澳洲购房流程：

购买澳洲房产，从前期的了解，到去各家中介公司接触各种不同类型的楼盘，到最后确定购买房产，那整体的流程是如何的？

1、         澳洲房产购房者购买相关澳洲房产项目，与澳洲房产中/h///介公司签订购房协议书，并支付1-2万元订金。(记得收取收据)

2、         一般在10天内，会有买家也就是您的澳洲房产律师所，为澳洲房产购房者讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付50%的律师代理费(澳元)，一般为700澳币左右。

3、         5-7天后，澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师，买家律师确认无误后，再存入卖家律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号中，待律师收到首期款后，凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者。

4、         律师将合同交开发商，签字认可。

5、         澳洲房产交房时间：如果是现房， 3个月内交房，如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

6、         房屋完工后：发展商持3项法律文件：a. 持牌测量师发放合格证书（P.C.C）（Practical Completion Certificate）b. 政府验收检查合格证书（C.C）（Code of Compliance）c. 房屋产权证书（T.C）（Certificate of Title）卖家律师发出正式通知信给买家律师，通知楼已完工。（Settlement）。买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商户。发展商收到全部房款，购房手续完成。

7、         付款方式：将尾款的90%（其中80%可以是贷款合同加10%的现金，也可以50%的贷款合同加40%的现金，根据购房者的现金流而定）加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成。

购买澳洲房产是否可以购买二手房：

    澳洲法律规定，不持有澳洲PR(永久居留权)或者CITIZEN（公民）身份的人士，都属于海外投资人士，全部都只能购买一手物业。如果需要购买二手物业，需要申请批文，获得批文之后才可以购买。通常持有163签证的人士，每个家庭只能购买一套，而且此物业不能出租，只能自住用途。在163签证到期时，此二手房子必须出售，否则将会得到的是政府的罚款，严重的是刑事责任，被告上法庭。

在澳洲购买二手房的详细步骤：

如果是移民并且拿到了PR就可以买，如果只是去读书，很遗憾;在澳大利亚买房子的方法，第一步是要有工作。如果你有工作，那么澳大利亚银行可以给你一笔购房贷款而你需要支付利息,一般你需要花30年还清。

刚到澳大利亚的移民买不起房子，但是政府有住房规划，叫HOMESWEST。这些人可以先租房子住，等到有工作有钱了，他们可以买下自己租的房子。另外，如果这是你买的第一套房子，政府会给你多达3000澳元用于买房。

一、寻找房屋信息： 要获取房产市场的信息，有很多种方法
  互联网、报纸、 房地产杂志、 房产代理、 朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理  来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋，向他们提供 细节甚至您的 理想房屋一览表。 您向房产代理提供您理想房屋的信息越多， 房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是，在 房产还没上市时，房产代理就会先想到您。

