王先生此次有幸参加集团物业部组织的赴澳考察，历时15天，参观了20多个项目，领略了悉尼、布里斯班、黄金海岸、墨尔本迷人的城市风貌，感受到了澳大利亚高度文明的人文面貌，此行给他留下了深刻印象，也对他的物业管理工作以很大启示，澳洲之行的颇多收获现与大家分享。

一、美丽的澳洲，理想的人居天堂

1、       1、优越的自然概况

澳大利亚地域770万平方公里，相当于中国的百分之八十，物质资源比较丰富，人口只有1800万，主要居住在沿海几个大城市。澳洲四周环水，海岸线长达19600公里，建筑多是依海而建，加之得天独厚的南半球热带气候，植被四季常青，天高云淡，风和日丽，处处是亮丽的风景线。澳洲主要经济有三大产业：畜牧业、旅游业、教育业，是个多民族移民国家，华人占5.6%，

2、法制的国家

一踏上澳大利亚国土就给人一种清新的感觉，大街上看不到巡警，马路上没有交警，小区也没有保安，但社会秩序井然有序，通过导游的介绍我们得知，这主要缘于这个国家法制很健全，很细致入微，甚至我们觉得很平常的小事，也上升至法律的明文规定，如随地吐痰罚款100元，违章吸烟罚款500元，违章开车吊销驾驶证一年等，所以人们都很自觉的遵守，处处依法办事。人们法制观念很强，社会上出现了问题都由法律解决，有一条街竟有180家法院。在这里人权得到充分的尊重和保证，如福利事业明文规定，同性恋合法，可以结婚，确定每年3月2日是同性恋节，20万人上街，集会游行，政府也给予一定的支持。因法律严谨，所以犯罪率很低，社会秩序稳定健康，导游自豪的说：“我家出门时可以不锁门”。

3、        3、高度文明的国家，高素质的公民

刚接触澳洲人第一个感觉就是亲切。飞机上的空姐，出租车上的的哥，初次见面即面带微笑、又说话和气，服务细微周到，使游客得到了尊重也提高了身份，感觉亲切，心情自然轻松愉快。

在出访的15天里，通过导游介绍和王先生的观察，澳大利亚的确是一个高度文明的国家，澳洲人自觉遵守公德，已养成了良好的习惯，几件小事可以说明这一点：路口的人行道有红绿灯，红灯亮时即使两旁没有车辆也没有行人抢过的现象；行人过马路都走人行横道，没有就近横冲马路的人；汽车司机看到有人想过马路，会停下来，点头或打手势让行人先过去。澳大利亚路面非常干净，没有尘土也没有一点赃物，我们怎能忍心将坏习惯带去，所以有痰找到垃圾箱，再吐到里面。

澳大利亚整个就像个大公园，随处可以找到可欣赏风景的休闲椅、可野餐的草坪，但不管在哪休息娱乐，人们都自带垃圾袋，临走时先将废物和周围环境打扫干净再离去。公园不锈钢电器烧烤炉是无人看管的、不收费的公共设施，每个人用完后都清洗的干干净净，为下一个使用者提供方便。有时不认识的两家使用一个烤炉，友好相处，都为对方着想，遵循一个原则，你方便，我方便，大家都方便。

澳洲人说话轻声、慢语，担心打扰别人，无论办公室内、走廊里还是餐馆里都没有人大声讲话，甚至在园区参观，导游都提醒要注意小声讲话，不要影响居民休息，在考察期间没有看到吵嘴的，打架的，就是乞丐行乞也以文明的以不打扰别人的方式操作。

二、精心打造的项目

同时王先生也看到了二十几个项目，各个是精品，无论高层公寓，还是别墅豪宅，设计各具风格。在户型和装饰方面考虑更多的是高雅、舒适、实用，澳洲人追求住宅视野的赏心悦目，非常认同景观消费，好的景观的房价要高出一般的几倍，景观选择的顺序是：湖边、河边、海边、树木、绿地。

澳大利亚卖期房也卖现房，多数是卖期房，预购房可与开发商签订合约，提出设计风格要求，由开发商设计也可以自己设计，提出你的设计方案，由开发商执行施工及装修，只要符合园区的整体规划就可以。项目建造周期很短，一般都在本年内完工，别墅签约后，设计准备一个月，建造两个月，交房都是精装修。原则上业主不准再二次装修，因为再搞装修会对园区环境及周围邻居造成影响，所以买房装修一次到位，进住时已无任何麻烦及顾虑，搬家即住，甚至连窗帘都已安好。

