CoreLogic的Best of the Best报告显示，利率攀升的压力、负担能力捉襟见肘和“固定利率悬崖”的压力考验着住房市场到2023年，但韧性在很大程度上占了上风。

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，在这种情况下，房屋价值具有广泛的弹性，然而，有一些迹象表明，高额住房成本正在加剧，预计2024年资本增长将更加抑制。

Owen女士说，随着买家利用较低的价格，住房活动反弹到2023年初，然而在2023年底，可负担性限制变得更加紧迫，将需求偏向定价范围的中下端。

当然，在全国下跌期，珀斯、布里斯班和阿德莱德等低价住房市场的状况非常有弹性，直到11月底的年度增长强劲。

这反映在2023年最佳结果中，该结果总结了该国的年度房地产表现，并提供了未来一年的展望。

今年的全国销量前10名包括悉尼通常的东部郊区，贝尔维尤山和沃克吕兹，以及墨尔本的山楂和图拉克，以及北河地区拜伦郡的库珀射击。

在全国范围内，悉尼下北岸的Mosman在截至9月的12个月中，房屋总销售额最高，为14.62亿，冲浪者天堂的总单位销售额达到11.75亿。

价值增长的最佳和最差表现者

在整个首都市场，珀斯占据了房屋价值增长最强劲的前10名中的8个，布鲁克代尔、阿马代尔和希尔伯特的年增长率均超过30.0%，房屋价值中位数低于55万。

在单位市场，珀斯（5）、布里斯班（4）和阿德莱德（1）以最大的收益占据了前10名，布里斯班Slacks Creek的单位全年飙升了27.4%，前10名中的7个记录中值低于40万。

最弱的首都城市郊区以霍巴特的上端为特色，北霍巴特和塔鲁纳分别下降了-13.9%和-13.8%，而表现最差的十大单位市场更加多样化，横跨霍巴特、达尔文、墨尔本和堪培拉。

在整个澳大利亚地区，新南威尔士州的Tralee是表现最好的房屋市场，资本增长了34.2%，而QLD的Emerald的单位价值增长最高，为20.9%。罗切斯特（VIC）是表现最差的房屋市场，价值下降了-26.0%，而Mudgee（NSW）单位在过去一年中下跌了-11.4%。

 

表现最好的租赁市场

2023年，海外净移民水平惊人，这在很大程度上受到与新冠病毒相关的边境关闭对移民模式的破坏的影响。

欧文女士说，虽然这可能会给房屋价值增加一些上行压力，但住房指标中最明显的反应是租赁市场。

自国际边境重新开放以来，在海外移民风险敞口的市场中，租金强劲增长，这也反映在2023年的最佳结果中。

在全国范围内，悉尼东部郊区的肯辛顿是截至11月全年房屋租金增长最高的国家，增长了24.9%。在单元部分，悉尼内西南的Lakemba的租金飙升了28.1%，紧随其后的是Wiley Park上涨了28.0%。

西澳大利亚州的Kambalda East（15.5%）和Boulder（12.0%）分别记录了全国房屋和单位的总租金收益率最高。

2024年市场展望

展望未来，欧文女士表示，最近一系列市场指标的恶化表明，2024年住宅住房市场将更加低迷。

“我们看到资本增长的步伐从6月逐渐放缓，最明显的是到11月。与11月相比，全国交易量估计也下降了-1.7%，这是不寻常的，因为销售量通常在10月到11月期间增加。与此同时，自6月以来，合并资本清仓率下降，到11月，平均仅为61.7%。

“RBA预测失业率将上升，我们看到GDP增长速度放缓，可支配家庭收入增长放缓，家庭储蓄率自GFC以来最低，仅为1.1%。再加上利率可能长期保持更高的预期，家庭的预算可能会进一步紧张，更多的家庭可能会陷入严重的财务压力。”

虽然到目前为止，市场状况的疲软对澳大利亚住房市场的上端产生了更大的影响，但欧文女士表示，这种情况可能会在2024年内发生变化。

“下摆最终滞后下降到更实惠的细分市场的情况并不少见。因此，即使是表现非常强劲的市场，到2024年的增长速度也会放缓。然而，如果货币政策放松，市场状况可能会在年底再次加强，”欧文女士说。

在租金方面，欧文女士预计租金增长将继续放缓，但全国可能不会下降。

“在2024年，有几个因素应该支持租金增长的进一步放缓。首先，随着海外入境的“补给”缓解，到2024年离境增加，净海外移民可能会开始正常化。

“其次，紧张的租金负担能力可能会使租金需求逐步重组。这包括迁移到更实惠的租金市场，无论是在地理上还是向更实惠的住房类型，如单元，以及共享住房和大家庭的增加。

“第三，ABS贷款数据显示，到2023年，投资住房活动稳步增长，而CoreLogic上市数据显示，投资销售率一直在正常化。这应该会增加未来几个月的租金供应，有助于缓解租金的增长率。

“最后，随着更多与'房屋建筑商'刺激计划相关的住宅接近尾矿，随着租户居住在新建的房屋中，我们可能会看到租金需求缓解。随着时间的推移，租金价值的年增长率也与利率变动大致呈趋势，因此，如果明年货币政策有所放松，这将有助于阻止租金价值的上涨。

“对租房者来说，不幸的是，租金增长率放缓并不一定意味着租金会下降。堪培拉和霍巴特等一些市场到2023年的租金价值明显下降，但与租金上涨相比，即使这些下降也很小。霍巴特租金价值每年下降-3.3%，而堪培拉租金下降-2.0%。然而，这是由于近年来两个城市的租金价值强劲上涨，在堪培拉，租金下降的速度似乎在2023年底放缓，”欧文女士说。