二、看房：
    1、记住记笔记 因为您要看很多房子，做笔记能 帮您较容易的比较各个房子的特征。
    2、检查卖主声明和售房合同在法律上，卖主要提供一份声明，在维省，称为"卖主声明(Vendor’s Statement (or Section 32))"。 叫做"售房合同(Contract of Sale)"。 这份声明，您可以从买主的房产代理那里读到。它包括：一份"title"的复印件——用于显示土地的面积，地点， 贷款机构，历次卖主的姓名等原始资料。
计划信息——它告知这块土地是否可以当作为民居或经商来利用或开发。房产是否仍有贷款开销诸如市政税，水费等。建筑限制、建筑许可——是指过去七年中，任何新建或改建项目。它是被包括在 "Housing Guarantee Fund" 中的。其它协议——围绕这个房产发生的与其它人的 协议，像围墙，建附属建筑物等。 
关于这份声明，卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。 
    3、自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产，要事先做一下房 屋检查。以避免购买后，才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时，应考虑的部份：
房子内部：
－ 检查一下是否所有的地面都是水平的， 地板和壁脚板(墙牙子)之间有没有缝隙﹖ 
－ 轻轻地在木质地板上跳跃，以检验它的稳定性。 
－ 看看是否有潮湿的迹象，包括腐烂的地板，墙上或者屋顶是否发霉，屋里是否有霉味。 
－ 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的背后，可能就有问题。 
－ 检查门或窗是否成直角，门框或窗框如果有倾斜的现象，是标明地基下沉。 
－ 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器(可在五金电器 店购买)，检测电源开关是否正常
－ 同时打开几个水龙头，以检验冷和热水管的水压。 
－ 特别是把洗碗池和浴池装满水，以观察排水的情况。 水流缓慢的说明排水系统有问题。
房子外部： 
－ 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。 
－ 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子，会影响地基。 
－ 下雨时，雨水是向院外流还是往房根流﹖比如，雨水进车房。 
－ 检查所有的外墙，看看它们是笔直还是有裂缝。 
－ 要检查一下砖与砖之间的勾缝。 
－ 房子的地下通风可好﹖ 
－ 检查屋檐和水槽的情况。 
－ 看看房顶有没有破瓦﹖ 
－ 检查房基是否下沉，腐烂，或有白蚁的侵袭。

专业人士将检查房屋的每一个部份，包括建筑结构，房顶和水槽是否漏雨，电线和水管等部份，大约要花二到四个小时的时间。 专业人士不负责检查房屋表面上的不足之处，像油漆刷的不好等。专业人士会提供给您一份书面的检查报告。 它将告诉您房产存在的问题，大约要花多少钱来维修。 有了这些信息，那么该不该买这个房子， 您也就心里有数了。如果您决定买，同样也就有充足的理由来与房产代理讨价还价了。

三、谈判过关 
    当您的报价被接受后，您需要立即：支付小部分定金，草签购房合同备忘录，开始办理转让手续 谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的最低价位。 谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。 如果您真的很喜欢一所房子，那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时最大限度地消除失望心理。       
    大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价。

163签证介绍:

163企业主类的申请条件最为宽松，也是目前中国客户申请最多的类别。
1.有成功的经商（管理）背景；
2.过去4年中有2年在公司占有的公司股份，与公司年营业额挂钩：
　    51%或以上的股份并参与管理，且年营业额均在30-40万澳币之间；
　    30%或以上的股份并参与管理，且年营业额均在40万澳币以上；
　    针对上市公司，所占公司股份必须达到10%。 
3.全家净资产50万澳币以上；
4.年龄55周岁以下；不需英语成绩。

163签证的优势:

1、此类签证有澳洲洲政府担保，无英语要求；
2、对居住限制较宽松，澳洲移民政策以家庭为单位，主申请人可以不去澳洲，由配偶去澳2年中累计住满1年即可，因此申请人不必放弃国内的企业和生意； 其子女马上可以享受免费中小学教育；
3、对公司财务的审计，只要澳洲或香港的注册会计师做特殊项目的审计即可，不必由国际五大会计事务所做全面审计，为申请人节省不少开支；
4、申请速度也很快，平均2至3周可以拿到州政府担保，签证审理的平均周期4到6个月.由于有了州政府的担保，签证的成功率也大大提高。
5、目前澳大利亚南澳、西澳、维多利亚、昆士兰等各洲非常欢迎中国企业家前往投资，各州对外商投资实行的鼓励政策包括：贷款、补贴、廉价的工业征地、印花税的减免或退还、工资税及地产税的降低等。南澳州和北领地还建成有自由贸易区吸引境外投资者。南澳州政府日前出台了支持移民投资的新政策：由政府拨款对前来该州投资的商业移民给予补贴，补贴总额将达到4500万澳币。
6、凡是来南澳的商业移民，一旦其投资项目得到政府批准，均可享有该补贴，即“你投资一块钱，政府就补贴一块钱。”最大的项目可以补贴1000万澳币。