即便身处新冠疫情导致的经济衰退中，全澳房价仍继续上涨。

房地产分析师表示，澳大利亚房价将不再如原先预计般下跌10%至20%，并认为如果疫情在澳大利亚继续得到控制，明年初房价将进一步上涨。

继10月份的攀升之后，CoreLogic的全国房价指数在11月连续第二个月上浮，住宅价值环比增长0.8%，全年上涨3.1%。

CoreLogic住宅研究主管Eliza Owen表示，在4月至9月期间澳大利亚房产价格下跌2.1%之后，这显示出一种“新的复苏趋势”。

Owen认为：“这些结果表明，房地产市场继续保持势头。”

“一个月来，虽然悉尼、墨尔本和布里斯班的房价涨幅不到1%，但所有较小的首府城市房价涨幅均超过1%。”

Owen表示，尽管“我们正在经历的，自上世纪三十年代以来最严重的经济衰退与住房价值的攀升看似十分矛盾，”但在经济遭遇负面冲击时，房价上涨也并不罕见。

通常情况下，当失业率上升时，储备银行会采取措施降低利率，使人们的购房成本更低。

上周，澳大利亚央行将现金利率维持在0.1%的创纪录低位。

澳联储行长Phillip Lowe此前曾表示，虽然利率不太可能降至零，但利率可能在大约三年的时间内维持在低位。

Owen表示:“那些仍有工作、有能力买房的人会发现，他们有机会获得更多资金，而债务成本也更低。”

但是S&P Global Ratings发布的另一份报告显示，到明年年初，更多的人将会拖欠他们的抵押贷款还款。S&P表示，贷款还款的暂停掩盖了COVID-19对贷款违约情况的真实影响，但与COVID-19封锁相关的欠款问题正开始显现。该机构还警告称，随着借款人利用低成本的借贷条件购买或升级房产，澳大利亚家庭债务与收入之比可能上升。

租赁市场也出现了严重恶化，尤其是在悉尼和墨尔本的内城区，这些地区严重依赖国际学生和在危机中失去工作的餐饮和住宿行业人士。

尽管过去3个月，独立屋价格的上涨使得首府城市的整体独立屋房价攀升1.1%，但同期，这些城市的单元房价格下降了0.6%。

不过，到目前为止，墨尔本的单元房价值在整个COVID期间的跌幅小于预期，并在最近几个月显示出更实质性的复苏趋势。

“投资者发现，在市中心地区很难找到租户，”Owen表示。

“自疫情爆发以来，单元房租金已下跌近8%。在悉尼，公寓房租则下跌了近7%。”

租金状况的改善在很大程度上取决于国际边界的重新开放。

Owen补充道:“据我们所知，第一次来到澳大利亚的外国人中，有80%会选择租房，他们其中很多人是国际学生。”

考虑到Corelogic是那些曾错误预测房价将下跌10%至20%的房地产分析师和经济学家之一，Owen不愿给出未来房价预计上涨的幅度。

但她表示，在低利率、消费者信心上升和政府刺激措施的支撑下，房价将一直上涨到明年初。

“在2021年，我们很可能会看到增长——我不知道具体数字会是多少，”Owen表示。

“COVID-19病例是否会再次激增、疫苗的分发速度会有多快、与中国的贸易关系会如何发展，以及我们能多快让人们重返工作岗位，这些都将会影响房价的走势。”

澳大利亚央行一直在以“房价下跌50%”为条件建立模型，并表示，澳大利亚的经济复苏将是“不可预测和不平衡的”。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，房地产市场的表现“远好于”他6个月前的预期，当时他估计跌幅最高可达20%。

Oliver认为：“在一些市场，特别是在墨尔本和悉尼以外的市场，似乎有一种‘对错过机会的恐惧’正在悄然蔓延。”

他预计，按照目前的上涨速度，首府城市平均房价将在明年4月超过2017年9月的历史最高水平。

但移民数量的锐减可能会成为一个问题，尤其是在墨尔本和悉尼的市中心地区。

Oliver指出：“净移民人数从每年约24万人转变为本财年(减少7万人)和下一财政年度(减少2万人)的预期净流出人口将会产生重大影响。”

不过，一些数据指标表明，现在对卖房者来说是好时机。

房地产市场的待售房屋存量较去年同期下跌约20%，较5年平均水平下跌24%。

自7月以来，已成交房屋销售数量保持相当稳定，在维多利亚州以外地区的销售活动上升，抵消了由于最近封锁时期使得该州房屋销售大幅下滑的影响。

在全国范围内，CoreLogic过去3个月的成交销售预期比去年同期高出约1%，原因是偏远地区销售业绩强劲。

拍卖市场已经走强，11月份的清空率保持在70%左右，远高于过去十年间61%的平均水平。

Owen表示:“销售所需的时间在减少，卖家必须降价的现象也在减少——因此，这些指标表明，这更像是一个卖房市场。”

相对于首府城市，偏远地区市场的增长更为强劲。11月份的房价上涨了1.4%，而相比之下，首府城市房价上涨了0.7%。

NAB产权主管Andy Kerr表示，11月房屋贷款需求是他在两年多来看到最强的。

他表示:“过去6周的申请人数比更之前的6周增加了25%以上。”

“我们目前预测，未来两年，房地产价格每年将增长5%以上，公寓价格可能滞后于独立屋价格的增长。”

建筑业也表现强劲。根据澳大利亚统计局公布的数据显示，10月份建筑批建数量连续第四个月上升。

十月份获批住宅总数(经季节性调整)上升3.8%，为2000年2月以来的最高纪录。

S&P发布的报告中称，由于利率下调和政府支持，抵押贷款违约情况仍在可控范围内。

9月份，澳大利亚抵押贷款的标准普尔表现指数(SPIN)从一个月前的1.17%降至1.12%。

但是，推迟抵押贷款还款掩盖了COVID-19对违约情况的真实影响。

报告称：“因新冠疫情而获得还款假期的贷款大多不包括在拖欠贷款中。”

“这是因为在贷款减免期间，大多数贷款机构在其传统的欠款报告中没有包括COVID-19艰难时期中特殊安排的贷款。”

该公司表示，问题可能会在明年初浮出水面。

报告称:“我们预计，随着借款人还款假期的结束，以及财政刺激措施逐渐退出，2021年(第一季度)债务可偿还性压力将开始显现。”