据侨报网5月19日报道，中国富豪涌入西雅图房产市场，强势挤掉其他买家，有的甚至是在旅游时，顺便买房。中国富豪们的房产足迹从旧金山、洛杉矶、温哥华，再到如今的西雅图，从某种程度上说，中国富豪直接加速了房地产市场的复苏。很多外国地产商看到了中国这一巨大的市场，纷纷到中国吸金。重庆作为西南地区的人口大市，也成了商家看好的对象。5月19日，澳洲Simonds家建集团携旗下多个房产项目来渝参展，并宣布进驻重庆。去年底，新加坡海峡贸易集团携其在新加坡开发的两个楼盘来渝，今年4月的春季房交会上，塞浦路斯一家房产商亦通过市内一家代理机构参展。与此同时，海外投资也成了中国人看好的新热点，但是否在海外买房就等于房产投资呢？中国和海外的市场有着巨大的结构差异，很多中国人的投资都是盲目的。为此，本报记者采访了澳洲Simonds 家建集团首席房产投资策略分析师Victor Liu（刘磊先生）。

海外房产商瞄准重庆有钱人

重青财经：目前，中国加大了房产行业的调控力度，房产税在重庆试行以来，房产市场受到了一定的影响，而Simonds 家建集团为什么选择在这个时候进驻重庆？

Victor：首先一点，公司进入中国市场已经有6 年多的时间了，Simonds 家建集团在澳大利亚有64 年的历史，是澳大利亚历史最悠久的一个建筑发展商，是全澳洲第二大，墨尔本地区第一大的建筑发展商。所以说，在澳洲本地，华人客户占了我们所有建造客户来源的8%左右，除此之外还有印度市场，包括日本市场和韩国市场、欧洲市场。这个比例还在逐年增加。在亚太地区，特别是中国地区，移民澳洲的人逐年增加。来澳洲的旅游者以及留学生家长，在考察了澳洲房产市场后发现，在澳大利亚购买别墅的成本，比在中国更加便宜。所以那些富裕起来的留学生的家长或者准备投资者或准备移民的人，前期就在澳大利亚进行房产投资了。但是由于服务的距离比较远，我们就想把服务本地化，在全国各地开设我们的服务机构和咨询服务机构为主，实际上是把他们在澳投资的一些问题，不出国门就能够解决。

    进军中国市场是一个大趋势，重庆又是一个人口众多的直辖市，我们想在北上广之外的重庆、成都这样人口密集的城市设立这样的机构。国内市场的限购政策，包括新的国五条，以及房产的价格已经超过了我们普通老白姓的收入承担范围，在这样的情况下，投资渠道也受到限制，我们才会把海外地产引入中国，引入到重庆。

重青财经：选择进驻重庆的依据是什么呢？

Victor：《2012 年胡润私人财富白皮书》显示，2013 年，中国可支配财富超过1000 万元的人口已超过100 万，其中1/3 有离岸资产。配置离岸资产占其国内财富总值的19%，相当于1/5。这是中国富裕人士必须要做的选择。只要重庆有富裕的人士，他必然会在富裕起来以后，进行资产配置。我不是针对普通老百姓，因为普通老百姓需要的是在重庆安居乐业，买房子居住就行。而我们针对的是富裕起来的人，是中国精英阶层，他们才会有一个在海外养老度假生活的需求，他们的子女不想在中国挤独木桥、考公务员，他们希望有一个良好的海外生活背景和语言环境。所以说我们提供的服务是针对这个阶层的。

    选择入驻一个城市，主要看人口规模和富裕人口的比例。就房产市场而言，长江三角洲占了1/4，北京占了1/4，还有1/4 在人口500 万以上的大城市，特别是像重庆这样的直辖市，有舶来文化，有自己的特色，还有一个重要的原因是澳大利亚在重庆有领馆。未来重庆可以开通航线直通澳大利亚五大首府城市，所以我个人认为，这些历史渊源、富裕人口的绝对基数等都值得我们在重庆做一个试水。

