健身房跑步时接到一位重庆李姓女士的咨询电话，询问和确认：墨尔本市中心其所购买的公寓在2015年的租金价格会是多少？墨尔本市中心的空置率是不是像很多中介公司所描述的那样低呢？我竟然在跑步机上和这位投资者朋友谈了快一个小时；为了更好的诠释租金回报率和空置率与市中心位置无关，而是由动态的、当下的、房屋供给和需求关系所最终决定的认定标准，我特意把2013年3月24日澳洲权威报纸<The Age>的公寓市场报道信息与所有国内房地产投资者进行分析和探讨。

2010年到2014年间在South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray及Abbotsford五区建成的公寓数量是前十年总数的两倍。分析公司Charter Keck Cramer指出，墨尔本市区到下年底竣工的公寓大概有25，500套，是上一次公寓市场高峰即2005年竣工数量的4倍。这个数字还不包含多个由规划部长Matthew Guy在过去28个月内批准的20座超高层住宅以及在最新规划的近城区Montague中的17栋大楼。大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格并可能造成近城区公寓房空置率蹿升，导致业主回报远不如理想，这种情况已经出现在租赁物业的高端市场。

为应对供过于求的情况，一些中介已对租赁物业进行“重载”—取消在市场上长时间无人问津的物业广告，再将其作为新入市的物业以更低的价格招租。另外也有中介提供免去首月租金的优惠争取签订租约。

Fairfax属下的澳大利亚物业监察（Australian Property Monitors）报告指出，到十二月份墨尔本公寓租金中位价格固定在$350/周就要两年了，是有记录以来租金消停不涨最长的一段时间。有些地产中介透露由于放租的公寓骤升迫使很多业主要降租10%甚至更多。地产中介Biggin Scott的总裁Chris O’Shaughnessy说：“有一套租金一直在$430的物业空置4周以后只能以$380出租。一室和两室的公寓房空置4或6周的情况以前是从没见过的。”他还补充“有些业主认为房租并非一味看涨是近乎不可能理解的。”

要消化大量的新增公寓，预估未来两年抵达墨尔本的人超过三分之一将选择居住在公寓。CKC的分析师Robert Papaleo说“为了吸收这些公寓房，短期内新增住户或固有墨尔本人口在住宅选择上将出现明显的转变。”供过于求有时也在中心商务区及南岸区(Southbank)造成问题，但还是首次延伸到近城区。（通常发生在墨尔本CBD）在同一楼盘数十甚至数百个公寓房竣工同时投入市场时，争取租户的情况尤为激烈。

从以上的真实市场数据和专业人士的反馈来看，未来市中心及周边5公里的近城区都可能遭遇公寓的供给过剩的问题，而国内投资者并不了解:30年前的墨尔本就已经开始我们中国刚刚开始的城镇化（Satelite Town Centre）,并取得了巨大的成功，99.5%的澳洲本地人根本没有生活在市中心（墨尔本CBD, postcode 3000）,而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。所以，我想再次提醒那些急于入市的国内房产投资者们，在选择项目的时候，请不要用国内短期形成的购房经验套用已经经历过100年地产商业化的澳洲成熟的房地产市场，否则，投资的最终结果是：白白为地产商、地方政府贡献了GDP,而自身的财富却没有获得应得的增长和收益。

我的新书《决胜海外房地产》的第二版已经发售，感兴趣的朋友可以在亚马逊书城进行订购；此时此刻，“磨刀不误砍柴工”对国内投资海外的朋友们的警示意义更加重大。

作者介绍：Victor Liu Lei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，美国注册高级理财规划师，和讯房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师，北京当代金融培训中心讲师，Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师)，电话咨询：18600032319,微博加我：Victorliu， QQ:869938153    Email: victor.liu@simonds.com.au