根据专业折旧报告公司DEPPRO的研究，投资物业的折旧利益可以高达投资物业收益的62%。难怪该.公司负责人，物业折旧测量师Paul Bennion说：“如果投资者不申报您的合法扣税权利，跟拥有投资物业却没有租客一样吃亏。”

　　不少投资者不知道按现行的法例，他们可以申报特定的资産折旧和税务优惠。由于不知情，也们失去了合法的税务优惠。经年累积，这笔钱的数字是相当可观的。
　　DEPPRO的调查显示，只有20%的投资者知道怎么利用他们的合法权益去申报收租物业折旧。这些申报了折旧的投资者，得到的利益在买入物业的第一年中有的每周高达$300。如果可以充分利用折旧扣税，不但可以爲投资者每年节省数千元的费用，还有可能令你的投资物业的供款时间缩短几年。

折旧的定义与基本原则

　　澳洲税局的“折旧指南“指明：在赚取报税收入的过程中发生的支出是可以扣税的，而获得这种産生收入的资産的成本可以在指定的时间里逐步"注销"，这就是所谓的折旧。如何计算折旧，操作起来颇复杂，但其基本原理却很简单。

　　对于投资物业，资産折旧有两种方式可供选择：

　　1、建筑物和地基，即主体工程（Capital works）

       投资者可以为物业的主体工程申报折旧。它是根据建筑的日期计算的。目前折旧率有两种，一种是2.5%，一种是4%，这是由以下几点决定的：

　　1）建筑日期

　　2）建筑类型（住宅、工业用房、商铺、写字楼）

　　3）租约类型（长期或短期）

       对于普通的出租住宅来说，税务局规定的使用寿命通常是40年，即折旧率为每年2.5％。

　　主体工程是一个广义的概念，包括对主体结构的各类建设、扩建、改建和翻修。但是，关于扩建、改建方面的税务条例相当复杂，这与简单地购置一套已经建成的房屋再申报主体工程折扣不一样。因些，如果有这方面的问题，最好直接咨询会计师或折旧专家。

　　2、其它可折旧的资产

　　除建筑物主体结构之外的、其它与投资物业有关的存在着使用年限和会贬値的资産，在使用年限内可以逐年折旧。例如，物业投资者可以为物业的家具装备和陈设，例如地毯、电器、灯饰等等的残旧和破损申报扣税。

　　澳洲税局去年订出了一套关于这些可折旧的物品的比较完整的定义和使用年限。

　　对于“其它可折旧的资産”，税务局提供了两种折旧计算方式：

　　第一种办法称为“基本费用”(Prime Cost)。

　　这种方法假设资産在使用年限内均匀地损耗，因此适用固定的折旧率。

　　另一种方法称为“价値递减”(Diminishing Value)，它假设资産的贬値速度逐步减慢。计算折旧率的方法

　　税务局公布的折旧率是根据使用年限和折旧方法而定的。

       按照“基本费用”方法，折旧率为100％除以使用年限。因此，如果一项资産的使用年限是4年的话，折旧率为25％（100％/4）。　　按照“价値递减”方法，折旧率为150％除以使用年限。因此，假设一项资産的使用年限为4年，折旧率则为37.5％（150％/4）。

　　举例帮助：

　　假设您的出租物业新添了一套$1，200元的家具，使用寿命为5年。

　　每年折旧率为：

　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算　

　       100%/5=20%                        150%/5=30%　

　第一年折旧费：

　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算　

　　$1200*20%=$240　　　　　　$1200*30%=$360　

　第二年折旧费：

　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算　

　　$1200*20%=$240　　　　($1200-$360)*30%=$252　　

第三年折旧费：　

按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算　

　$1200*20%=$240　　　　　($1200-$360-$252)*30%=$176.40　

　第四年折旧费：

　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算　

　　　$1200*20%=$240　　　($1200-$360-$252-$176.40)*30%=$123.48　

　第五年折旧费：

　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算　　

             $1200*20%=$240　　($1200-$360-$252-$176.40-$123.48)*30%=$86.44　

　注：按“价値递减”方法计算，资産在使用年限结束后仍尙余少量价値未被完全抵销，可在之后一年内抵销掉。而按基本费用方法，资産在使用寿命结束后则可以完全抵销。纳税人士通常会选择用价値递减法计算折旧，这样在头几年可以获得较高额的扣税。

如何通过折旧获利

　　专业物业折旧测量师Paul Bennion说：物业租务市场有升有跌，但无论市道如何，物业投资者都可以享受为投资物业申报折旧的利益。如果投资者不申报您的合法权利，就象拥有投资物业却找不到租客一样吃亏。”

　　那么，物业投资者怎样通过折旧获利呢？我们可以通过以下案例来分析：

　　王小姐与朋友在雪梨北区合伙经营着一盘地板生意。她每年可以获得$50,000元的基本薪金，在财政年度结束即2005年6月30日前可以赚取$25,000元利润分成。

　　两年前她买下了一项投资物业。她签约买下了一套一睡房的公寓，价値$260,000(包括所有后期费用)。她支付了10%的首期，物业可在2004年7月1日开始交付出租，租金每周为$300元。

　　发展商提供三年期7%的租金回报保証。王小姐雇请发展商介绍的租务经理为她打点出租事宜，租务经理收取8.5%的佣金。另外，税费与杂费每年共计支出$2500元。

　　王小姐的物业带$30,000的配套设施，包括名师设计的家具、优质地毯及电器和厨房设备。这些物品自开始使用之日起预计有十年的使用寿命。她也可以按建筑造价$180,000为基础申请主体工程折旧。

