澳洲银行基于风险方面的考虑,会对不同的物业发放不同比例的借贷额度。如下表:
澳洲物业类别 单间 公寓 商业物业 学生公寓
澳洲 借贷比例 90-95% 80-90% 70% 50-60%
任何澳洲银行在考虑借贷时,首先评估的就是风险,当借贷人发生意外或由于经济能力发生变化,不能支付每月规定的金额时,银行便有可能将抵押的物业拍卖,以便收回借贷本金。
例如,单间和公寓是最普通的住宅,自住投资均可,总体升值潜力大,购买群体广,销售速度快,特别是单间,由于土地价值不断攀升,只要借贷者符合条件,贷款额可高达95%。
澳洲商用物业属于高风险高回报的投资,租金回报高,但受经济影响较大。当市场萧条时,有些商铺会由于生意不好倒闭,使到物业空租数月甚至更长。令房东遭受长期经济损失。因此,银行对商业物业贷款比较保守,最多可贷70%。
澳洲学生公寓是比较特殊的物业,租金回报高往往是投资者最青睐的。但由于面积小,只适合出租,不适合自住,购买群体小,销售周期长,升值潜力自然受到影响,考虑到风险,银行对于小于40平方米的学生公寓只借贷50%至60%,甚至不借贷给某些学生公寓,这无疑加大了投资者的前期投入。
因此,如何根据自身的经济条件,选择澳洲物业贷款额度租金高或增值潜力大的物业是非常重要的。但对于大多数投资者来说,更重要的是如何充份利用杠杆作用,尽量用别人的资金加快投资步伐。
澳洲 银行评估申请者的借贷能力是至关重要的一环。按照银行要求,借贷申请人必须提供必要的文件,如现有资产、家庭收入、日常开支等来证明其偿还能力。但由于不同银行的政策和计算方式略有差异,不同的金融机构所批准的贷款额也有差别。
例如,澳洲银行考虑借贷申请人的偿还能力时,不仅要考虑家庭收入,还要考虑生活支出。以西太平洋银行Westpac为例,按照澳洲的生活水平,单身每月生活费支出为1214元,夫妇2人(无子女)1765元;而联邦银行2人生活费用为1587元,1人为1091元。对于投资物业的租金收入计算方法也有所不同,有些按70%计算,有些银行则按照80%,甚至于100%计算,无形中增加了偿还能力。
经常会有人问,为什么同样收入所贷金额会有超过10万元之差?通常,同样的收入,在不同银行申请贷款,虽然由于计算方法略有不同获得不同金额的贷款,但差别不会太大。但是当你买的是投资房时,银行会把你的租金收入也计算在内,使借贷能力大大增加。
参与拍卖 宜先安排预批
总之,澳洲物业贷款额度在无论买自住房还是投资房,一定要做好贷款的准备工作,如果打算参加拍卖,更应该事先安排好贷款预批手续,以免措手不极延误成交日期,受到不必要的经济损失。
此外,在澳洲,个人信用是非常重要的,有些人往往由于某次处事不诚实,甚至一两次的疏忽,都有可能为通过审查带来不必要的障碍。特别对贷款额超过80%的申请者,审查更加严格。
Westpac的年度报告显示,虽然民用物业每年都在不断兴建,但是由于人口的迅速增长,仍然存在着每年10,000套住房的短缺。
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