但同期住宅中位价已暴涨6万澳元，意味着借贷能力增长已被高企的房价侵蚀殆尽。

研究机构数据显示，11月首府城市住宅价值涨幅1%略低于10月的1.1%，但住房需求持续超越供给的态势未改。”人们正背负更大债务，却获得更低性价比,”坎斯塔(Canstar)数据洞察总监莎莉·廷德尔(Sally Tindall)直言,”他们实际少买了价值5000澳元的住房——这无疑是性价比的倒退，因为获得更少住房的同时承担了更多债务。

澳大利亚储备银行年内三度降息，将现金利率从峰值4.35%降至当前3.6%，此举不仅提升买家贷款额度、推高拍卖支出，更吸引更多潜在买家入场，共同助推房价攀升。今春联邦政府5%首付计划的扩容也为买家提供了额外支撑。

与此同时，市场待售房源持续紧缺，多年建设不足的滞后效应正逐步显现。廷德尔指出，每次降息都让买家发现能从银行贷得更多，这可能在拍卖中推高房价，因为所有竞标者的预算都同步提升。”你的最大购房预算看似增加了，但实际增幅已落后于房价涨幅,”她强调道,”那5.5万澳元并非白得，仍是必须偿还银行的债务。”

她补充说，此前关于利率可能进一步下行的预期也刺激了买家热情，这种预期非但未提高住房可负担性，反而为房市火上浇油。不过她表示将密切关注消费者信心变化，上周意外强劲的通胀数据已促使部分经济学家警告本轮降息周期或已结束，下次利率变动甚至可能上调。

阿特利尔财富(Atelier Wealth)董事总经理亚伦·克里斯蒂-戴维(Aaron Christie-David)指出，房市增速已超越潜在买家的储蓄能力。他特别提到，升级置业者往往需支付高于中位价购买优质房产，在降息周期中其购买力相对可选住房实则下降。”这并不能保证买到更好的房子。通常结果是背负更沉重贷款、更高月供、更高购房款及更多印花税,”克里斯蒂-戴维分析道,”即便贷款额度增加，对他们也毫无助益。

他表示，上涨市中的首购族可能陷入竞标战，被迫支付轻微溢价或”新手税”;相较之下，投资者或能从低利率环境中获益--他们不与升级置业者直接竞争，可能胜过首购族，且还款压力减轻。

数字抵押贷款经纪商芬斯波(Finspo)首席执行官安格斯·吉尔菲兰(AngusGilfillan)观察到，今年买家决策速度普遍快于去年，但购房难度并未降低。”房市竞争依然激烈。尽管购买力提升、贷款额度增加，即便有[5%首付计划等政策扩容，也不意味着所有客户购房变得更轻松,”吉尔菲兰坦言,”在墨尔本、悉尼等高房价城市，购房仍是巨大挑战。”

他注意到去年许多客户获得预批后观望期长达6至9个月，如今则缩短至3个月左右，认为低首付计划可能促使买家提前入市。但市场表现分化明显:能享受低首付政策、收入良好或双收入的首购族，过去半年购房能力确实增强;但升级置业者数量不及往年，更多业主正考虑翻新现有住房。”今年第三次降息后客户情绪曾非常高涨,”吉尔菲兰描述道,”但现在人们意识到这可能是本轮周期最佳时刻，促使他们重新审视预算:我能负担多少?月供会是多少?"