澳洲房屋需求集中在新住房和投资房，首次置业人数急剧下滑

 ABS最新的房屋金融数据描绘了一幅相当暗淡的住房需求，标题数字显示，自住房资金担保数量随着去年12月2.1%的下跌之后，因1月份季节性调整又下跌了1.5％。自住房贷款人数已经连续下降4个月。虽然最新的数据表明住房信贷需求仍然疲软，但挖掘表层之下的事实说明，用于购买新房的住房信贷的需求已如雨后春笋般增长（每年增长+27.7％，过去12个月的数据比五年的平均水平高出9.6％，），同时投资者的需求也势如破竹。

在进入细节之前，对ABS的房市经济数据包括的内容来一次刷新是非常有用的。作为标题数字的贷款申请数量，包括自住房贷款数据（这个数据中不包括投资房数据是ABS数据的一大缺陷）。这个数据的四个类别饼图如下：现房贷款（不包括再融资贷款），现房再融资贷款，购买新房贷款和新房建筑贷款。正如下图所示，到目前为止，最大比例的自住房贷款为现房贷款。有这么大的比例（约去年所有贷款总数的86％），标题所示的数字对住房贷款影响最大。

上述每个类别分别显示了一些有趣的趋势。

现房贷款，不包括任何再融资贷款，在过去一年的曲线相对平坦的，与2012年1月相比只下降了0.8％。现房贷款的新增数量还是继续处于历史较低水平；2013年1月往前一年的贷款数量比五年平均水平低10.7％。对现房贷款的需求疲软，而这是整体房屋贷款数字依然如此薄弱的最主要的原因。自90年代中期以来，现房贷款从来没有这样低。

为新房建设的建筑贷款相对平稳（与去年同期相比+1.9％，但比五年平均值低4.6％），这是因为2008年年底到2009年的大部分时间，首次购房者补助金达到了21,000澳币，这使得当时的贷款数据飙升。

新房贷款在过去的12个月保持持续上涨，比上年增加近28％，并到2013年1月截止比五年平均值高出9.6％。新开发住房融资需求的激增无疑是ABS房屋金融数据中最积极的指标。这个细分市场的借贷活动激增，表明印花税优惠遍布各州，来促进这个行业的市场。

它也可能表示，买家更倾向于购买新建房屋，而不是费时费力自己建造。日益增长的公寓单元购买数量也很好的说明了这一点。

自住房的金融数据也按首次购房和非首次购房者两大块。这部分的数据显示，首次购房者变得越来少，只占所有自住房贷款数量的14.9％（这是2004年6月以来的最低比率）。2013年1月，首次购房者贷款的数量同比已经下降了28％，比五年平均水平低21％。这个现象可能也反映了一个事实，首次购房者补助金目前只适用于一些州，这个政策在开始只需要交一部分首付，从而驱使存款的需要。

现在可以肯定地说，首次置业需求的高涨联邦政府在2008年和2009年自上而下的激励政策，以及州级对现房的印花税优惠所带动起来的。（而现在转变为仅对新房的优惠）。

ABS房屋金融数据与投资有关的数据是相对不足的。发布内容中有两个表格包含有关投资贷款的信息：表11报告自住业主和投资者的房屋贷款价值，表12报告了未偿还的住房贷款。

与投资者相关的房屋贷款价值自去年8月以来的激增让人印象深刻。1月的同比投资资产增值达到18.6％，而投资房总价值在过去12个月比五年的平均水平高出2.4％。基于1月份数据，投资者目前占所有房屋贷款的36％，远高于五年平均水平的33.6％。显然，投资者对房产市场更为乐观，考虑到近期的调整，房市的复苏和更高的收益环境，这也不足为奇。

因此，虽然在数字上新增贷款数量看起来很暗淡，数据中仍有一些闪光之处。新房需求水平的日益提高理应对新房建设板块提供一支强心针。除此之外，越来越多的投资活动也是一个改善住房市场情绪的积极迹象，在出租房屋空置率仍然较低的情况下，这将导致租金的一次上扬。

http://blog.rpdata.com/2013/03/housing-demand-focussed-on-new-housing-and-investment-while-first-timers-fall-off-a-cliff/