今天在这里跟大家讲讲投资房的税务基本知识。

　　第一原则是购买一个有收入産生的资産（income-producing ASSET）所花费的利息和其他支出才可扣税（tax deductible），资産産生的收入是要交税的（Assessable）。所以当你借钱去买养老金（Superannuation）和insurance bonds，利息无法扣税，因爲养老金和insurance bonds都不産生收入，同样，借钱去买一块空地（vacant land），或不出租的假日住屋（not rented holiday home），利息也不能扣税，因爲它们也不産生收入。

　　来自房産投资的赢利有两个方面：

1、是租金收入；

2、是资本增値（capital gain）。

       这两者最大的区别是你不卖出资産，是不会産生资本增値税（CGT）的，此外如果你拥有资産12个月以上，你卖出时享有50%的CGT折扣，照现在的最高税率46.5%算，最多也只交50%的46.5%=23.25%的税。

　　要达到投资房的最高效益，最好能借贷房産的全部或接近全部的金额，因爲借贷（或称gearing）能使你控制数额庞大的资産。比如你有$600,000现金，买三个价値$600,000的房産，借贷$1.2mil总比什么不借，只买一个$600,000的房子好一些，前者有总値$1.8mil房産可以升値，后者只有$600,000。当然这里的前提是房子升値，如果房産贬値的话，gearing的结果同样也会让损失更巨大。

　　一个投资房産可能正扣税（positively geared），中扣税（neutrally geared）或负扣税（negatived geared）三种情况，Positively geared的房子租金收入大于所有的开支（包括利息）而negativelly geared的房子租金收入不足所有的开支，但好消息是短缺的部份可以与工资收入抵扣。Neutrally geared的房子租金收入等同于支出。大多数的房産投资者买的房子都是开始negatively geared，然后逐步达到neutrally geared，随着时间的推移，租金的上升和贷款的降低达到Positively geared。

　　房屋的折旧（Depreciation和Building allowances）或能会使一个netatively geared的房子变成Positively geared因爲折旧费用不是现金支出，但可以扣税（tax deductible），它们非常有价値，经常被称爲''on paper deduction"。

　　举个实例吧：张先生买了一个Brisbane的二房unit当时$230,000，

首期$30,000

借贷$200,000，

第一年的 tax return数额是　　

租金（net rents）  $13,000　　

支出（outgoings）  $4,000　　

利息@8%(interest)  $16,000　　

现金短缺（cash deficit）   $7,000（1）　　

折旧（Depreciation Building allowances）  $6,000　　

可扣税额（Total tax deduction ） $13,000　　

税额节省      $6，045 

凈現金支出（Net cash outlay） $955

　　花$30,000首期控制一個價値$230,000的房子，一年的凈支出才$955，如果張先生的稅率是41.5%，稅額節小減少到$5,395，那麼凈支出會$1,605，這也説明爲什麼negative gearing對高收入人士更有利的道理。