澳洲房市2013年翻身无望

有些爱情最终以眼泪收场，但有些恋爱却因为感情逐渐变淡，当双方最后分开时，彼此都如释重负——澳人与房市之间的“爱恋”正是如此。

十年前在午餐和烧烤聚会上，人们谈论的热门话题要么是房价要么是房产投资，电视上也充斥着各种装修节目，教屋主们如何化腐朽为神奇，通过一双巧手把废弃平房等“丑小鸭”打造成为“白天鹅”，再以比原价高一倍的价格出售。

即使是现在，仍有不少房产投资鼓吹者坚称下一波房市繁荣即将到来，哪些城区买房比租房便宜的调查报告依旧层出不穷。这些调查结果并非都是弄虚作假，但它们都有一个前提，即认定当前5%或6%的可变房贷利率已经来到了历史低点。

房市低迷并不意味着住房可负担性剧增，这好比我们不能因为周二异常炎热就断定冬天再也不会来临。利率有自己的变化周期，房贷利率的历史平均值为7.5%，而买房就象是一个长期赌注，因此买家们在与银行签下那一纸合约时必须考虑利率未来的走向。澳洲房价目前虽仍处于历史高位，但头脑清晰的专家认为，市场已经到头了。

事实上，2013年对澳洲房市而言是一个重要的周年纪念日。

2013年距离雪梨房价触及顶峰已有十个年头，作为澳洲第一城，雪梨房市的发展轨迹预示着其他州府城市的房价繁荣已经快要到头了。2003/04年至2009/10年期间，雪梨房价只涨了10%。相比之下，同期内墨尔本、布里斯本和阿德莱德的房价却大涨50%至60%，柏斯房价更是惊人地翻了一番。但本世纪头十年出现的房市繁荣无异于回光返照。

RP Data的数据显示，州府城市房价在2010年11月达到最高点，并在随后两年内下滑了6%。在过去五年中，澳洲房价平均年增幅只有1.9%，您还不如把钱交给银行保管！

RP Data的资深调查分析员库舍尔（Cameron Kusher）称：“很显然，最近几年，房产业主们习以为常的房价强劲增长已经离我们而去了。”“现在是大胆猜测未来几年房市走向的时候了，我的推测是：房市将陷入僵局，因为它缺乏前进的动力。”

储行在圣诞节前公布的一份文件或许可以支持库舍尔的这一推测。这份文件对比了过去三十年中房价与家庭收入涨幅之间的差距。在1981年，房产平均售价为4.8万元，刚好是1.5万元家庭平均收入的三倍。而现在，房产平均售价为40.8万元，是6.1万元平均家庭收入的6.5倍。在这段期间内，澳洲共出现了两次房市繁荣，一次是从1987年至1988年，第二次则是从2001年至2003年。

这两次繁荣，尤其是第二次，都是由近期很难再出现的特殊事件造成的。1987年至1988年的房市繁荣是由银行借贷标准放宽以及利率水平从1989年的17%开始进行结构性下调这两大因素催生的。

因此，澳人提高了借贷额是因为条件允许，在住房上开销更大是因为口袋有钱了。我们把自己的住房改建为多层楼住房，配备了家庭影院以及其他多媒体设备。储行指出，住房就是经济师们口中的以超过家庭收入增幅比例购买的“超级物品”。

在1980年至2010年期间，澳洲家庭的可支配收入增长了近50%，这有部分原因是因为更多女性加入了劳动力队伍。储行称：“这使得家庭能将更多收入投入房市，同时提高他们的生活水平”。

澳洲房市仍比以前更为昂贵，而澳人也只能责怪自己。一些更为年长的澳人是幸运的一代，他们的财富跟着房价上涨了，但这却牺牲了子女一代的利益。

所以有数据显示，现在三分之一的年轻澳人要藉助父母的帮助才买得起房，这一点儿都不奇怪。也正是因为如此，今年的房价很难出现显著增长，除非发生了从根本上刺激人们借贷能力的新事件。

联邦大选时机差 今年房市恐冷大半

一家权威经济预测机构表示，下次联邦大选的时间将会对今年的房价复甦造成打击，但该机构还预测，在大选之后，澳洲绝大多数房地产市场的价格将扶摇直上。

根据经纪机构BIS Shrapnel的预测，大选后，全澳最大房地产市场雪梨的房价将跃升6%，而在布里斯本，房价将在6月开始的一年里飞升8%。BIS Shrapnel的执行董事梅勒（Robert Mellor）说，该集团已经下修了房市在大选年的预测涨幅，而今年大选的时间可能会导致更多的房价上涨空间被抹杀。

“市场情绪一旦变差，风险就在于，短期内它只会变得更加糟糕，”他说，“有些市场可能不会有价格增长，或者增幅低于通货膨胀率。”

随着澳洲政府的财政预算又将迎来一个赤字，梅勒说，政府和反对党在选战期间公布支出计划的能力可能会受到限制，并且很有可能诉诸于谈论经济负面消息来　　吸引那些忧心忡忡的选民。这就使得大选的时间成为限制选举对房价影响的一个重要因素。

“关键之事在于，我们在今年的头两三个月里情况如何”，梅勒说，“如果我们早早就进入了选举模式，但大选实际上要等9月或11月才举行，那么这对市场而言不是什麽好事。”

梅勒说，许多购房者都会迫不及待地想要看看有哪个党派能够推出一项新的经济刺激措施。“人们发现市场不稳时会很难下决定。”他说，“每一次选举来临时，市场都会不稳定。”

维州最大的房屋建筑商Dennis Family Corporation说，选举肯定会给市场造成影响。

已经举步维艰的市场最为容易受到选举的影响，例如在墨尔本，房价在截至去年6月份的12个月里已经下跌了7%。根据BIS的数据，当地房价可能在截至今年6月的一年中再跌2%。BIS预测阿德雷德和霍巴特在截至今年6月的一年中，房价将分别下跌1%和3%，这两地市场也可能遭受大选的创伤。

此外，BIS还下修了雪梨、布里斯本和柏斯在截至今年6月一年中的预计房价涨幅。