澳洲房产还有一大特点，所售房屋不按面积定价，不像我国房产销售时有很多概念和问题，如销售面积、建筑面积、使用面积、公共区分摊面积，以及阳台算不算面积等问题，购房者都很难搞清楚。澳大利亚全国都执行一栋别墅、一套公寓以多少钱销售，每处房产的价格都不一样，这也是与国情有关，因为相同面积相同户型相同地点的房子售价却差距很大，原因一是房间景观不同，二是装修的档次也不同。

澳洲开发商建造每一个住宅都考虑到了视野景观：水、树木、绿地；如果没有天然的景观，就造人工的，甚至在高层楼内，也栽植真树、花卉，做喷泉、瀑布，顶楼建露天泳池等，一切都考虑到生活的方便、舒适和美好的享受。

澳大利亚的样板间作用是很大的。样板间布置的高雅华贵，但客户不用拖鞋也不用带鞋套，就可以直接踏上地毯。室内的物品可随意触动，沙发、床可以坐，可以躺，卫生间可以使用，随处可以拍照，给人一种样板间就是给人展示未来生活的，只有亲身体验才能得到这种享受的感觉。当然，前提也很重要，在澳大利亚购房参观者都有良好的素质，样板间都是无人管理的对外开放，仍然保持着干净整齐，井然有序。

通过参观多个样板间，发现澳洲的样板间都可以随时卖掉，再重新装饰的。样板间内的饰物高雅，简单，讲究布局，有生活情调，每个房间饰物都不多，4至7件，但很有档次。

如果决定购房，须预交10%订金，入住时办理按揭交款手续，可以全额按揭，但要有资产抵押。在入住前购房者有三次看房机会，定日，定时，可以随时提出发现的问题，便于开发商纠正，避免了交屋时验收出现纠纷。拿到钥匙时就是合格房，就可进住，这时出现问题就需通过法律解决。因为你有三次看房的权利，没看出来问题的后果，购房者自负。

三、独特的物业管理模式

业主没办理入住前，由开发商聘请物业公司，同时向物业公司收取一笔管理权转让费。物业管理不需要前期介入，第一个业主办理入住的时候，物业管理工作即开始运行。业主入住初期就开始成立业主委员会，由开发商根据售楼时掌握的情况与物业公司一同策划成立业主委员会，业主委员会是住宅小区管理的主体，与物业公司基本是和属办公，共同制定小区管理方案、业主公约、服务内容、服务标准、收费标准，重大问题都是开会举手表决，物业管理员也有表决权。是真正的共管模式，业主委员会委员是有薪酬的参与管理。

业主委员会与物业公司签订管理协议，明确责、权、利。当发生纠纷时用法律手段解决，每季度物业公司向全体业主公布经营情况，未在家住的业主以书面形式邮寄，年末接受业主委员会管理审评，决定是留用还是辞退。

物业费收取的方式也很特别，是在规定的时间内由银行划拨，业主自己到银行去交，时间分每季度交、每半年交、每年交不等，取决于双方共同的约定。物业公司将管理费一部分拿出来交给保险公司投保，一旦出现业主出国、发生意外或业主赖帐，不能正常交费时由保险公司支付物业管理费。有违背公约的业主，业主委员会有权开会做出决定，免去他在小区所享有的一切权力，甚至起诉到法院。这一条很厉害，会使违约的业主在众人面前抬不起头、无地自容。所以大家都自觉遵守公约，维护公约的实施。

小区会所都是无人管理，设有泳池、球类、棋类、健身器械。每家发一把钥匙，需用时自己开门娱乐。平时人很少，多是亲朋好友来访在会所相聚。在会所活动，健身娱乐，包括使用烧烤炉，都是免费的。会所备有饮品、食品，可自行拿用，自觉按价签单，月末结账。活动后由使用者将房间打扫干净。人们做的都很自觉，虽无人管理，但一切井然有序。

园区有自家车库，公寓有集中车库，园区路两侧可以停车，在园区丢车与物业管理没有关系，由保险公司负责。园区管理不设维修，由专业公司提供服务，业主家需要维修时，可以由物业公司帮助找，也可自己找，按时记费，物业公司对维修结果不负责任。

房子主体、外墙面、防水等保修期七年，其他部位，上下水、电器、内装修等保修期三年，保修责任由开发商负责，物业公司负责沟通协调。

物业管理部开展房屋中介业务，设有专人负责信息收集和发布，一是为了方便业主；二是有可观的收入，一举两得。澳大利亚的物业公司老板说，做物业管理的都赚钱，没有亏本的生意，也不可能去做亏本的生意。

