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澳洲房地产市场“寒冬”已过去,墨尔本将迎来商业地产的春天

时间:2019-04-15 14:25来源:未知 作者:Nicole 点击:

澳洲凭借优越的地理环境和气候条件,成为人们居住的首选之地,随着澳洲房价呈现不断下跌的趋势,有专家预测2019全澳房价将会持续下跌,但是据最新的调研结果显示,墨尔本已经取代悉尼成为了安达利亚商业地产投资的首选地。

 

引读

 

(一)回望澳大利亚住房市场2018年的形势。

(二)澳大利亚在2019年将会出现什么转机。

(三)局部住房市场已经有所上涨。

(四)墨尔本将成为投资者最喜爱的商业地产市场。

 

 

一、澳大利亚房价下跌的预测值和影响因素:

 

《澳大利亚金融评论》访谈五位知名的金融经济学家,他们声称澳洲现在的房价下跌属于正常情况,预测2019澳洲全国房价还会持续下降,尤其是悉尼和墨尔本。

 

1、AMP Capital首席经济学家Shane Oliver 预计2019澳洲全国的房价将会下跌4%,但这主要集中在悉尼和墨尔本。悉尼的房价将再下跌7%左右。

 

2、Market Economics董事总经理Stephen Koukoulas称悉尼房价在经历2018年7.5%的跌幅之后,2019年悉尼房价将再下跌7.5%至10%。在全国范围内,预测房价将下跌5%至7.5%。  

 

3、摩根大通高级经济学家Ben Jarman认为明年全国房价将下跌约5%,与今年相似。悉尼可能会下跌更多一点,明年跌幅将在5%到10%之间。

 

 

4、Domain经济学家Trent Wiltshire预测,2019年澳大利亚房价下跌约2%,悉尼房价下跌约4%。

 

5、HIA首席经济学家Geordan Murray预测,在2018年剩余的时间里,价格将下降约1%,然后在2019年下降约1%。预计悉尼的房价中位数在2019年下降3.5%。这将使中位房价比2017年的峰值低12.5%至13.5%,并且房价水平与2016年下半年类似。

 

五位经济学家都预测了2019年价格下跌的幅度,而原因都离不开信贷紧缩、抵押贷款利率上升、以及新供应激增导致市场进一步走软。澳大利亚在2018年5月份房价出现八个月连续下跌,而信贷收紧是导致房价走软的主要原因,在澳储行两次0.25%的减息之后,房价随着信贷的增长出现强劲反弹。

 

二、2018年澳大利亚房价持续下跌情况

 

 

在2018年第四季度,澳洲全国房价下跌2.3%,创下了十年来最大环比跌幅,澳大利亚房地产占比权重最大的就是悉尼和墨尔本,而这两个市场现在仍然呈现出持续下跌的情况,并且领先于全国其他市场。

 

相比较于悉尼、墨尔本,阿德莱德、霍巴特、堪培拉三个市场的房价有微幅度上涨的现象。虽然悉尼和墨尔本的房价不断的下跌,但是在过去十年里,这两个城市的房价涨幅仍然居于全澳洲首位。悉尼上涨了78.8%,独栋房和公寓的中位价分别是918,130澳元和711,501澳元;墨尔本上涨幅度为74.2%,独栋房和公寓的中位价分别是751,246澳元和541,677澳元。

 

 

截止2018年12月的一年内,全澳范围内房价下跌4.8%。悉尼下跌8.9%,是1983年5月以来最大同比跌幅,独栋房和公寓相比其他房型分别下跌10.0%和6.3%;墨尔本同比下跌3.4%,创下2009年3月最大同比跌幅,独栋房和公寓房价分别同比下跌9.1%和2.3%。这一年内全澳范围内的住房交易结算量录得438,138套,较前值下跌11.3%,截至2018年9月的一年内,悉尼的住房交易结算量下跌18.0%,而墨尔本下跌更为严重,下跌幅度为21.4%。

 

三、澳洲“楼价有序调整”,投资者无需担忧

 

 

对于投资者而言,澳洲住房市场并不是一个单一市场,不同地区所表现出来的差异性更有利于投资者投资,从基本层面看,澳洲住房市场条件保持稳健,当下的下行调整仍属于有序调整。悉尼和墨尔本房价持续下跌,但是在2011年到2017年,悉尼和墨尔本房价分别累计上涨了75%和55%。据调研情况显示,51.7%的澳大利亚租房者表示租房最重要的考虑因素是地理位置,而悉尼和墨尔本是他们心中的首选。

 

据相关报道,澳大利亚联邦政府成立了“国家住房金融和投资公司”并完成首笔贷款业务,为悉尼新洲社区住房组织Hume Community Housing 提供3500万澳元的贷款,同时投资公司表示未来几个月将发行首歌经济适用住房债券。

 

四、墨尔本成为炙手可热的商业地产市场

 

墨尔本已经取代悉尼成为了澳大利亚商业地产投资的首选之地,虽然现在澳大利亚住宅行业似乎进入持续价格低迷的状态,但是随着全澳和全球投资者扩大资本配置的情况下,零售业、办公和工业等商业地产仍在以强劲的估值基础开展交易。

 

2019年3月初,澳洲房地产基金管理公司Charter Hall斥资2亿澳元买下墨尔本地区的一处写字楼;澳洲房地产基金GPT

Wholesale Office Fund斥资3.262亿澳元购得Southbank Boulevard 2号写字楼的50%股权;澳大利亚上市地产基金Dexus和Charter Hall政治角逐QIC Global Real Estate旗下位于墨尔本中央商务区中心柯林斯街的写字楼,交易价格预计超过16亿澳元。

 

 

专家预估:2020年预计墨尔本商业地产市场表现将呈现出强劲状态,投资人将会大幅度收益,充分说明投资新格局的到来。

 

五、2019澳洲住房市场将会回暖

 

澳大利亚房地产委员会之处,澳大利亚联邦政府最新公布的预算案有助于利好住房市场出现回暖。2019年4月2日,联邦政府承诺为个人和公司减税,并斥资1000亿澳元进行基础建设。这一系列举措有助于缓解消费者在生活成本上面临的上涨压力,继而改善消费者情绪,推动住房市场出现复苏。

 

 

据澳大利亚统计局于2019年4月2日数据显示,今年2月获批信物建设和九五翻新数量较上月环比上升19.1%,其中活泼公寓建设数量较上月大幅度增加64.6%。今年3月份,澳大利亚住房价格跌幅有所收窄,霍巴特房价价格较上月环比上涨0.6%,较去年同期上涨6%;同期堪培拉房价环比持平,同比上涨3.1%。

 

 

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