　　王小姐向银行申请了90%的贷款（$234,000），贷款利率为每年6.7%。她每周的还款额为$301.50元。

　　根据以上数据，王小姐2005年6月30日之前的物业收入与支出汇总为：（右表）

　　1. $30,000x(100%/10)= $3,000　　2. $180,000x2.5%=$4,500　

　按以上计算结果，王小姐的缴税金额应该为（下表） 

    项目         合计

租金收入          $15,600

出租管理费      ($1,326)

贷款利息          ($15,678)

税费和杂费       ($2,500)

现金亏损           ($3,904)

设施折旧           ($3,000)

1主体工程折旧  ($4,500)

2亏损                    ($11,404)

　　根据以上分析，可以看出王小姐拥有投资物业后，其税后的现金流增加了：（下表）

没有物业                               有物业

薪金收入：$75,000             薪金收入：$75,000

物业投资亏损：                   -($11,404)

可扣税收入：$75,000        可扣税收入：$63,569

需交税：$23,755                需交税：$18,244

　　因此，显而易见，购买投资物业令王小姐在该年度的税后收入增加了。

　　到底折旧是如何起作用的呢？王小姐之所以可以受惠，是因为她的资産折旧费$7,500元可以减低她的可扣税收入。王小姐只为物业的附属装备支付了10％的首期，但却可以用这些装备的100％的价値作为折旧基础，并且可以将这些设施的利息用于扣税。折旧存在的风险　　那么，是否帮助折旧税永远只有好处没有坏处呢，也不可以这么说。

　　折旧只是一种工具，如果使用得当的话的确可以成为投资者的有利法寳。但一旦使用不当却会变成一把双刃剑：有时候可以帮助投资者，有时候却会令粗心大意的人受损失。

　　折旧的意义是：它通常假定一项资産到达了它的使用寿命就需求更换。因此，即使折旧不是一项实质的现金开支，但也代表了资産费用的分摊以及表示有朝一日需要实质支出费用以替换这项资産。

　　1、昂贵的设施容易贬值

　　王小姐买的带时髦地毯和现代设计的高级公寓是为了吸引一个付得起高于市场价租金的好租客。

　　这可能是对的。但是一旦这个物业被居住过及这些设施被使用过，它们的价値就会消失。就好比你将一部新买的车开出车行一样，车的价値就立刻减低了。

　　这个选择最致命的缺陷就是当租期一过，你手头上的好租客可能会转移到其它更新更好的住所。所以，如果你想要一直留住租客的话，你就要每5年就要花上一笔装修费用，令你的出租物业保持时尙格调，吸引租客。许多投资者往往在租期过后才意识到这个问题。　　2、存在最大利益限制

　　折旧只有在您有税务需要抵销的时候才起作用。一旦您解除了税务责任，那么折旧的利益就不再有意义了。

       我们可以再以王小姐的例子来分析一下，如果她打算购买三五个甚至十个这样的物业的话会有什么结果。

物业数量            三个                 五个                 十个

租金收入           $46,800           $78,000          $156,000

出租管理费       ($3,978)           ($6,630)          ($13,260)

贷款利息           ($47,034)         ($78,390)        ($156,780)

税费和杂费       ($7,500)           ($12,500)        ($25,000)

现金亏损           ($11,712)         ($19,520)        ($39,040)

设施折旧           ($9,000)           ($15,000)         ($30,000)

主体工程折旧     ($13,500)        ($22,500)       ($45,000)

亏损                    ($34,212)         ($57,020)        ($114,040)

根据以上的计算，王小姐的缴税额为：

物业数量         三个                  五个                  十个

薪金收入         $75,000           $75,000           $75,000

物业投资损失 ($34,212)         ($57,020)       ($114,040)

可扣税收入      ($40,788)         ($17,980)       ($0)

需缴税额         $9,228             $2,360                $0

根据以上数据，我们可以看出当王小姐的物业资産组合不断扩充后，她的税后收入的变化：

物业数量             三个               五个               十个

薪金收入             $75,000       $75,000         $75,000

现金亏损             ($11,712)     ($19,520)     ($39,040)

需缴税额              ($9,228)      ($2,306)           ($0)

税后现金收入         $54,060     $53,174       $35,960
　　根据以上分析，得出的结论是，如果王小姐不断购买此类型投资物业的话，她的税后现金收入将会下降。

　　一开始的时候，购买一套投资物业的确比不作物业投资可以得到更多的税后收入，一直至购买第5套物业都可以起到这样的作用。然而，一旦她的收入税被免除以后，利用投资物业退税的作用就消失了。

　　这意味着什么呢？这意味着通过购买负扣税的物业，王小姐就要依赖其高薪的收入来补偿折旧费。如果王小姐一直工作的话也未尝不可，但这与“财务自由”的意念相悖。“财务自由”是指通过正确的投资为投资者带来额外的工资收入，令投资者不再有工作的负担。

       可以说这种投资方式并没有错，而且一但王小姐拥有的物业增値了，她就可以获得可观的收入和财富增値。

　　但如果投资物业的目的是为了达到“财富自由”，尽快摆脱工作的束缚的话，购买负扣税的投资物业则未必能达到预想的效果。向折旧专家咨询

　　税务局制定的关于折旧的条例十分复杂，因此，建议投资者在报税前应先向税务专家或会计师咨询，以免因申报不当引来税务局的调查。

　　上文提到的DEPPRO公司是澳洲顶尖的专业物业折旧公司，各主要首府城市设有分部。该公司的折旧报吿皆获得到会计师和ATO税局的承认。