小区的一切真正是属于业主拥有，每个业主都非常的关心和爱护，所有设施都有自己的一份，保护好了房产能增值，自己的生活也更舒服。公共设施需要维修或更新的，物业公司拿出预算，业主委员会作决定，费用由全体业主分摊。

物业费也是根据大家的意愿，是动态的，收多少，多长时间收一次都可以调整。

四、王先生澳洲之行的感受和启示

这次澳洲之行，收获多多，感受多多。开阔了视野，了解到异国他乡风土人情，建筑别具特色，管理井然有序，国民安居乐业。我的几点感受总结如下：

1、我们是一个很棒的团队。

在团长向云的统领下，学习目的明确，行程科学合理，参观项目各个符合我们学习心愿。团员之间互相关心、爱护，建立了一种新型的朋友关系，半个月的时间没留下遗憾，没发生什么插曲，给接待我们的华人和接触到的外国人留下了良好的印象。顺利完成了考察任务，愉快的满载而归。

2、团队内部的沟通是大收获。

我们一行八人都是全国各地万科的物业老总。平时接触很少更没有时间和机会在一起畅谈和交流各地物业管理的经验。大家没有放过这次很难得到的机会，在飞机上，汽车里，聚餐时，走在马路上大家都会把话题引到日常物业管理上，特别是在宾馆的房间里，大家不约而同的相聚到一起，谈到深夜，取长补短，更新自己的管理思路，团内相互沟通交流是我们的又一收获。

3、学习外语大有用武之地，特别是入世以后，作用会更大。

我们的团员多数英语不是很好，这给我们的出行带来很多不方便，不能进行直接有效的沟通，影响了考察学习效果。有时看到向总用英语与对方流利的对话，就产生了一种敬佩和羡慕之感，同时也想到要呼吁大家，学好一门外语，出国会很风光。

4、澳洲人重信誉、遵守时间值得我们学习。

参观项目，约定时间都是几点几分，我们按时到的时候接待人员已经在等候了。有时为遵守时间我们一天只吃两顿饭。时间是大家的，不能因一、两个人影响整个活动。通过时间观念，反映一个人的信誉，时间就是金钱，浪费别人的时间，就是占有别人的利益，是一个罪过，是对别人的不尊重，同时也丢掉了别人对你的信任。

5、学会微笑。

一坐上澳航飞机，看到服务先生和空姐面带微笑为你服务，感到很亲切；在宾馆，服务员用微笑迎来送往，出租车司机微笑给你开门，我们受到尊重的感觉油然而生，他在微笑的同时还说了些什么，我听不懂，但它的微笑是亲切的、是友好的，给我留下了深刻的印象。

6、学会赞美别人。

我们的导游王晓宇是个定居墨尔本的上海人，在澳洲工作已16年，是个中国通，澳洲通。我发现他很有工作方法，会调整团队每个人的积极性，会使别人的心情愉快。那就是赞美。在大家疲劳、情绪低落时，他会说，大家很辛苦，但表现得非常好，不愧是万科物业人；对女士说你今天换这件衣服真漂亮；对男士说你很风趣幽默。多说使人爱听的话能调节对方的心情，心情好了，干劲就足了，工作效率就高了。恰到好处地赞美别人，会使你要做的事情得到事半功倍的效果。

7、好身体是干好事业的保证。

澳洲人身体好，长寿可能是与气候、生活环境有关。但通过我的了解，合理的饮食、晨练、旅游、乐观，不放弃工作，是身体健康的秘诀。澳洲人吃饭讲究营养调配，我们吃饭讲色、香、型、味，虽然好看、好吃，但吸收的营养少；澳洲公园晨练的人很多，休息日外出游玩成群结队，而中国人则一有时间就打麻将。给我们开出租车的司机今年75岁，耳不聋、眼不花、吐字清晰、走路轻快、精神饱满，我们都投去赞佩的目光，并合影留念。我们的团队大姐大蔡总，表现的很好，虽说考察行程很辛苦，她还坚持平日养成的晨跑好习惯，她良好的身体和饱满的精神状态，给他完成超负荷工作提供了保证。

充实、愉快的短暂澳洲之行虽然结束了，但它所带给我的思维及观念上的变化才刚刚开始。美丽的澳大利亚和文明的澳大利亚人给我留下的印象太深了，澳洲人的热情、礼貌、健康的生活方式是值得我们每个人学习的；澳洲先进的地产销售方式、营销理念及物业管理都是值得万科人借鉴的。

带着对澳大利亚的眷恋，带着还未消退的兴奋，带着对工作新思路的创想，我所乘座的飞机已平缓降落在深圳国际机场，此时我的澳洲之行划上了一个圆满的句号。