笔者是一位专业的澳洲租赁管理经理，从事过房地产不同的职位，最后选择了很多业内人“嫌弃”的租赁管理工作。大多销售中介公司把房卖掉，就不再过问后期租赁（从现实来看，很多中介公司也无能为力。一般把业主介绍给当地租赁公司，就结束这段服务关系，后期租赁出现的种种问题，他们也很难去解决）笔者和其团队一步步从零做起，现在已经带领团队为业主们在澳洲管理价值近亿澳币价值的不动产。为了让更多海外业主进一步了解澳洲租赁背后的故事，她把一些不为人知的幕后工作内容写出来，希望海外业主能多方位了解他们的行业特点。

物业管理经理 Property Manager 是一个高压的工作，阵亡率很高。然而，我在这份工作中，体验这个产业的广度、深度，以及工作中最大的乐趣，连结销售后端的经验，提升客户服务的层级。我没有因为高压与繁琐的工作而退缩或厌倦，因为我有一个工作中不可多得的团队与上司，支持我一路前进，我不是一个孤军奋战的经理人。这样的后盾让我有信心说我们做得一天比一天好，我们能提供客人与众不同的经验与服务。

在此谨向我的团队致上最高的敬意与谢意，也向一路支持我们的客户们说声，谢谢您对我们的信赖与肯定。

                                                                                                                                                                                         -by Christine Lee
 

Property Manager 物业管理经理是我人生中最有趣的一个工作。这个工作的广度，丰富性与多样性，在我的预期之上，因为从房子到业主到租客，我们做的是超越租金管理的层次。

如果房子出租就只是收租那样简单，那大家都会自己做，黄金海岸的租赁管理事业也不会如日中天的抢手，也不会有那么巨细弥遗的专业规定与专门监管单位。自己出租房子代表的是：

•  你自己撰文、弄照片、定价、上广告？

•  有人有兴趣，你自己开门带看做介绍？

•  你自己做租客筛选，发函做信用调查与收入确认？

•  自己跟租客协商租金？

•  租约自己做？条款自己谈？

•  押金自己上缴 RTA？

•  欠租自己催？

•  要跟租客收水费自己计算发通知？

•  定期检查自己来？

•  漏水了，跳电了，门锁坏了，钥匙掉了，窗户卡了，租客联系你？

•  租客不缴租金避不见面，你自己跑仲裁找警察做强制驱逐？

•  租客搬离若是留下烂摊子，你自己想办法解决？

•  报表自己做？

•  该买的保险你都知道？

•  相关法规你都跟上了？
 

大部分的人并不具备这样的能力，也没有时间精力与专业回应租客相应的需求，所以选择委托物业管理公司进行管理，还是大多数人最明智的选择。

我们处理各种狗屁倒灶的事情，是不会跟业主说的，我们在奔波协商绞尽脑汁应对的时候，也是不会叨扰业主的，业主通常只知道租了个好价格，有了个好租客，续约了，有问题但处理完了，有损失但申请理赔了，至于我们花多少时间精力去协商去完成工作，他们是不需要知道的，因为，房子交给我们管理，不就是要图个清静方便吗？但也因此，我们的工作容易受到误会，以为不过就是收租嘛！没什么事，很清闲的！管理费应该便宜再便宜，事实上并不是那么简单的。

我们的物业管理服务是由一个团队组成的。我主要负责对外与租客管理，有同事负责与业主联系，有同事负责帐务，有同事负责琐碎的行政，物管进度随时向所有人更新。我们整个团队都具备多语能力，每个人都至少讲三种语言，娴熟的中英文能力是基本。所以不论是业主或是租客，都不会有找不到回应窗口的问题，即便负责人外出或休假，办公室随时都有能与之对话的人。

我们认定的专业是尽力将事情摆平，免除业主的烦恼。但缺点是，我们如何跟租客周旋，如何奔波于维修与鉴定问题，如何挽起袖子充当女佣为业主打点节省的用心与过程，都不会出现在业主的报表中，固定出现的数字，很容易让人以为我们不过就是转转帐，挺闲的，其实不然！

一位租客很喜欢我们新推出的房子，但是因为条件比较好，比该区为数不少的竞争者租金要高，他希望我们降价出租，便用尖酸刻薄的态度指责我们的租金过高，不符市场趋势，面对他的振振有词，真是又好气又好笑，我得想办法对峙他的傲慢，用温柔而坚定的方式，合理地维护业主的租金水平。一位租客轻蔑地跟我说，在前任管理公司的管理下，曾有过欠租六个星期，现在不过欠租两天，紧张什么？我得一面义正严词地驳斥他不知廉耻的态度，一面依循当地法规在时间内发出通知，预防他过度欠租损害业主权益。合租的租客要换室友，我要跟催新租客的申请资料，了解他的背景与工作，并协助租客更新押金资料。一位租客换了工作之后收入不稳定，欠租耍赖又不搬离，我只好申请民事仲裁，在警察的协助下将他强制驱离，再申请保险赔偿业主损失。新搬入的，从系统建档到入住登记钥匙，要做各项设定。要搬离的，从清洁打扫到结清帐单，要做各项检查，遇上租客做不到位的，要一次又一次的修正，一次又一次的沟通、要求、奔波、确认，甚至另谋解决方式。任何能挽起袖子解决的小事，我们从不犹豫。我们常自嘲必须在专业的经理人与勤奋的女佣之间切换自如。

与租客接触的过程，大幅地丰富了我的人生经验与感悟。所谓一样米养百样人，形形色色的租客展现人生百态。有时，有好几组的租客同时竞争一套物业，这是租屋市场火热最好的见证，但看到屡次租不到房的租客，奔波在住房与工作之间，也真的很为他们心疼。有房住的朋友们，真是何其幸运！能让需要住房的朋友们租到有品质的好物业，获得生活上的一份安心，也成为我工作中成就感的来源之一。照顾好物业，让业主有收入，租客有遮蔽，我们乐在创造美丽的双赢。

夫妻会离婚，情侣会分手，单身会失业，合租会拆伙，你说，房子应该租给谁？看起来明明是彬彬有礼体面大方的知识分子，收入不稳之后就成了全天下最可怕的无赖，你说，看人要怎么样才准？经验是买不到的能力。

在我们愈来愈熟练，愈来愈懂得如何防范问题租客的作业模式下，我们99%的租客都是很不错的。会按时缴租，能依约行事，懂得爱惜物业。这时我们的工作重点就会放在维持租客的稳定性，依循市场行情做适度合理的租金调涨。我们也花时间定期为自己充电，跟上相关的法令规定以及市场趋势。懂法规才能将管理做得进退有据。懂市场，才能将租金订得合理诱人。两者兼备，才能为业主获取最大权益。花时间将已经上轨道的租赁管理工作做进一步的改善，好要再更好。

如果您拥有一位尽责能干的物业管理人，恭喜您，应该要好好珍惜。如果您对现在的管理还有这些那些不太满意的地方，欢迎您跟我们聊聊！

家和管家，许您一个与众不同的物业管理服务！

如果您对澳洲房屋租聘有任何问题，请联系Christine Lee。

微信：cne699   澳洲境内：+61 07 5539 8316