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     澳洲房产网讯：新到澳洲的商业移民跟某些房产中介打交道时，容易轻信某些不实的说辞，在购买房屋合同上签名后才来请律师处理购房事宜。

　　要知道合同一旦签订，就在法律上生效了，合同中即使有不利于购买人的条款也无法修改。

　　中国的中介往往既替买家服务又替卖家服务，所以一般是买卖双方都支付佣金给中介。而澳洲的中介一般只是为卖家服务，要从卖家利益最大化的原则出发，所以买家一定要聘请自己独立的律师，而不要轻易使用中介推荐的律师。

　　在合同签订前，任何条款都可以协商。最值得关注的是，新来的移民应该尽量在合同中加入合同生效的前提条件，是申请人获得澳洲海外投资委员会(FIRB)的批准，以及购买人能够获得满意的银行贷款。

　　买家聘请的律师应该帮助争取这些条款成为合同的前提条件，一旦任何一条不能满足，则买家可以有权撤销合同，拿回已经支付的首付。

　　接下来介绍一下在新州置业涉及的大致成本，供有兴趣的读者参考。

　　购买阶段

　　1. 购置成本(如直接的房价或是地价)

　　2. 政府税收

　　a) 印花税采取累进税率，本地居民首次购房房价低于60万元免除印花税;另外一直到2012年6月30日前购买尚未开工楼花价格低于60万元，也可全免印花税。

　　b) 产权证注册费199元。

　　3. 银行贷款费用──法律规定贷款机构必须把所有收费明示，并标示成可比较利率，避免以较低的表面利率和较高的实际收费来误导消费者。

　　4. 律师收费一般是房价的0.1%，100万元以内的房价全部收费为1000元左右加GST(销售税)。客人如果需要就房屋质量做一些非常规检查，额外费用按实际另加。

　　持有阶段

　　1. 土地税(Land Tax)的计税标准是土地价值，而不是物业销售价格，土地价格由土地局每年评估一次。目前适用税率是2011年持有土地价值超过387,000元部分×1.6%+100元，由土地所有人每年向税务局支付

　　2. 市政费用(Council Fee)是由物业所在地的地方政府，每年向业主收取的地区管理费用，每个地方政府都有不同的收费标准，具体金额需要在购房前向有关政府部门查询。物业价值100万元的物业，市政费一般为每年2000元左右，但不同区域的差别可以颇大。

　　3. 水务费用是由悉尼水务局(Sydney Water)向负责地区内的用户每季度征收，费用分为接入费用和实际水用量来计算。

　　4. 物业管理费用(Strata Fee)仅适用于公寓或屋苑模式的住宅。收费根据不同地区、是否有电梯、游泳池等公用设施等来衡量，差别非常大。悉尼区每季度每套公寓的物业费从200元到1500元都有可能。

　　5. 银行利息。

　　出售阶段

　　1. 中介佣金方面，悉尼地区房产中介一般收费在房价的2%到3.5%之间，另外还需加10%的消售税(GST)。

　　2. 律师费用跟买房时基本相同。

　　3. 资本利得税为房价上涨部分，计入当年的总收入向税务局申报缴纳。一般都会聘请注册会计师帮助可抵扣费用最大化，以减少应税收入。

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