降价，怕前期业主的舆论压力，更怕带来进一步的观望氛围。不降，全年的销售指标就要落空，年底的资金压力接踵而至。降，还是不降？

    9月3日晚上8点，黄曦还在开会。自从进入9月，公司的销售会议就格外多了起来。

    “今年的‘金九银十’和往年大不一样。”黄曦说。对于这位北京万年花城 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)房地产开发公司副总经理而言，往年的九十月份仅仅是一个销售旺季，而今年则意味着项目销售的最后冲刺，“乐观的结果是让2008年的销售数字稍微好看一些”。

    作为北京现存的最后一个大盘，万年花城自2004年起开发建设，4年来随着北京楼市(楼市博客|楼市新闻)那条“优美”的向上曲线步步成长。如今，它也与所有京城的楼盘一样，在这条向上曲线嘎然而止的时候面临着最大的考验。

    降，还是不降？

    黄曦将万年花城新一期开盘时间定在了9月底——这是该项目今年第2次开盘。

    上一次开盘在4月份，万年花城推出了277套房源。“当时有很多优惠活动，如9.9折、推荐朋友买房可各免1年的物业费等。”万年花城业主陈辉(化名)说。然而据北京市房地产交易管理网的数据，这批房源最终仅成交50套，预订2套。

    事实上，上半年房屋销售遇冷，万年花城并非个案。据统计，今年上半年北京市住宅交易量比去年下半年下降了51.8%，近80%的楼盘未能完成年初制定的销售任务。

    “前三季度销售惨淡，加上年底贷款到期、工程款结算等资金压力，九十月份是开发商翻盘的最后机会。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋(杨少锋博客|杨少锋新闻)说。

    然而，定价却成为进退两难的事情。

    作为一个总建筑面积达200万平方米的大盘，万年花城将有1.1万户家庭入住，如今已有8000户完成交易。“没有一家愿意看到自己的资产缩水。”陈辉说。

    “我们以前的定价一直比周边楼盘略低。如今一些新盘开始降价，我们的价格相对高了起来。那现在降，还是不降？”黄曦颇有些为难。

    这样的困境在两年前几乎不可想象。2006年10月，陈辉在万年花城买房时，第一次看房每平方米均价为7400元，几天后来下订金已是7600元，等到交首付时已近8000元，“当时周边的房子涨得更厉害”。

    据亚豪机构统计，9月北京预计有38个楼盘入市，多数项目一改过去少量多批的风格，直接集中推出。目前，这些项目的定价还未确定，但预计会有近半数新盘采取低价入市的策略。

    “新盘没有往期业主的舆论压力，强烈的资金需求会使其直接降价促销，这势必给老项目市场压力，让后者不得不以各种方式变相降价。”杨少锋说。

    打折的“金九银十”

    由于残奥会的举行和机动车单双号限行，今年北京的“金九银十”在时间上显然只剩下一半——黄曦也因此将开盘时间定在了9月底。褪去奥运的光环，10月势必成为北京楼市下一步走向的关键节点。

    黄曦对这轮“金九银十”的前景保持着谨慎的乐观。“如果在10月份能掀起销售高潮，年终业绩应该能好看一些。”

    杨少锋则对本轮“金九银十”的预期非常清晰：“只有通过价跌量升的方式，才能让楼市有一定程度的回暖，不然只会将本次调整周期拖得更长。”

    而业界同样有许多看空“金九银十”的声音。远洋地产(企业专区,旗下楼盘)市场部总经理肖劲(肖劲博客|肖劲新闻)便认为：“北京楼市一直处于微调和观望当中，政策的不明朗无疑会加重观望氛围。”

    陈辉的朋友于阳本来也打算在西南三环上买一套小户型，但陈辉劝他“再等等”，“应该还能降”。据近期的一项网络调查，北京购房者愿意在今年九十月份出手的比例仅为四成，有近六成人选择了“再等等吧”。

    “过去两年的房价上涨已经透支了北京消费者未来五年的购买能力。”黄曦坦言。

    而北京限价房的集中入市令这个“金九银十”再度“缩水”。据公开资料显示，今年北京共有2.7万套限价房上市配售，“10月前全部摇号完毕”。虽然每个开发商都强调“客户定位不同所以影响不大”，但就整体市场而言，如此批量的限价房必然会严重分流购房需求，而每一个限价房项目给周边区域带来的价格落差亦是巨大的压力。