澳洲房产：为了缓解澳大利亚住房的严重短缺的困境，澳大利亚政府出台“国民租房津贴计划”的政策，即 National Rental Affordability Scheme，简称“NRAS” ，为投资澳洲房地产增加了巨大的确定性。有关投资澳大利亚房地产有多大的效益？本文将给房地产投资者算笔细账。

历史证明地产有前景

    地产一直是澳大利亚的朝阳投资行业。据澳洲最权威的商业杂志BRW Rich2000年的调查显示：在服务、娱乐、零售、媒体、金融投资以及房地产等众多投资产品中，房地产的投资回报是最高的，在1987年和2000就分别达到28%和34%。《太阳先驱报》（Herald Sun）也曾专门撰文《历史证明地产有前景》，指出澳大利亚百多年地产每年平均上涨9%。

    尤其是一些重点城市，房价增速惊人。澳大利亚房地产研究机构BIS Shrapnel的调查表明：悉尼房价从1969年到1989年平均每7年翻一翻；从1989年 到1996年房价有所波动，到1996年仅比1989年上涨15%，到2002年也翻了一翻，即6年翻一翻（见附表3）；墨尔本房价从1969年到1988年平均每7年翻一翻；1989年仍然持续上涨，但到1996年间房 价有所下滑，同1988年相比仅上涨21%，之后到2002年又翻了一翻（见附表2）；布里斯班房价从1979年到 1992年平均每7年翻一翻，到1999年上涨21%，到2005年又翻一翻。

    地产投资因而给投资者带来了丰厚的回报。就投资单个地产看，投资者每年可获得的净资产增值为$27,000。投资多个地产亦然：我们以贷款450万投资四个地产为例，21年后总资产960万，扣除负债450万，所获净资产可达510万！

NRAS计划带来的机遇

    目前澳洲经济正增长3%，利率位于过去30年平均贷款利率的相对低点。2008年经历了一次235,800人的移民激增时期及27年来最大的一次新生儿增 长，有295,000个婴儿2008年出生。是人口增长最快的时期，达到2.94%。另外，家庭的规模不断缩小，要更多的房屋满足家庭小型化以及澳大利亚 人口老龄化等因素导致了澳大利亚未来房屋的供不应求。

    据统计，到2013年澳洲将出现213,000套房屋短缺，悉尼地区每年的短缺加剧，今后6年，房屋短缺将提高到每年6 – 7 万多套。2008年7月24日，澳洲财政部长和房屋部长联合推出国家可负担租房计划 （National Rental Affordability Scheme）（简称NRSA计划），2008年11月通过并形成法律。NRAS计划通过政府每年给投资人补助$8,672来鼓励投资人投资房产，从而增 加经济型出租房供应并降低经济型房屋的租金。NRAS计划决定由政府出资6.23亿，在2012年提供5万个经济型出租房。

       NRAS计划是要求投资人将其投资的房产租金降低20%，投放到市场上给那些符合条件要求的人群。政府每年给予投资人$8,600的补助，其补助随消费价 格指数调整（今年上涨8.4%）。补助政策是由联邦和州政府承担的，每年联邦政府承担$6000，州政府承担$2000。政府的补助是提供给投资者本人， 而且是免税的收入。而且，投资人可以通过投资符合NRAS的项目，拥有土地和房子，并获得资金回报，享受NRAS计划的优惠。

 对于符合NRAS计划的投资有以下要求：

    一、 投资的房产必须是新房
    二、 房产的租金不能超过市场价格的80%
    三、 必须根据租客的收入情况，来决定其是否符合居住NRAS房屋的条件
    四、 主要的租客对象是：教师、护士、警察以及年龄超过55岁的家庭

NRAS对澳洲投资房的影响

总结NRAS的主要好处如下：

      a) 有效的退税法
      b) 无风险投资
      c) 正现金流的房地产
      d) 100%的借贷*
      e) 政府租赁赞助支持
      f) 10年安全的现金流

(来源：澳家网)