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为什么大部分人并不适合投资商业地产?

时间:2019-04-26 16:34来源:澳洲房产大全 作者:Aries 点击:

随着澳洲住宅市场的冷却,许多投资人开始把目光放到了商业地产领域,想着东边不亮西边亮,自己或许可以在商业地产中找到下一个金矿。

不过从实际角度出发,商业地产并不是大部分人能玩转的一种投资标的。

从最直观的感受来说,我想我们身边每个人都认识这么几位房产投资“大神”:他们名下好多房产,靠收租金就能过活。

房产中介们通常喜欢给这类人起个名字叫做“财务自由者,人生赢家”。也许你身边也有这样的大神。

但我估计,95%以上的可能性,这位“大神”持有的大部分资产是住宅。
 

为什么这样呢?因为商业地产的几大特点,决定了普通人靠个人力量很难把商业地产的投资组合做大。
 

你够专业吗?

说起住宅,哪怕不从事房地产行业的人,恐怕也能信手拈来的讲上几句自己的看法。

人人头上一片瓦,哪怕没买过任何房产的人,至少也有房子住着,每个人对于住宅总是有自己的一套观点和理论的。

相反,商业地产并不和每个人的生活有所交集。要是直接拿买住宅的理论,“十年翻倍,交通发达,户型方正”等照搬过来用于商业地产,那十有八九是要碰一鼻子灰。

一个复杂商业地产的投资,从前期的税务咨询,法律尽职调查,工程尽职调查,项目融资,项目管理等各个方面来说,都有很强的专业性。

一个几百万投资的项目,可能还没签合同,好几万的尽职调查费用已经花出去了。普通人可以先问一下自己,有没有这个实力去做这些事情。

当然,有些人会说,我要的没这么复杂,就买一个沿街商铺而已。的确,这样的话事情会简单很多。

只不过,我个人对于投资小型商铺的长期前景持中性态度。因为随着互联网的发展,传统的商铺物业的价值已经越来越受到挑战。

这方面澳洲比较落后,或许有些商铺还有一些投资价值,而在中国的大城市,投资小型沿街商铺的风险就会越来越大。
 

钱从哪里来?

买惯住宅的人第一次了解商业地产,或许对商业地产的融资难度并不了解。

首先,绝大部分商业地产不能像住宅一样,贷到80%的比例。如果是商业地产开发,那融资的比例可能会更低,这意味着投资者需要前期投入更多的自有资金。

如果你是一个买自住房的首次置业者,那你目前毫无疑问是银行眼中的香饽饽。不过你如果跑到银行,说你是最近刚刚听说商业地产很不错,也想买个商铺办公楼来投资一下,你可以看看银行的信贷经理是不是也会把你当上帝来对待。

商业地产的融资,尤其是开发贷等风险较高的融资项目,金融机构对于借款者的相关背景,行业经验,资金实力,以及融资项目的审核等,更是有着一套极为严格的审查标准。

Buy and Hold?

不是这么玩的,与大部分人买入住宅以后出租持有,坐等升值的做法相比,商业地产背后的投资逻辑是完全不同的。

首先,buy and hold这样的被动投资模式,并不适合绝大部分的商业地产。也就是说,你买完商业地产后,并不是事情就完了,而是你必须要不断地努力,才能提高物业的价值。

我之前的文章提过,商业地产的估值,主要的方法是现金流折现模型,而不是像住宅那样与周边物业成交价进行对比。因此,如何提高物业的净现金流流量(Net Operating Income),是提升商业地产价值的关键。

如果你买入的是办公楼,那么提高出租率,延长租约的年限,如何与租客协商utility,装修费,免租期等商业条款,都会影响到最后的物业现金流,进而影响物业的估值;

如果是酒店,那么平均入住率,平均每日房价,物业折旧率,何时需要重新装修,以提高酒店的竞争力等,就是业主每天要思考的…
 

现实世界里,大部分商业地产投资者,都会聘请外部咨询机构来完成其中的某些任务。这必然是另一笔额外投资,是一般的个人投资者没有精力和“金力”来顾及的。

总之,商业地产虽然是非常不错的资产类别,但普通人想要投资,仍然需要非常慎重。

如果资金实力一般,又非常想要投资商业地产,可以考虑流动性较好,门槛较低,风险又相对分散的REITS类房产基金。否则,建议大部分普通投资人,还是首先选择优质的住宅地产为佳。

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