要了解澳洲房产投资回报率，首先要了解澳洲房价的走势，其中，详细分析澳洲各首府城市的房产市场则能更好地帮助我们了解当地的经济动向。澳洲SQM Research的创始人兼资深房地产分析师Louis Christopher为投资者详细分析了澳洲各大城市在2014年的房价走势。他认为，人们似乎高估了珀斯、布里斯班、墨尔本和达尔文的住房市场，而阿德莱德、堪培拉以及霍巴特的房价却似乎被低估了。并且与名义GDP相比，澳洲全国住房市场呈略微高估之势。

下面我们详细了解各个首府城市的情况。

珀斯房价受商品价格影响

珀斯位于以资源产业主导的西澳，因此与布里斯班特征相似。长期以来珀斯房价与名义GDP 趋同，但从2005年开始该地区的房价开始上涨，这主要是由采矿业的兴旺带动的。该市房价的最高溢价是在2006年12月达67%，尽管之后房价开始下跌，但仍处于高位，2013年6月是31%。在过去的2012年，澳洲全境的采矿业都开始衰退，这直接影响了消费者和企业的信心，也导致该市的失业率变得更糟糕。这反过来也有助于减缓房地产业的发展，珀斯的租赁市场也可以感受到这种影响，2012年年中以来很长一段时间内空置率开始逐步上升，目前该市的住房空置率为1.6%。SQM研究公司预计，未来18至24个月中，除非有新的商品价格飙升，否则该市的住房市场增幅会放缓。

堪培拉房价要看政府决策

澳洲首都堪培拉房产业的发展轨迹与其他首府城市不同。传统而言，无论堪培拉房价是明显低于名义GDP趋势线还是与之趋平，这里的房价都比其他首府城市更实惠。虽然在2003年底至2008年间，该市的房价与名义GDP持平，然而此后，全市的房价再次跌破名义GDP。此外，最近负值甚至被再次拉大。

当务之急是要了解联邦政府的决策会对当地住房市场产生何种影响，政府削减预算以恢复盈余的举措会影响就业并且随之造成住房问题。堪培拉房价低于名义GDP的幅度一直在增加，而另一方面出租房产的空置率也有所上升，这是由于首都的许多岗位流动性较大这一特性所产生的。

据预计，在未来几年内这些预算削减还会继续，因此，城市住房市场疲软仍将持续。