墨尔本哪个区涨幅最快？ 别墅与公寓谁更吃香？ 哪里的房产可以7年增值翻倍？ 哪里又有待建大型基建项目？

这些可能是广大房产投资者们心中所考虑最多的几个问题，细心的您一定注意到了，所有的焦点都集中在房产的“增值”上。

一些隐性的数据却往往容易被忽视，今天我们要说的就是一项鲜少有人关注的数据——“days on market”。

days on market的意思是，物业在市场上活跃的天数，即从挂牌到售出的周期。为什么说这个数据重要，因为它的长短决定了物业的价格，也就是业内衡量房产流通性的重要指标。

举个例子：

这是一套2019年1月卖出房子，位于悉尼Ermington区的一套一房公寓。

最终售出的价格为487,000澳币。

查阅这个房子历史的交易记录：

2014年买入价：502,000澳币

2019年1月25日卖出价：487,000澳币

挂牌时间：80天

5年涨幅：-3%

再看一个例子：位于悉尼Waverton区的两房公寓

交易记录：

2012年7月卖出价：68万

days on market：12天，惊人速度成功出售

2019年8月卖出价：108万

days on market：25天

7年涨幅59%

从上述两个例子可以清楚的看到正常情况下，Days on market与售价，涨幅，流通性成正比关系。所以通常在选择投资物业时，最好要考虑这个容易被忽视的指标。

如果一套房子在市场上挂了很久，还没卖出去，肯定是有原因的。

那么究竟是什么因素决定了“流动性”这个重要指标呢？

就是“供”和“需”关系这两个相对变化的因素所影响。

通过在市场上筛选出“流通性”较好的房产，他们几乎存一些共性。

01 地点

流通性较好的区域基本都是比较有底蕴的区域，周边的配套设施十分完善，两公里之内基本可以满足日常所需的“医”“食”“住”“行”等几大要素。

02 环境

这里的环境基本指的就是两类环境，居住环境与人文环境，无论是别墅还是公寓尽量避开嘈杂的主路，如果预算可以，尽量选择自住比率较高的区域。

03 就业区域

距离就业区域的远近对“需求”因素影响巨大，置业时周边的就业带一定要多加了解。

04 房屋情况

当然区域与街道再好，最后还是要通过房产本身来分析。所以心仪房产的面积，朝向，房型，地形，以及景观，都是非常重要的参考要素。房子是刚需，如果在买的时候都不是特别喜欢或者说不出它的独特性，当这个房子以后出售时新买家一样会有这个感觉。

05 供应量

俗话说“物以稀为贵”，有时候项目所在区域虽好，但如果供应量过多，“流通性”也不会好不到哪里去，因为同类产品太多，也就意味着未来出售时竞争者太多。所以在高密度区置业时，尽量要选择稀缺房型或是稀缺景观来增加房产的稀缺性。