昨日看到新闻头条的报道—澳大利亚墨尔本的一家合法妓院上市十周年的采访报道，这家叫Daily Planet(天天新星)的妓院也是目前全球唯一合法在澳洲证券交易所上市的性服务行业的公司。虽说我已经移民澳洲十多年了，也有很多机会开车经过悉尼、墨尔本等地的红灯区，且这些地方已经成为澳洲旅游产业中重要的一个环节；但对于妓院上市，而且十周年庆典盛况和过去十年的良好营运状况一样让所有人都很吃惊。等我看完整个报道和介绍后，让我得出这样的想法和结论：良好的现金流和低负债率是让一家被很多人噗之以鼻的妓院成功上市的最重要原因。

与其说澳洲的异常开放，不如说澳大利亚具有极强的包容性：从全球第一个同性恋游行集会到允许同性恋结婚、甚至怀孕等等都体现了澳洲政府和社会对社会种种现象的理解和关怀。但今天我不想跑题，想和大家讨论一下这和目前国内、国外风生水起、跌宕起伏、喋喋争论不休的房地产市场的未来走势和判断到底有什么关联呢？两者有什么异曲同工之处呢？是什么让著名的美国麦肯锡投资公司愿意倾注全力帮助妓院上市呢？为什么对该行业厌恶的投资者却最终成为了他们的股东呢？

答案很简单：现金流、现金流、还是现金流！！！

反观这一周的中国房市乱象丛生：

看空一边说，春节各地甚至零成交，房市遇冷；且两会期间将是中国房市的分水岭，二套房贷利率提高到70%，且贷款利率上浮30%；三四线城市的空置率高企，供给过剩，鬼城不远矣；

看多另外一边说，三月房价暴涨已定，北京二环一周之内房价涨一万元，连中介公司的门忙到关不上；货币供应稳中有升，国内房价调控彻底破产云云；

说一千道一万，我们不要过多的揣测房价到底是“升”还是“降”？“升”多少还是“降”多少的未知问题？而是直接回归到投资房地产的本质：租金回报率和资本增值率！！！其中未知的是房价走势，而已知和可以用手指头可以计算和确认的是租金回报率。简单看看市场就会发现：一线城市的现价住宅租金回报率只有2—3%，而贷款利率却达到7.5%，三四线城市的回报率更低；连眼前的租金收益都无法保证，谁又能够保证未来的房价一定上涨呢？

如何还是不能站在第三方角度分析问题，我们不妨站在投行的视角来审视中国房市，就好像是您作为荷兰银行ABN(提供了澳洲妓院上市的路演和资金注入)和美国麦肯锡公司一样（提供该妓院的上市顾问咨询）：到底是选择行业厌恶，但现金流丰厚，资产负债率低的妓院投资呢？还是选择可能有丰厚资本回报，但需要现在不断倒贴自己口袋现金的中国房产呢？荷兰的ABN和美国的麦肯锡已经做出了选择，而作为中国的房产投资者该作何选择呢？

很多国内房产投资者总是争论是先有鸡还是先有蛋的问题；我们把鸡比作是正向现金流（租金回报率高于贷款利率），把蛋比作是房价的增长；到底是先要鸡还是先要蛋呢？从海外成熟的、职业的房地产投资理论来看：先要降低风险——即锁定现金流，然后再追求资本的增值溢价才是放之四海而皆准的房产投资真谛；没有了鸡还怎么孵蛋呢？不考虑资金平衡，租金和贷款收支盈余的盲目房产投资、追求超高收益率的短期收益的房地产投资，在未来的新经济调控形势下都是在把财富建立在浮云之上，最终的结果不是孵蛋，很可能都是在扯“蛋”了。

专家介绍：Victor Liu Lei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，美国注册高级理财规划师，和讯房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师，北京当代金融培训中心讲师，Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师)，电话咨询：18600032319,微博加我：Victorliu， QQ:869938153    Email: victor.liu@simonds.com.au   新浪博客： victor7866@sina.com