重青财经：面对目前的重庆房产市场，您是否对来渝发展有信心？为什么？

Victor：是的。这样的信心源于中国的经济以及富裕人群的基数。中国富裕人群基数在全世界排第二位，我们是针对这一部分人群未来的投资诉求。同时，他们不仅有投资诉求，还有移民诉求、子女教育的诉求、未来在海外的养老规划的诉求。这一部分，单独的中国市场是无法满足他们的需要的。

重庆房产投资者缺乏“财商”

重青财经：来渝发展，必定要先对重庆市场有一定的了解，请问您认为目前的重庆市场情况怎么样？

Victor：重庆是一个二线城市，事实上在三线城市，我们很多客户的投资需求都很旺盛。原因在于，中国地产市场，无论是单价还是收入比、都市环境比、租金回报率和贷款利率比，都已经完全不能够实现投资的目标。前银监会主席刘明康说，中国的国情决定了中国的房子是用来住的，而不是用来投资和投机的。所以未来的政策会剔除投资和投机属性。所以如果房地产在中国市场只是作为自住产品的话，那些有房产投资需求的人该如何投资和选择呢？只不过很多国内投资者他不了解海外房产投资这样一个渠道，这也是为什么我们愿意花这么多的时间来告诉国人，做房产投资不仅仅是盯着中国市场，而是更多地着眼于全球市场，用全球视觉来进行资产配置。

重青财经：一般来说，海外地产商在入驻重庆之前，都会对重庆市场做详细的研究和分析，那么重庆的房价均价，在将来还有多大的涨幅？

Victor：实际上，一个价格的支撑跟国民可支配的收入相关。在中国660 个100 万以上的城市人口收入比是15：1，就是15 年的收入去购买一套房子。然而在英国，3.5 年可以购买一套房子;在美国，4 年可以买一套;澳大利亚6 年买一套;中国香港8 年买一套;而中国大陆却需要15 年。而最终决定房产价格的是中产阶级的收入水平，所有海外房产价格的变化都归结到收入问题。

    然而，中国由于贫富差距很大，几乎没有中产阶级，很多外国人将这一现象称为“ 图钉”，而澳大利亚、美国则是“ 陀螺”。中产阶级是社会的主体，一般来说，供房价格占中产阶级收入的35% 以下是比较安全的。中国的房产价格，不能超过最主流人群的购买力，一旦超过，泡沫自然产生。由于中国人对房屋的需求，比如婚房，丈母娘房、刚需房等，可能占了一个人收入的60% ，这就导致他们结余的可自由支配的钱变少，自然就会成为房奴。

重青财经：就目前来看，重庆投资海外房产的优劣势是什么？

Victor：我接触了很多重庆的客户，他们的财富规模是有的，但是投资的心智并没有达到和他们财富相匹配的程度。对财富的把握，如何做投资和如何赚钱，他们没有一个清晰的概念，更多的是投机思维。所以我个人认为，相对于北上广这些大城市而言，财商教育是有差距的。所以我个人认为优势是有资本，劣势是缺乏投资思想。投资没有思路，没有理念，没有一个投资的观念来指导他，容易做盲目的选择。

买房不等于投资

重青财经：如今，海外房产市场具备吸引力，还有一个是文化因素，比如电影《北京遇上西雅图》的热映，从一定程度上引发了西雅图旅游及房产市场的火爆，您怎么看待这一问题？

Victor：因为喜欢旅游地而去买房，与我要传达的理念完全不同。在海外市场买房不一定是投资，投资也未必要通过买房赚钱。只买一套房子不叫投资，在澳大利亚，一个房产投资者的概念是拥有四套以上的房产。这有本质区别，规模和意义等都不同。买房子只是为了单纯的度假，房子升值后，他很可能会卖。我们把这种人定位为房产交易者。在海外，房地产是一门科学，有独特的技能，单纯地买套房子并不叫海外投资。