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收藏帖:最新维州购房土地&印花税政策、海外人士税务详解

2019-08-23 16:12 来源:未知 作者:Aries 浏览量:loading...

很多投资者最新收到最新土地税单时

都表示难以置信,因为土地税突然大涨!

以下面一家商铺举例,2015到2017年,

土地税从6000+一下子涨到了40000+

 

 

通常土地价值会被记录在业主每年收到的市政费通知单(Council Rate Notice)上,州税局再将“土地价值”当成是应纳税金额(total taxable value),并根据相应税率计算一年的土地税。

 

以维多利亚州为例,市政委员每两年对土地进行重新估值,评估时间为01月01日。

 

今天小编在这里就要给大家科普一下海外人士维州购房土地税&印花税的最新比率和政策。

 维州土地税政策
01
什么是土地税?

土地税,即对“土地价值”所征收的税,一年一征缴。按持有者在每年的12月31日或6月30日(不同的州,规定不同)所持有投资用土地自身的总价值进行核算、缴税,无论这块土地是空置还是上面已经有建筑。

02
土地税交给谁

征收方为州地税局(State Revenue Office)。州地税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值(Site Value)”为基础进行土地税计算的,而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单(CouncilRate Notice)上。

03如何征收?

常见可以豁免土地税的有哪些?

  • 自住房(主要居所)

  • 你的农场(主要生产地)

  • 总土地价值低于25澳元

  • 公寓和慈善机构

 

哪些土地要交地税?

  • 用于出租或投资的房产

  • 商用物业如商铺、办公室或工厂

  • 度假屋

  • 空置土地

土地税如何计算?

举例1:

维州征收的土地税有$25万的免征额度。

 

假设你投资了墨尔本一套价值$180万澳元的房产,市政费通知单记录的土地价值,所拥有的总土地价值为$80万澳元

 

在上表中属于($600,000~$1,000,000)

那么,你要交的土地税计算为:$975+($800,000 - $600,000)*0.5%=$1975

举例2:

假设你投资了墨尔本一套价值$380万澳元的房产,市政费通知单记录的土地价值,所拥有的总土地价值为$200万澳元,

 

在上表中属于($1,800,000~$3,000,000)

那么,你要交的土地税计算为:$9375+($2,000,000 - $1,800,000)*1.3%=$11975

 

04
“缺席业主”的土地附加税

 

从2017年开始,维州“缺席业主”(absentee owners)需缴纳1.5%的额外税收,这意味着总土地税最高可达每年3.75%。

 

并且,这一额外附加税将会在2020年起提高为2%。“缺席业主”的总土地税届时最高可达每年4.25%!

 

缺席业主土地附加税税率

举例 1:

维州征收的土地附加税有$25万的免征额度

 

假设你所属缺席业主的范围,拥有的总土地价值为$80万澳元在上表中属于第二档($600,000~$1,000,000)。

那么,你要交的总税(土地税+附加税)计算为:$9975+($1,000,000 - $800,000)*2%=$13975                                           

举例 2:

假设你所属缺席业主的范围,拥有的总土地价值为$200万澳元,在上表中属于第二档($1,800,000~$3,000,000)。

那么,你要交的总税(土地税+附加税)计算为:$36375+($2,000,000 - $1,800,000)*2.8%=$41975

 

综上所述,

如果您是澳洲本地买家,

 

土地价值80万和200万的总土地税相差1万澳元的税。

 

如果您是海外买家,

 

土地价值80万和200万的总土地税相差2.8万澳元的税

 

 

而最可怕的是,这笔巨款,每年都要交一次!

每年!

而且只有涨没有跌!

 


 

土地税计算器地址如下,更多详情请参照以下网址

 

https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/calcs.nsf/landtax.xsp?openform

 

 

缺席业主一般针对海外买家,

如何界定我算不算缺席业主?

 

缺席个人业主(absentee individual)

  • 不是澳洲公民(Citizen)或永久居民(PR)

  • 不在澳洲长期居住

  • 该财年度的1231该财年度中超过6个月不在澳洲

 

*缺席信托业主:

不同信托类型的要求有多不同,但大致上是指至少一个受益人或单位信托基金持有人符合上述个人缺席的条件。

(在本篇文章,关于信托业主的土地税率等不做过多解释。)

 

*提示:如果您是澳洲公民(持澳洲护照)就一定不是海外人士。

 

 

 
 印花税

海外人士购买维州期房(即楼花),需要交的印花税包含以下部分:3%印花税(2015年7月1日开始)+ 4%印花税(2016年7月1日开始)+1%印花税(2019年7月1日开始)+ 5.5%印花税(2017年7月1日开始)=13.5%!

 

政策变化如此之快导致印花税每年都在逐步上升,

 

就拿一套$60万的公寓房举例,

 

2015年7月之前只需要交大约$2,000左右印花税,

2015年7月之后则要交$18,000;

2016年7月之后交$42,000,

2017年7月之后,要交$75,000的印花税,

2019年7月之后,要交$81,000的印花税!

 

再看看其他华人爱投资的国家,海外人士购房印花税也一直持续上涨,新加坡20%,温哥华仅附加税就20%这样相对来说,维州当前的印花税还是有“上涨空间”的。

 

 
如何正确有效的投资,使得收益最大化呢?

1.早日入手,以防下个财政年再次上涨

 

2.投资公寓或农场

 

Apartment所需缴纳的税甚至可以忽略不计了,比如一块土地上建30套公寓,市区有时候是上百上千套公寓,一块土地价值被所有住户分摊,大部分情况下,分摊到个人头上土地价值都低于$250,000,不满足需缴税的条件(具体算法请依照过户律师为准)。

 

 

3.合理利用自住房

 

维州每位居民在同一时间段只能有一套自住房。因此,买家可以考虑购买土地价值较高的物业作为自住房,省下可观的土地税费。

 

同时在进行物业投资的时候考虑公寓房与别墅的组合投资。而对于海外买家而言,因为没有自住房,可以直接考虑组合投资以降低土地税费。

 

 

4.将结算日定在年初

 

在一年中(1月1日至12月31日期间)的任何一天购买了投资物业,都需要缴纳全年的土地税,因此在年底购买土地的投资人可以将结算日定在来年初,以减少不必要的土地税。

 

5.用不同名义购买投资物业
 

 

应对越来越高的地税,很多海外买家已经转变观念,从囤地、买大地,到购买联排别墅、公寓,以寻求更高的租金回报,稳定的现金流等等好处。

 

未来海外投资购房政策的走向只会越来越紧缩。购房需趁早,以后只会越来越难,而投资成本也会越来越高。

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