悉尼房价节节升　10年后料破百万元

     随着澳洲储备银行于去年底展开加息周期，以及联邦政府缩减首次置业津贴，许多有意置业人士寄望房价会出现明显调整，盼“入场”门槛降低而晋身成为“有楼”一族。然而，房价过去一年却未见显著下调，甚至录得温和升幅，越来越多人大叹买房难。有房地产专家甚至推测，一山还有一山高，悉尼的中位房价在10年后会涨至超过100万元。　　
　　
     Genworth住宅买家信心指数显示，只有四分一受访者认为今年是置业的好年头，人数比率较去年的五成低了一截。
　　
     报告指出，由于按揭利率上升，加上物业维修保养费用上涨，业主把增加的成本转嫁给租户，致令租金越来越贵；与此同时，纵使租户不欲再捱贵租，但在楼价不断上升的情况下，要做业主真的是更加艰难。
　　
短线可下调　长期仍向上
　　
     不过，现在不买楼的话，是否真的可以等到房楼大跌的一天呢？
　　
     《物业投资者》杂志引述Metropole Properties创办人耶利表示，面对利率趋升、环球经济尚未完全摆脱双底衰退的风险，以及失业率可能进一步上升，他不排除房价长步伐会在短期内放缓甚至停下来，惟长线升势应不会受到影响。
　　
     Plan B财富管理的房地产顾问穆尔说，澳洲房市过去15年的大升市，背后主要动力来自低息环境、贷款额占物业价格比率不高，以及银行的贷款条件较宽松；不过，在未来15年里，信贷环境恐怕不会再像对上15年那么好，因此房价升势真的有机会放慢下来。
　　
     WBP房地产公司的行政总裁柏比斯认同负担能力房市有举足轻重的影响，假如房价上升速度与普罗大众的工资增长幅度脱轨，许多有意置业人士或会打退堂鼓。他并称，中位房价一旦升到55万至60万元，置业负担能力将会恶化，这就像2003年的情况差不多，房价升势煞车，并经历了长达5年的冷却期。
　　
     “澳洲物业策划”的董事岩士唐认为，唯有全球爆发另一次灾难性的经济危机，澳洲市的升势才会真真正正停顿下来，但观乎过去两年金融海啸期间，本地房市也不见得大倒退，反而续有增长，所以，人们若因为这个原因不去投资房产，实属忌人忧天。
　　
     事实上，许多房地产专家认为，澳洲房市纵使有可能在短期内温和下调，但长线趋势依然向上。
　　
悉尼中位房价估计年涨逾6%
　　
     “澳洲物业监察”（APM）的经济师贝尔说，关于澳洲住宅中位价可攀上7位数字的讲法，其实并非痴人说梦，尤其是在那些首府城市。他指出，以悉尼为例，房屋名义价格每年只要平均升值5.5%，10年时间就可以升越100万元。
　　
     贝尔表示，长期而论，住宅的名义价格应该与经济增长步伐一致，预计每年平均增长差不多6%，即是3.5%的国内生产总值增长，加上2.5%的通胀率。
　　
     Metropole Properties的耶利估计，到2010年，澳洲8个首府城市的中位房价都会超过100万元，到时中位房价最高的首府城市将会是达尔文，达1,460,300元。反之，目前中位房价最高的悉尼，10年后的中位房价会升到1,203,583元，但由于预测年均升值率“仅”为6.62%，不及尔文和墨尔本等城市，悉尼的中位房价届时的排名会降至第6位（见表）。

     Plan B财富管理的穆尔说，中位房价升越100万元是有可能的事；在1980年代和90年代的时候，也没有多少人估计房价可以升到目前的水位。他并称，若住宅供不应求的问题未能解决，房价升幅将会被“人为地”推高至超过通胀率。
　　
     穆尔又称，新移民对住屋需求十分殷切，假如人口趋势预测准确的话，房价长线都会向上。
　　
     对于中位房价可能升越百万元大关，自住人士和投资者又可如何应对呢？
　　
     多位专家表示，大家应关注自己的需要和能力，而不是过度担心中位房价会否达至7位数，预测未必是百百准确的。他们并称，投资者只管要知道房价有可能在未来10年倍增，但不代表他们的投资组合一定会有一倍升幅。
　　
     参考APM的资料，一些城区的中位价尽管未达到100万元，但其实区内一些优质物业的价格早已超过此数目。

这间5房大屋位于Carlingford的North Rocks Road拍卖，指标价高达105万元。  

在North Ryde，Barr Street这幢3房独立屋叫价81万元。  

 【来源：财富一周】