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澳洲房产网讯：1、采取托伦斯登记制度。托伦斯登记制度源于南澳大利亚州，由南澳大利亚州托伦斯爵士在1858年创立，自19世纪60年代开始在澳大利亚推广应用。
 在托伦斯登记制度实施之前，在澳大利亚房地产的取得是通过授予契据和转让契据，体现权利取得和转让，没有公共记录。转让房地产时，要查验从土地初始取得至转让时历次交易的契据。托伦斯制度采取登记生效主义，房地产权利的取得不仅取决于签订契据，而且要到政府房地产登记机构进行权利登记，并由政府房地产登记机构给权利人发放房地产权利证明后，权利才生效并受到法律的保护。权利人凭政府房地产登记机构发放的房地产权利证明进行房地产的交易。托伦斯登记制度建立了登记具有绝对的公信力，通过政府信誉和提供安全、正确的权利记录，简化了房地产交易过程中的契据审查环节，提高了交易效率。托伦斯登记制度自推行以来，澳大利亚各州相继采取了托伦斯登记制度，并围绕着托伦斯登记制度建立和完善了相应登记体系。由于托伦斯登记制度保证了产权的真实、解决了产权的顺位问题、发挥登记的公示作用并实施了有效的赔偿制度，因此，尽管100多年来，社会发生了很大的变化，但该制度表现出很强的稳定性和适应性，并继续在澳大利亚各州实施。
 2、几个有特色的房地产登记。由于澳大利亚人口密度较低，一宗土地为单一产权人的情况较为多。因此，也导致了部分人认为，澳大利亚仅登记土地而不登记房屋。实际上，澳大利亚房地产登记既包括土地登记，也包括地上为独幢单一产权的房地产登记、地上为多幢（多层）多产权人（也称公寓房）的房地产登记。申请人申请权利登记时，只要地上有房屋的，也一并登记并在权利证书上反映出房屋的状况。相对于公寓房登记，单独的土地、地上为独幢单一产权的房地产登记较为简单，且澳大利亚在公寓房及建筑物区分所有登记非常有借鉴意义，结合工作需要，主要介绍一下维多利亚州在公寓房的建筑物区分所有登记、预告登记的主要特点及地役权问题。
 （1）公寓房的建筑物区分所有权登记。近年来，随着公寓房在城市的大量增加，澳大利亚各州不断完善对该类房屋的登记工作，并结合公寓房的特点，建立和完善了建筑物区分所有权登记。
 第一，从规划入手。在规划阶段就明确属于业主的共有部分。在建筑物的规划图中，由规划师标注哪些部位属于业主的共有部分、哪些属于业主的专有部分。在申请房地产权利登记时，要将规划图提交给房地产登记机构。共有部分主要包括：楼梯、电梯、通道、游泳池、上下水管道等。
 第二，建立翔实的房屋图库。通过测绘，确定权利边界、绘制楼层房屋平面两维、空间位置三维图。
 第三，采取业主公约＋规划图、测绘图的方式，确定业主的共有部分。将业主公约和规划图、测绘图作为房屋权利登记的重要要件，并据以确定业主的共有部分，对业主专有部分和业主共有部分在图中做明确的标示。测绘图纸作为房屋登记的资料保存。房屋交易时，买受人可以在房地产登记机构查询规划图和业主公约，房屋发生转移时，买受人要遵循规划图和业主公约的约定，接受建筑物区分所有权的登记。如果改变业主公约，需经50％以上的业主同意，由75％以上的业主同意才可以处分物业。因此，业主公约在建筑物区分所有登记及房地产交易中，起着很大的作用。
 第四，设立“BC”（body corporate），代表业主行使对业主的共有部分的权利。BC是一个独立的法人实体的专业性公司，接受业主委员会的委托，代表业主诉侵权人，也要代表业主承担他人对业主共有权益之诉。业主的共有部分登记给BC负责管理并行使产权人的权利。
 第五，按照“壁心”划分专有部分。即类似我们的房屋套内建筑面积部分，给业主专有部分发放房地产权证。
