在当前中国楼市动荡难测的形势下，许多国内投资者选择投资海外尤其是澳洲房产市场，而当前，位于昆士兰州的黄金海岸成为许多投资者的首选。澳洲房价持续增长，昆士兰也是澳洲房屋短缺数量最大的区域，因此，投资昆士兰州的房产市场，的确具有广阔的增值潜力空间。

   但是，在房产投资方面，对于投资区域进行所市场化，数据化分析至关重要。历史数据显示，在澳洲本地过去的50年地产商业化的发展，真正取得成功的投资者的比例只有2%，而且，过去三年，在黄金海岸地区，整个行业的投资回报呈现下降。

    根据黄金海岸官方网站最新数据显示，黄金海岸的房价涨跌具有周期性。2000年，奥运会结束后，截止到2003年，整个澳洲的房价翻一番，经过七年的时间，到2010年，房屋的增长以及人口的增长数量逐渐趋于平衡，进入2011年，预计截止到九月末，房屋需求数量为1211套，但是实际供给量是1951套。除了人口与房屋的增长平衡，昆士兰州洪水对购房者的信心影响，造成销售不佳的原因还有银行紧缩贷款。据权威机构RP数据预计从今年三月份到九月份期间，房价将会平均降低11%，中位价大约55万澳元。但是进入2012年之后，随着人口的继续增长以及房屋出现供不应求，整个房产试产再次进入供不应求的阶段，因此，预计房价将会上涨20%，所以，投资该地区，更应当注重合理的投资策略和投资时机。

    许多中国国内投资者，由于没有合理投资策略，因此，在黄金海岸投资，没有取得预期收益，而且，一旦发现失误，时间已经过去了数年，货币的通胀溢价，投资的机会成本等因素注定了投资成为败笔。但同时，有些投资者在专家的正确指引下，选择合理的区域进行投资，取得了事半功倍的收益。

    在昆士兰，根据澳洲权威的房产数据调研机构最新数据显示，截止目前，房屋短缺将近6万套，在如此供不应求的形势下，诸多房产项目雨后春笋一般涌现，但是，真正的好项目，实际上几乎没有在海外做宣传，大多数项目由于在澳洲本地滞销，所以，通过相关的包装宣传手段到海外宣传，募集投资者。而中国投资者由于没有足够的投资理论和海外投资经验，往往比较盲从于投资澳洲房产。所以，我们建议您赴海外投资时，有必要咨询相关澳房投资专家，解疑释惑后再做决定。

当前，在诸多黄金海岸房产项目中，投资者需要注意防范以下误区：

    1、酒店式公寓，澳洲本土人士摒弃投资的品种，即使购买也是用于房产退税，同时酒店式公寓被银行认为是商业地产，贷款利率也相应提高

    2、面积小于50平米的无车位公寓，银行认同度很低，抵押价值低，长期的资本增长率低；

    3、度假村类型的公寓或者别墅，这些类型的房产，由于偏离学校，商业中心，公共设施等，租金回报较低，同时澳洲本地人对此的自住需求不高，银行对此类物业的认可度较低，银行贷款比例也较低；

    4、市中心公寓，是当前最为热投的项目类型，也是许多投资者盲目投资的典型。许多投资者认为，该地区的公寓增值快，风险低，好出租。仔细分析，在中国发生的是城市化进程，而在澳洲，从80年代就开始了卫星城建设，进行逆城市化发展，银行认知的风险系数较高，因此对公寓的贷款比例较低。

    另外，由于公寓市场供给量大，以及澳洲近两年移民留学政策的变化，使得外来留学生，技术移民和商业移民人数的增幅不断降低。这就造成空置率升高，大大降低了租金水平。更重要的是，澳洲投资者一般不喜欢把房屋租给留学生，许多留学生通常多人租住，所以尽管留学生人数略有增长，但是，对于租房数量的市场要求并没有太大影响。另外，一些商业类，技术类的移民，大多数也不会选择到市中心租房，毕竟，在交通和通讯高度发达的澳洲，即使远离市中心，同样也可以进出自由。

    综上所述，从大的方向来看，投资昆士兰州是一个好的选择，但是在当前投资黄金海岸的热潮中，投资者更应当保持理性。判断投资项目的优劣，一定要咨询专业人士，仔细对于投资项目进行可行性分析，才能够获得投资收益最大化。

以目前投资者热衷的SPHERE公寓项目为例，在做项目甄别时，专家建议您考虑以下因素：

    1、市政规划：黄金海岸知识经济区建设、2010年启动——2012年完工的高速铁路项目以及建立格里菲斯大学医院；

    2、就业机会： 格里菲斯大学医院的建成将提供6000个以上的就业机会；

    3、房屋供给：该项目是整个黄金海岸知识经济区内唯一政府在规划的住宅项目；

    4、人口因素：黄金海岸是全澳洲非首府人口增长最快地区；

    5、交通设施：公车、火车等发达的交通体系；

    6、公共设施：足球、保龄球、赛车、冲浪俱乐部等；

    7、名校名企：格里菲斯大学；

    8、人文景观： Musgrave公园等。