降温信号出现？悉墨11月房价涨幅收窄，专家：负担能力已达极限
2025-12-04 12:30 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
由于房价高企令不少买家望而却步，悉尼和墨尔本房地产市场出现初步降温迹象。
而与此同时，澳洲房贷持有人也在加速还款，提前还清贷款的金额创下历史新高。
房地产数据机构Cotality本周一发布的最新数据显示：
11月澳洲首府城市住宅价格整体上涨1%，略低于10月的1.1%。
悉尼房价环比上涨0.4%，达158.4万澳元，中止了此前0.6%的增速。
墨尔本的房价上涨0.3%，达到97.8万澳元，也低于10月0.9%的涨幅。
相较之下，中小城市的市场热度依然高涨。
布里斯班11月房价上涨1.8%，至110万澳元。
珀斯上涨2.4%，至95.6万澳元。
堪培拉上涨0.7%，至103.5万澳元
Cotality研究总监Tim Lawless指出:悉尼和墨尔本正在与其他城市出现“分化”。
他表示:
房价涨幅已是工资增长速度的四倍，这种不可持续的负担能力问题，将对后续涨幅构成天然制约。
他说:
虽然目前来看支撑房价上涨的动力仍大于下行风险，但本月的涨幅放缓可能预示着部分阻力开始显现。
11月澳洲高于预期的通胀数据打破了市场对进一步降息的预期，而审慎监管局APRA也宣布将收紧对投资者的贷款审查。
Lawless认为:
这两个因素都表明2026年的房价涨势可能不如先前预期强劲。
在住房负担能力持续恶化的背景下，信贷可得性会下降，贷款偿还能力门槛将更加突出。
在澳洲各地，房价涨幅最猛的仍是偏远地区。
其中，维州西北的Mildura年涨幅达18.5%，昆州Granite Belt达19.7%，西澳南部沿海城市Albany更是高达22.6%。
澳央行货币政策委员会将在下周举行年内最后一次会议，市场普遍预计不会再次加息。
但自2月以来，央行已累计降息0.75个百分点，相当于为一笔60万澳元的房贷每月减少近300澳元的还款压力。
不过，数据显示:
许多房贷人并未减少月供，而是选择利用利息下降的空间加速还贷。
自住房的利息支出在今年6月季度一度飙升至超过200亿澳元的峰值，年增幅高达166%。
不过在9月季度，这一利息总额首次出现回落，减少了7亿澳元，至193亿。
利息支出减少，加上工资增长，使得澳洲房贷人用于“额外还款”的金额大幅攀升。
9月季度的这类“超额还款”总额达到141亿澳元，环比增长近三成，为除疫情期间以外的历史最高纪录。
过去一年中，房贷人总共多还了516亿澳元，同样创下历史新高。
这类大额提前还款通常意味着消费支出会同步减少，而这也将成为本周即将公布的GDP数据中重要的观察指标之一。
不过分析师预测:
在新业务投资(尤其是数据中心)和新建住宅增长带动下，澳洲第三季度消费支出仍可能增长0.5%。
整体GDP预计将录得2.1%以上的年增速，为自2023年初以来的最强表现。
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