 第六，按照业主专有部分份额的大小（主要是面积，有的州是按照价值量）确定业主的权利。同时，按照权利义务对等的原则，确定业主的义务，并在登记中逐一注明。费用分摊的越多，获得的权益、补偿也越多。权利、义务以数字量化，并予以登记。
 （2）预告登记。
 第一，预告登记的内容较为广泛。预告登记的目的被视为一种提示，申请预告登记的情形主要有：购房人预购房屋的、银行发放贷款前、购买人对房屋收购前、离婚财产处分前等，甚至未付房地产经纪人佣金，也可以申请预告登记。
 第二，预告登记的流程充分兼顾了各方的利益。流程如下：申请人向房地产登记机构申请预告登记；房地产登记机构在45天内告知权利人；权利人反对设立预告登记，则预告登记的申请人要向法院申诉理由，由法院裁决是否允许设立预告登记，如在三个月内不申诉的，预告登记不成立；权利人不反对设立预告登记的，预告登记成立。
 第三，预告登记无设定、法定期限。预告登记未经解除的，一直保留。
 第四，设立赔偿责任。申请人预告登记不当的，造成损失的，申请人要承担赔偿责任。
 （3）地役权问题。
 第一，不强调地役权必须登记。未经登记的地役权只要合法有效，也能得到法律的保护。
 第二，对登记的地役权，予以明示。在房地产登记中，已登记地役权的，要作注记，并在测绘图中对用虚线划出地役权的范围。
 第三，已登记的地役权具体内容可以查询。当事人可以通过登记号查询有关地役权的约定文件，详细了解地役权的具体内容。
 3、登记申请。房地产登记可以由本人申请，也可以委托律师、房地产经纪人申请。申请方式主要有上门申请、邮寄申请，申请人可以直接到房地产登记办公室申请，也可以将登记所需材料邮寄给房地产登记办公室。昆士兰州房地产登记机构还开通了网上提交申请。由申请人将登记申请材料扫描并通过因特网进入房地产登记系统提交。目前，该州有三分之一房地产登记申请是通过网上进行的。为保障登记系统的安全，昆士兰州房地产登记机构尚未向社会公众全面开放网上申请渠道，仅给社会信用较高的部分律师、房地产经纪人和银行发放一个密钥，拥有密钥的，才可以通过网上递交申请。
 4、权利证书。权利人申请人申请登记后，登记机关给权利人发放一张权利证书，证书内容一般包括：房地产的唯一代码、权利人姓名等内容。
 但近年来，在澳大利亚个别州也出现了权利申请人不在要求登记机构打印权利证书的情况，主要原因是房地产登记机构建立比较便捷的查询渠道，公众也可以通过查询了解房地产的状况，而无需完全依赖权利人手中的权利证书。据昆士兰州房地产登记机构介绍，目前仅有17％的申请人在登记后要求房地产登记机构打印房地产权利证书。
 5、登记查询。房地产登记机构为社会提供了非常便捷的房地产登记信息查询服务。如在新南威尔士州，只要交付查询费用后，就可以按照权利人姓名或地址查询房地产权利状况，并打印相关信息。但在申请查询的表格中提示查询人注意，如将查询的信息用于非法目的，要承担法律责任。此外，对一些特殊人物，如警察局长等人员的房屋是不提供查询的。
 6、登记收费。澳大利亚各州房地产登记收费的标准不尽相同。新南威尔士州房地产登记收费标准为：初始登记每宗90澳元，其他登记为每宗180澳元，档案查询费用为每次12.5澳元。昆士兰州房地产登记收费标准为：每宗145澳元，档案查询费用为每次13澳元。
 7、登记赔偿。澳大利亚对登记赔偿的责任主要通过法院来认定，由谁来承担赔偿。赔偿渠道主要有两个：一是，登记机构赔偿。各州一般采取在登记费用中一部分，作为赔偿基金。如新南威尔士州，每笔90澳元的登记费用中，提取4澳元；昆士兰州，每笔登记费中，提取2澳元。二是，由相关行业协会赔偿。如因代理律师、房地产经纪人的问题带来登记错误造成损失的，由律师协会、房地产经纪人协会等负责赔偿。如维多利亚州，采取房地产经纪人在代理房屋买卖时，买方一般按房地产总价款的10％交付定金。但这笔定金直接支付给卖房人，而是先存入专业账户。在买卖双方交易期间，该笔定金产生的利息，作为房地产经纪人的赔偿基金来源。