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哪种商用物业的投资回报最好?

时间:2019-10-08 15:39来源:澳房汇 作者:Aries 点击:

 

由于多数银行的利率仅略高于2%,且股市有波动迹象,许多投资者将资金投入商用物业,因为仍能获得可观的回报。

但并非所有类型的商用物业(或资产类别)都能提供相同的回报或收益率。如果你是一个把现金流看得比什么都重要的投资者,你购买的资产类型,以及位于何地,可能决定你的投资是高收益还是低收益。

 

 - 什么是收益? - 

 

 

 “总收益”是一个术语,用来描述物业以租金收入形式产生的回报率与其价值(售价)之比。

 “净收益”是同样的计算方法,但在计算从一套物业获得的收入时,要考虑支出和间接费用,如土地税。净收益率有时被称为资本化率或还原化率。

这是一个粗略计算物业在持有期间将产生的回报率的快速方法,但不把任何利润或损失造成的物业资本价值下降或上升计算在内,也没有计算你的物业以贷款的形式欠下的任何债务。

 

 - 如何计算物业的收益 - 

 

Domain 研究分析师Eliza Owen称: "在金融世界,'收益'是一个百分比术语,用来描述投资所带来的回报。在商用物业中,收益率通常是用物业的年租金收入除以物业的售价来计算的。例如,以600万元购买的仓库,年收入$300,000,其收益率为5% ($300,000除以600万等于0.05,即5%)。”

Owen表示,收益率本身并不是一项资产表现的可靠指标,因为该数据极易受到市场走势和整体经济变化的影响。

 “收益率是高还是低,在很大程度上取决于租户需求和物业价格。租户需求与消费者支出、企业投资和就业等经济因素有关。例如,位于繁华CBD的写字楼供应短缺可能会推高收益率,因为租户需求推高租金,从而提高相对于买价的收入。”

 
Owen解释说,根据具体情况,低收益率可能是需求高低的一个指标。

“收益率上升也能吸引更多投资者。这可能会提高购买价格,令收益率下跌。这种特殊的“收益率压缩”现象最近在悉尼和墨尔本的CBD写字楼市场出现。这是因为寻求优质长期投资的机构投资者在市场上越来越活跃。

“对商业空间的需求不足,往往导致业主降低租金来吸引租户,这也降低了收益率。”

 

 - 不同资产类别和地区的收益率有何不同? - 

 

房地产公司CBRE利用近期交易数据和估价师的见解,为澳大利亚主要人口中心一些最受欢迎的商业房地产资产计算不同的收益率。这些收益率是基于净收益率计算的,已经把支出包括在内。

从这我们可以发现,在悉尼、墨尔本和布里斯班等东部沿海主要城市,竞争激烈的市场令收益率收窄,而较小市场的租金回报往往较高。

来源: CBRE

 

 - 商用物业的收益率与住宅物业比较 - 

 

商用物业的收益率通常高于住宅,尽管如下表所示,一些城市的部份住宅物业收益率高于商用物业。

Domain集团截至2019年6月的最新数据显示,投资者在住宅市场可获得的最高收益率来自达尔文的公寓,为6.2% - 源于达尔文住宅市场近年来的资本价值大幅下降。

来源: Domain Group

 

 - 对房地产投资者来说,收益率有多重要? - 

 

Owen表示,总体而言,在商业投资中,收益率的重要性较住宅投资大。

她说:“收益率对商用物业尤为重要,因为高资本增长率并不常见。这意味着收益率是商用物业获利的一个指标,而住宅的资本增长预期更高。”

“商用物业的资本增值相对较低,因为它是一种流动性较差的资产类型,租期较长,持有期限较长。与住宅贷款相比,商用物业贷款通常需要更高的首付和费用,因此,商用物业的价值往往不会因贷款条件而增加。”

收益只是投资房地产时要考虑的一个因素。投资者还需要考虑资本增值、空置率、未来的发展前景和租赁条件等因素,才能衡量是否值得购入。

你对物业收益的重视程度也将取决于你的财务状况和投资的优先考虑事项,包括你偿还贷款的能力。和所有的投资决策一样,你应该了解自己的需求并寻求专业建议。

CBRE资本市场副总监Gemma Isgro表示,投资者对收益率的重视程度,视乎他们寻找的市场。

一套待售物业的收益率并不一定能保证物业未来可能产生的回报。

Isgro表示,在悉尼等快速发展的市场,租金增长与资本价值之间可能会有时间上的差距,商用物业本身的长期租约加剧差距。

Isgro 说:“在一些地区,比如城市边缘地带,商用物业在过去18个月大幅上涨,收益率尚未与传统的资本价值相符。”

指标性收益率也没有考虑到新业主可能对物业作出的短期改变,包括在租约到期续签时重新协商租金。

她表示:“我们正以低于3%的净收益率出售物业,因为知情的买家明白,一旦租约期满,他们可以提高租金,就能立即将3%的回报率变为5%。”

在某些资产类别中,指标性收益率(基于当前利润预测的资产预期回报率)可能会因某一年的利润而发生明显的变化。

JLL酒店集团投资销售高级副总裁Andrew Langsford解释称:“90%的酒店都是根据管理协议运营的,因此你的回报会随着你在市场上的表现而波动。

这导致酒店行业的大多数买家依赖其它衡量标准,比如将“每间客房的价格”作为评估物业价值的首选方法。

Langsford说:“每间客房的价格(收购成本除以客房数量)是公认的行业标准。”他并指投资者也应关注市场基本面。

他说:“我们鼓励投资者关注宏观经济基本面,如旅游数据和基础设施项目。”

Isgro表示,悉尼边缘市场的多数买家更关心建筑的资本价值,而不是收益率数据。

她说:“我们接触过的精明买家,都是在寻找资本价值,而不是收益率。关键是要了解市场,知道如何增加价值和增加回报。”Owen也有同感。

“在购买商用物业时,当前收入或收益率只是潜在收益的一个指标,而不是投资者最终可能获得的收益。租户离开,无力支付租金,或意外的维修费用可能会令收入减少,降低收益率。因此,商用物业投资者应该考虑当地的商业和经济条件、租赁条件、建筑质量和空间的多样性等因素。”

 
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