澳洲房价只涨不跌的十大奥秘

澳洲房地产市场经历了几年年高速增长后，日后的走向无疑是最热的话题。当然，无论什么时候，总会有人幻想着澳洲房价什么时候会下跌！其实，买澳洲房产，无论投资还是自住，该出手时就出手！千万不要犹豫！那么影响澳洲房价的十大因素都是哪些呢？下面小编就为你详细解析一下。

1建筑成本上升

砖、瓦、水泥、钢筋、人工的成本，这些年来的上涨是有目共睹的。建房最大的一笔成本，土地价格也在一路飞涨。因为受市政规划所限，在城市交通网络范围内，适合建房的土地确实越来越少，工业厂房改造和收购居民土地的成本增加得很快，这就造成房价不得不提升。

2空置率低

澳洲房子的空置率一直都低于3%，在悉尼，由于有大量海外留学生，更低至1.3%-1.5%。一个房子放租，有三、四十人排队去抢，是常有的事。基本上不用多做广告。这就造成租金回报好，投资买房找人供比较容易。

3房贷利率低

虽然澳洲的银行贷款利率远比英、美、中国为高，但是，5%左右的房贷利率，也是接近历史最低水平了，在澳洲贷款还可以只还息，不还本的，这让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。

4住房数目的缺口扩大

在过去20年里，澳洲平均每年开建155,500套住房，而据澳洲住房产业协会HIA的保守估计，每年要18万套住房才能满足需求，也就是说，我们其实已经累积了一个很大的缺口，要把它填平了，才能供需平衡。

5移民和人口的增长

国家住房供应理事会（National Housing Supply Council）说，到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套。为什么缺那么多，又为什么是2031年呢？原来，二次大战后，澳洲人口增长的高峰“婴儿潮”是1946年开始到1964年的，假定这些人平均寿命为85岁，要到2031年，这些人才逐渐逝去，而要有足够税收来照顾老年人，除了不断鼓励生育，还要引进大量的移民，这又造成了房屋供应的巨大压力。

6充实的资金

从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。去年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。

7澳元汇率相对较低

以人民币兑换为例，相比于高峰时期的6.8:1，现在的4.9:1，是一个比较低的汇率，它促使更多海外买家进入本地市场。

8良好的制度

澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等，这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受资金热捧的投资手段。

9与10政策鼓励，与建房审批制度

澳洲是三级政府，联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略，州政府负责大型基建和城建总体规划。地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。由于既得利益和优先环境的考虑，大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，每一个报建审批（DA）基本上都会收到周围邻居的反对，而地方政府是由居民一人一票选举产生的，为了反映民意，开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时，都会受到重点“照顾”，做一份报建DA往往被拖延一年以上，甚至长达五六年，要由环境法庭来解决。而联邦政府，州政府，为了扩大就业，扩大税收，刺激经济，会不断推出种种激励措施，这就形成了一方刺激需求，一方限制供应的上下不同调局面。

最新十大最佳购买地报告

昆士兰州东南部和墨尔本边缘郊区将是房产投资者的好选择，未来房价将飙涨。

其中，昆州的有黄金海岸（Gold Coast），Ipswich和Logan；墨尔本的有City of Casey和叶坪（Epping）；新州的仅有Wagga Wagga。西澳和南澳未有城市入围，塔州的侯巴特则进入榜单。

上述地区将面临较高需求，不仅在今年，未来房价都会高涨。

排行榜前十位

黄金海岸

报告称，黄金海岸房价将飙升，尤其是在住房郊区。大多数增长将在Helensvale和布里斯班之间北走廊郊区。

Logan

Logan的实惠房价、良好基建和靠近就业地将促进房价飙升。

侯巴特

报告指出，侯巴特是投资者的理想选择地，租金收益高，房价也比大陆地区的便宜很多。

叶坪

报告称，位于墨尔本北部边缘的叶坪将落成多个基建项目，预计将带来新人口，同时促进房价增长。

City of Casey

该区位于墨尔本东南部，正在增长，很多郊区的房产销售增加。

前十地区中，余下的还有昆州的Moreton Bay，Sunshine Coast，Ipswich；维州的Sunshine precinct；新州的Wagga Wagga。