建筑业是国家的支柱产业之一，同时也是创造和生产亿万富翁的行业。特别是中国大陆，房地产业从无到有短短的30年，成就令人炫目，造就的超级富豪也令人眼晕。

随着资本的积累和膨胀，不少人到海外投资，买房置业已经不能满足发展的欲望，开始想着如同在国内一样自己搞项目，盖大楼，在异国过把开发商的瘾。

讲到房地产开发，国人的经历远不如香港、台湾、新加坡、马来西亚、印度尼西亚、泰国等地的华人有经验。由于历史和环境的原因，这些地方的开发商在海外房地产业上的开拓和建树有目共睹。但是，“不甘人后”的大无畏精神激励着大陆的成功人士也希望到国外成功一把。

中国房地产龙头公司之一万科经过两年的谈判，最近与美国的行业巨头铁狮门（Tishman Speyer）签约连手开发旧金山的最大的公寓项目，两幢大厦，共655套单元。在业界引起轰动，预示中国的开发商们“放眼世界”开始了。

据说，一支万科的团队也开始在悉尼有所活动，并相中了几块待开发的地盘。同时传言，万科在悉尼很有可能想自己“单干”。

但是，即使在中国大陆如日中天的万科，能否在澳洲的房地产业再创辉煌，说句保守点儿的话：拭目以待吧。因为，澳中两国的国情相差实在是太大了。

本文就聊聊在澳洲当开发商会碰到什么样的问题。

一、拿地

当开发商，首先要有地盘，拿不到盖房子的地盘什么都别谈。在中国的特色环境下，拿地首先看关系，拼爹、拼贿赂、拼关系，拼红霞满天??。但是，中国的土地理论上都是国有的，不管城市还是农村。农民的责任田也好，承包土地也好，只是个使用权，每年要向国家交税的。曾几何时，各级政府和个人把自己辖下的土地当成了自己的私产，靠出卖土地增加“鸡的P”，靠近城市的农户们竟然不种庄稼，改种“房子”，以借着日后的拆迁补偿，一把捞足??开发商拿下的地盘，也是个使用权，70年而已。70年过后，怎么个算法，目前还不知道，但肯定又是个大好的捞银子的机会。

澳洲的土地所有权比较清楚，政府名下、公司名下、私人名下，基本上就此三类。新州政府专门管理土地的部门是Landcom，释放建地的工作就是由该部门操作。目前主要在西北和西南释放出大面积的土地供建筑民宅使用（多为独立住宅，每幅地（lot）约500平方米上下）。这里的土地应该理解为州政府所有的，亦即是国家所有。

政府下属部门也有释放土地的行为。如2000年悉尼奥运会前，沿Parramatta河两岸原来归属海军的地盘就被拿出来拍卖。今日的Parramatta河两岸几乎被住宅群占满了，已失去了20年前的两岸绿树、一水清波的景致。铁路部门也占有大量的土地，这几年近市中心区的大面积空地越来越少，州政府曾试图让铁路局让出些地盘来，被毫不留情地拒绝了。即使要出让，再多拖一年两年的，那价格就又上去多少不是？！以为铁路局是菜鸟啊！

拍卖或标价出售是地盘的通用买卖方式，正常的交易在这里就不赘述了。其实在业界中，有相当地盘经常在“桌子下面”就交易了。特别是那些被清盘的公司的地盘，清盘公司也好，债权人银行也好，谁还没有个三亲俩好的干地产开发的，有便宜货也是先紧着熟人不是？！而有实力的开发公司从来不缺这类信息和主动送上门的地盘。

有人会说，这不公平！为什么这好事就不告诉我。我有钱！

北京人讲话了，“有钱，有钱你买前门楼子去！”“钱”“前”谐音，另外北京的前门楼子，让谁买谁得敢买啊！那不是找“推出午门”的干活吗！

所以，那行那业都有自己的一套，要不为什么叫“业内人士”呢。这次你照顾了我，下次有好事我也不会忘了你。再加上悉尼再大也是有个范围的，哪里有什么好的地盘，在谁的势力范围辖区，业内人士心里明镜似的。

拿地的时候，如果顺便搂草打兔子，把旁边的地块也拿下来，那可就更好了。连片的土地开发容积就大吗。很多老百姓也知道这个理儿，趁机叫个高价。还有就是邻居两三家合伙同时售卖，开发商买下，就比单纯拿下一块地有盖更多的房（特别是单元楼）要合适。有个说法叫“Marriage Sale”。不是说把新娘和新郎都卖了，而是比喻相邻的两块地连手双双卖出。具备开发潜质的这种Marriage Sale，售价比单一建地出售至少高出一倍以上。

    二、DA

开发申请，Development Application，简称DA。

拿到地了，当然要起楼盖房子。但是，也有把地闷在手上等增值的，实际就是炒卖土地，和炒卖期货及囤积任何一种商品等日后增值时在抛出同理。本报第15期的特写《悉尼‘地痴’和他的‘都市花园’》一文中介绍的Michael Wu先生就是炒地的高手。炒地，也绝非谁炒都炒出银子来。关键还是要看时机和地段，此话题暂且留待以后有机会再聊。

