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物业管理与出租（1）

1.提问：如果购买了澳洲的物业作为投资，如何打理投资在的物业呢？答：一般来说，现在市场上分为几种方式：第一，物业开发商承诺包租服务，每年有房价的 5%或 6%（或根据开发商提供的数值）的租金回报，承诺 1-3年或更长的不等时包租，并且在签订买卖合同时就可以要求签订租赁合同。租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，购房者需要支付一定的佣金给开方商即可，此类方式比较方便不在澳洲居住的投资者。第二，如果开发商不承诺包租，作为澳洲专业的租赁公司，为买家提供物业租赁和业主法团管理理念。为买家提供优质服务，包括物业维护和相关税务问题咨询等。第三，如果购买者本人或有亲戚在澳洲，则可以亲自管理，现在比较流行的是将 2房或 3房的房屋进行分隔，分成 4-5间房进行出租，租金回报可能能有 7-9%，相比之前 2种收入较高，但必须人在澳洲亲自打理。

2，提问：在澳洲的物业是否好租，如果物业租不出去怎么办？答：在澳洲只要不是非常偏的物业，租不出去是事情比较少发生。澳洲现在比较大的城市，墨尔本、悉尼等空置率非常的低，在近市区范围内的房屋，墨尔本低于 1%，悉尼低于 3%，也就说一百套房屋里只有 1-3套租不出去，那除非房屋十分有问题，所以想租不出去也轮不到您的房屋。只要您的物业租金价格合理，就会比较抢手。因此，依据您物业的条件灵活地设置租金是关系到您物业是否能够快速出租的关键。此外，现在去澳洲留学和移民的人也日益剧增，每周近 1000人登陆墨尔本，造成了澳洲租赁职场的火爆。澳洲有超过６００万的租客，而且这个数字还在与日俱增。

3，提问：一般投资物业有哪些费用开支？答：物业管理费根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价、市政管理费+水费一般在 1200-1500之间，在澳洲水费是由房东支付的，水电则有租客支付。保险费、物业立案法团费、维修保养费等等则根据物业相关信息支付。

1.      提问：如果将物业长期出租,帮投资者出租的中介将如何收费？答：根据澳洲相关法律（各州有所调整）规定，代为管理和出租投资者物业的管理机构或人的基本费用是租金的 7.5%加上 10%的 GST税收以及第一周的租金。同时，如果业主需要书面文书报告的则加收每个月 5澳元。

2.      提问：如果将物业进行短期出租(假期),物业管理人的收费如何？答：如果是出于度假的目的租用物业，基本费用是所有租金收入 12.5%再加上每个月 5澳元的报告费用，同时还有一些额外的费用，例如：电费，床上用品租金等等（租客只支付租金并不支付电费等费用了）。

3.      提问：那这些费用我该如何支付呢？答：在澳洲的相关开发商的包租公司或者当地的房屋中介会安排从投资者的租金帐户内扣除此类费用，或从投资者澳洲银行的帐户中自动扣除。

4.      提问：业主可以向租户收取租金的 GST吗？答：不可以。业主不可以向租户收取租金的 GST。业主也不能把物业有关花费的 GST向税局抵税。

5.      提问：在澳洲，有一项安全网络计划来保障投资者的物业运行安全?答：安全网络计划可以确保您的投资运行无误，一些保障制度如下：如果发生一些意外事故，则可以获得相关的赔偿

a)未到期离开的租客 ━ 6个星期的房租

b)拖欠房租 ━ 15个星期

c)拒绝入住 ━ 26个星期

d)防止入住 ━ 52个星期

e)未能出租 ━ 52个星期

f)法律花费 ━ 5,000澳元

g)房租损失 ━每周最多 1,000澳元保险条例为您的物业中租客使用的家俱和设施提供保障，保障内容如下:如果因租户或者租户来访者引起任意的恶意损坏或偷窃行为,保险为你提供多达 5万澳元赔偿.作为房东，保险为你提供多达１千万澳元的保护。上述的条款是我们所提供的服务以及部分安全网络计划所涉及到的内容。保险的花费是可以抵税的,每年每处物业成本大约是 225澳元。这种保险是以防万一的必备策略。

9.提问：如何加入安全网络计划，费用如何计算呢？答：每年每处物业成本大约是 225澳元。这种保险是以防万一的必备策略。您可以询问当地的澳洲房产租赁中介为您安排这一事宜。