——澳洲房地产市场价值解析

作为高端投资，海外置业已为越来越多的精英人士所关注。在一项针对亚洲投资者的调查中，大部分的投资者选择澳大利亚作 为海外置业的首选。

据最新权威机构的统计和分析表明，澳洲房地产近40年来平均每7即可增值一倍。这已俨然成为澳洲房地产市场的一个基本规 律。已有近百年历史的澳洲的房地产市场，十分成熟。作为该地区长期的支柱产业，房地产也是投资回报率最高的行业投资，市 场规模很大，并在过去几十年中保持了稳步快速增长的良好纪录。

近年来，随着澳洲经济的不断攀升和移民配额的大幅度提高，以及政府鼓励和吸引海外投资的政策，澳洲房地产市场表现出了 不可限量的发展前景。更值得一提的是，与世界大多数国家不同，澳大利亚政府不征收遗产税，房地产可以世代相传。房地产没 有使用年限，而可获开发的土地又越来越少，这也是澳洲房地产不断受到海外投资者追捧的主要原因之一。

与其它投资环境相比, 澳洲房地产市场的规范化保证了投资的低风险，物业升值相当稳定； Residex权威地产信息分析公司的 最新报告预测显示：2009-2011年将会是澳洲该轮房地产周期之繁荣阶段。

市场交易旺盛，需求稳定

澳大利亚投资房地产，最大的价值在于土地的所有权随同房屋一起转移。土地作为不可再生的资源，本身就具有保值和增值的 特点。那么，澳洲的土地如何保值增值的呢？

以维多利亚省为例，根据澳大利亚房屋产业联合会(HIA)的研究报告表明，维多利亚省在截止到2003年为止的5年间，空地的价 值以每年13.5% 的速度增长。也就是说，不计算房屋的价值，投资房地产，每年仅土地的增值就可以获利13.5%。研究同时表明， 在过去的几年里面，可开发的土地已经成为房地产开发商争夺的热点。

此外，从移民政策的发展看，澳洲近年来一直积极吸引海外专业人士与成功商业人士的移民与投资，移民政策相当宽松，为有 意赴澳投资及发展的成功人士创造了良好条件。大量新移民的涌入和澳洲人乐于更换房屋的传统构成了空地与其他形式房地产在 澳大利亚增值的内在原因。

一直以来，澳洲的居民更换住宅的传统，构成了房地产业及相关的房地产代理业欣欣向荣的景象。一般来说，澳洲的居民在有 工作后就会考虑买房子，20万元到30万元左右的房子是年轻工薪层的选择；在他们到了结婚的年龄时，就会考虑卖掉原来30万元 的房子，购买35万元左右的房子；等到40、50岁年龄的时候，他们会考虑入住40万到50万的房子，或者拥有第二套房产。等到年 纪到了70岁左右，澳洲的老人们一般会选择卖掉所拥有的住宅，入住老人公寓。所以说，澳洲的居民一生中大约有4-5次买卖房屋 的经历。这也形成了澳洲交易旺盛，需求量稳定的房地产市场。

回报率16%， 17年以来最高记录

澳大利亚经过连续三年的减息，07年开始加息，加息虽然令很多投资者彷徨，但经过观望，投资者发现他们并没有受到加息的 影响，反而有所收益。加息是越来越多的人租房住，使本来就很紧张的租务市场更加紧缺。由于在房价上涨阶段，房产稳健增值 ，因此对短期投资者更具有吸引力。

由于房源紧缺，分析家预测未来 5年内房租会直线上升。澳大利亚调研公司BIS Shrapnel调查分析后指出2006/2007年全国房 源总供应量为142500套。由于新房的减少，租务市场在07.08年都会很紧俏。此外，大批的海外移民对新房的需求，尤其是对租房 时常的需求在06/07年达到165000套。但市场供应量比需求量缺少22500套，房租上涨预期明显。据澳洲房产部发表的数据，澳洲 的房地产市场在过去的12个月，截至到9月底，投资回报率16%，创下了17年以来的最高记录。
过去二十年澳大利亚经济状况持续良好，促使澳洲的房产平均每年增值8％－10％，加上租金年回报率5-8%，年投资回报率在 １5％－18％之间。澳大利亚中央贮备银行(相当于中国人民银行)上年底的综合报告分析预测指出，特别在墨尔本、悉尼、布里斯 班等城市，从2006年起，均显示出了7－8年地产循环周期中初期攀升阶段的明显特征，正朝着健康和稳步的增长方向发展。稳定 的经济增长，安全及清新的居住环境，居民收入的持续提高，健全的法律保障制度，宽松的79FB民政策，都是澳洲房产稳定增值 的巨大保障。

“三驾马车”助推墨尔本房地产

过去的几年里，墨尔本房地产市场经历了一场如同神话般的变迁。有房地产代理商感叹说：“仅仅相隔18个月，你不可能以现 价一半的价格买到同样的房子了。”还有的开发商说：“四年前要买到一块1200平方米的可开发的土地（可以造4栋连体公寓）是 一件很容易的事，现在如果能买到一块600平方米的可开发的土地就足以让人很开心了。”

未来的十年里，由均衡健康的人口增长、持续坚挺的经济发展、以及正确有效的政策引导这三个宏观因素所组成的，三位一体 的稳定的宏观平台已经形成，将对墨尔本房地产市场带来更大的升值空间。预示着未来十年里，墨尔本将会成为一个适合工作、 生活以及投资的最佳的选择。

根据维多利亚州建设部的预测，在未来的十年里，由于海外新移民，国内州际净流出，自然净增长等因素，墨尔本市的人口将 会净增长280，000 ；而墨尔本未来十年的经济的发展，将会凭借其高质量的基础设施的支持，多民族的文化科技的交流，而形成 一个可以预见的持续增长的趋势。维多利亚政府对于未来十年里，墨尔本市的建筑和房地产业的发展制定了一系列的计划纲要。 这一系列的计划包括，重新开发、更替墨尔本市现已存在的公共房屋建设，以加快墨尔本市中心到Geelong, Ballarat, Bendigo 和 Traralgon等临近城镇铁路营运的速度。这一计划的实施，将会导致原来居住于公共房屋的居民对中低档住房的需求增加。此 外，根据维多利亚州税收办公室最近的新闻发布，维多利亚省将提高对房屋买卖中所应收的印花税的减免额度，这无异于给了墨 尔本市中低档住房购买者更大的购买空间，从而进一步促进房地产业的发展。

核心提示：

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7、入市良机：现为澳洲楼市的谷底，投资好时机

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9、条件优越：澳洲为世界最宜居国家之一，高福利、商业发达、教育资源雄厚。

企业背景：发展商为澳大利亚知名品牌公司，实力雄厚。

本文出自: 邦拓国际