作为开发商，其生意就是要盖房子，通过在空地上起楼的过程创造出价值，而产生价值的第一步就是要获得开发申请的批准。DA获批后，那个地盘的价值立刻就不一样了。一块原来空荡荡的地块，经DA批准后，就有了非常具体的计算成本和盈利的基数，那就是DA批准建多少套住宅。

在中国大陆批建房子得找规划局，还有城建局等一大堆“局”的章子要盖。澳洲相对简单，三级政府架构，管批DA的就是当地的市政府，也就是Suburb Council。地方市政内只有一个部门是专管房屋批建的，该部门还根据当地的情况会制定出长期的发展规划，并对所辖的每一个区域界定一个开发内容和限度，这就是Zoning。比如某一区域是住宅区还是工厂区，或是商业区等的规划。假如是住宅区，还要再细分为是低密度人口、中密度人口，还是高密度人口。制定这个东东不是拍拍脑袋就行的，所涉及的方方面面很广，比如中密度住宅区，配套的市政服务就要跟上，交通、道路、学校、医院、绿地、上下水、电力配置等等等等，要足够规划中的入住人口使用。也就是中国“大市政”那一摊子事儿。

在大的规划建筑方面，州一级政府可以直接介入，特别是跨区的大项目，这事儿就归“规划厅”（Planning Department）管。不过，下面的市政府对州政府横插一杠子非常不满，举得州政府“捞过界”，总会以各种方法顶着不执行，除非对市政很有利。

澳洲是民主国家，确定某个地方将被用来开发是要征求当地居民的意见的。对开发不满意的邻居们，或写信或上街抗议。主要的理由就是所谓的“过度”开发，人口密度增加，破坏了原来宁静的生活环境，还会造成交通紧张，安全也受到影响。通常市政是支持开发的，不仅是增加了人口，对当地经济有好处，最直接的是可以增加地税收入。如果双方僵持不下，那就只好诉诸公堂了，Land Court就是处理这类纠纷的专职法院。

正因为牵涉到这么多问题，所以DA的递入到批出就需要一段时间，此期间，报DA的开发商时不时的要被叫到市政去解释有关的设计方案。审批DA的时间各个市政府不一，记得数年前有个报道说，新州平均DA的审批时间是200天左右，最快的也要150天，慢的就不好说了，列举出来的几个比较拖时间的市政都在270天以上，甚至还有年许的。一旦DA审批出来了，原来的地盘立即升值若干。

开发商中有专门干DA审批的，也有就喜欢买DA已经获批的。买DA已经批准的开发商，他们的出发点省心是小事儿，关键是省时间，拿到的地盘马上就可以准备动工了。对于那些开发商+建筑商的“连体”公司来讲，维持公司不停顿地运作，就需要一个项目还没完工，下一个新盘又跟上了，只有这种不间断的滚动运作，公司才会有最好的收益。想想就跟工厂的生产线一样，不断地有产品从传输带上出来才行。

修改DA，这是另一个赚钱的门道。开发商拿下一块DA已经批号的地盘，没有马上申请建筑许可开工，而是拿着已批的DA要求修改。修改的内容通常都是增加已经批出的建量，但要能说动市政有关部门修改已批出的DA并非易事，因为关系到总体规划问题。于是，桌下交易的现象也屡屡发生。仅最近十年，悉尼至少有三个市政府因为与开发商的不干不凈而被媒体曝光，有一个市政几乎所有议员涉案，个别议员的收点儿红包都属小打小闹，算不上新闻。

开发商之所以希望增加DA的建房数量是个非常简单的算术问题。如果开发商花了1000万买下一块地，DA批准建100套房。每套房的成本中地价就是10万。如果增加到120套，每套房的地价就降至8.33万；150套=6.66万；如果是200套，那就比100套的地价便宜了一半。地价便宜了，但开发商绝不会把售价也按相应比例下调，除非他脑子进水了。

同样，那些专门买地然后申请DA的生意人，做的就是将一片空地升值到很明确的一个水平上。

当开发商，对于哪个区的平均地价多少应该是心中有数的，这样在买已经批好的DA，或自己去申请DA时，对此是很清楚的。

    三、CC

DA获批后，并不意味着开发商可以破土动工了。还要再申请建筑许可Construction Certificate，简称CC。

申请DA，可以称之为是立项，即该项目（楼盘）拟建多少套房，一房、二房、三房各占比例多少，配套设施，绿化道路，外观，高度等框架内容。CC就要求的很具体了，基本上就是施工图的审查了。但由于建筑过程中具体施工细节，有可能做些修改。但外观等一旦批下来就不可以再改了。

有了CC才可以开始正式的开工了。别以为CC好拿，俗话说办事要“一步一个脚印”，搞开发则是“一步一把银子”。想得到CC，就要向市政缴纳一笔“贡献费”（Contribution Fee）。为什么叫“贡献”，谁给谁做了贡献？不明。还有不明的是，这笔费用是没有标准的。不是按DA批准的套数算，也不是按地价算，总之，市政让你“贡献”多少就是多少，别想着跟在Flemington集市上成袋买土豆似的可以讨价还价。“贡献费”就是一口价！服吗？不服，就耗着，看谁耗的过谁！没有这个CC一锹土也别想挖！

未完待续....