在大幅增长和需求激增后，2024年房地产市场前景何去何从
2024-01-05 20:42 来源：9 NEWS 作者：hins 浏览量：loading...
在澳大利亚几乎所有住房市场都经历了前所未有的一年之后，专家们对未来做出了预测。
尽管房价创历史新高，生活成本危机，进一步加息的可能性，以及国内和全球经济的不确定性，但专家们为未来一年的澳大利亚房地产市场提供了令人惊讶的前景。
四大银行的数据研究人员和经济学家对2024年房地产价格走势提出了预测；所有这些都无视一系列负面因素，持续增长。
去年，全国房价上涨了5%以上，而在首都城市，房地产成本飙升了约10%。
历史上低水平的住宅供应与买家的炙热需求相冲突，在全国大部分地区引发了疯狂的竞争，推高了价格。
很少有人期待的一年
Westpac高级经济学家Matthew Hassan将全国几乎所有主要市场的强劲表现描述为“不可思议的反弹”。
哈桑先生说：“尽管利率高涨，营业额相对低迷，但价格主导的不寻常的好转仍在继续。‘’
“虽然最近几个月略有放缓，但2023年五个主要首都的价格将上涨约10%。布里斯班、珀斯和阿德莱德一直是最大的表演者。”
这是命运的明显逆转，英联邦银行经济部负责人Gareth Aird指出，利率飙升导致房价在2022年暴跌7%以上。
Aird先生说：“面对储备银行的激进紧缩周期，房地产市场表现出了令人难以置信的韧性。”
这些利率上涨和价格飙升导致借贷能力，或潜在买家可以从银行获得的金额，暴跌了惊人的30%。
尽管如此，2023年房价经历了“稳固的上升趋势”，并创下新高。
“这是非同寻常的时刻，”Aird先生说。
“在过去的一年里，澳大利亚的人口增长激增，房屋建设没有跟上步伐。因此，大多数首都城市的空置率已降至历史新低，租赁市场也很热。这给房价带来了上行压力。
“外国买家在市场上也更加活跃。根据最新的NAB住宅物业调查，在新住房市场中，外国买家的总市场销售额份额连续第四年增加。
“2023年第三季度，对外国买家的新销售额达到10.1%的5.5年高点
CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，布里斯班、阿德莱德和珀斯等更便宜的市场看到了“非常有弹性的条件”，并因此实现了强劲的年度增长。
她说：“随着买家利用较低的价格，住房活动在2023年初反弹，但到2023年底，负担能力限制变得更加紧迫，将需求偏向定价范围的中下端。”
价格上涨最快的地方
研究机构PropTrack预计，房价上涨将是未来一年的关键特征，但一些城市的涨幅将高于其他城市。
尽管住房负担能力恶化，利率持续上涨“严重”侵蚀了借贷能力，但PropTrack经济研究总监Cameron Kusher表示，两个关键因素正在给价格带来上行压力。
Kusher先生说：“我们预计，持续强劲的需求和有限的新住房建设相结合将有助于价格上涨，尽管速度比我们去年要慢。”
考虑到当前的市场势头、对住房供应的预测以及利率上升的轨迹，PropTrack预测全国房价将上涨1%至4%。
Kusher先生说，珀斯可能会在首都城市一级领先，预计房价将增长5%至8%。
阿德莱德也将实现4%至7%的强劲增长，而布里斯班的预测增长为3%至6%。
尽管价格飙升，锁定了越来越多的潜在买家，但悉尼的前景仍然相对强劲，PropTrack的增长率在2%至5%之间。
Kusher先生预测，墨尔本市场可能会经历1%到4%的更低迷的活动。
他说，像堪培拉、霍巴特和达尔文这样的小型首都将表现更糟，未来一年要么略有下降，要么略有增长。
Kusher先生说，储备银行在未来几个月对利率的处理将是住房市场表现的关键因素。
“利率目前处于12年来的最高水平，虽然在12月保持稳定，但未来可能会上涨，这可能会影响买家和卖家的情绪。”
然而，迫在眉睫的税收改革将看到兑现的澳大利亚人有更多的钱可以花——可能花在房地产上。
他说：“第三阶段减税将于7月开始，这将使更高的收入者受益，反过来可能导致对高价住房的需求增加。”
大银行的期望是什么
澳大利亚四大银行的经济学家都预计，未来一年房价将继续上涨，尽管涨幅远非普遍。
英联邦银行预测，到2024年，全国房价将增长5%，艾尔德先生表示，有早期迹象表明势头正在放缓。
他说：“全国价格增长是自2023年11月以来最疲软的月度，拍卖清仓率最近有所放缓。”
在全国范围内，Westpac预计房价全年将上涨6%，其中最大的涨幅是珀斯（10%）、布里斯班（8%）、悉尼（6%）和阿德莱德（6%）。
“这种前景存在许多风险，”Hassan先生警告说。
“市场可能在2023年无视利率上升，但如果2024年利率再次上升，可能会很难再次上升。我们的中心案例观点也从2024年下半年开始适度放松了利率——如果这种情况不出现，市场将失去更多的牵引力。”
历史上的高人口增长今年也将放缓，而“极度紧张”的负担能力水平“现在看起来正在咬人”。
他说：“悉尼营业额显著下降，价格增长放缓，这是事情可能出现在其他地方的迹象。”
澳新银行在全国范围内的房屋价值也增加了6%，住房严重短缺使价格低于价格。
该银行高级经济学家Adelaide Timbrell表示，预计的工资增长和今年后端适度降息的预期将导致价格继续上涨。
Timbrell女士说：“新上市的强烈吸收抑制了市场上市总额，并加剧了买家之间的竞争。”
“这些因素造成了住房的严重短缺，超过了利率对价格的负面影响。”
澳新银行预计表现最强的市场将是布里斯班和珀斯，那里的人口增长预计将超过其他城市的供应。预计墨尔本将报告主要首都城市增长最慢的情况。
与此同时，NAB预测今年首都城市的房价将上涨5.4%，布里斯班以6.5%的增长率领先，其次是阿德莱德（6.2%）和珀斯（6.2%）。
该银行预计悉尼的价格将上涨5%，墨尔本的价格将上涨5.5%。
房价将飙升的房屋类型
Nerida Conisbee是澳大利亚最大的房地产集团Ray White的首席经济学家，预计豪华公寓市场将迎来特别强劲的一年。
Conisbee女士说：“在过去十年中，澳大利亚正在建造的公寓类型发生了巨大变化。”
“虽然澳大利亚的公寓传统上是年轻人在买房前居住的地方，但我们现在看到人们选择在公寓里住得更久，或者从大房子缩小规模。”
对更大、更高质量和更声望的开发项目的需求正在上升，最昂贵的单元售价是典型公寓的两倍多。
“今年，正在建造的公寓越来越少，人口不断增长，以及居住在澳大利亚一些最受欢迎的内城区的愿望将导致豪华公寓需求的激增。”
由于环境意识的提高和成本压力，买家也越来越要求房屋更环保
Conisbee女士说：“拥有一个使用太阳能和电池的更绿色的家庭，使运行空调、加热器和泳池泵更便宜。”
“此外，让家庭变得绿色的东西通常也会让它们更安全。
“我们正在进入一个特别炎热的夏天，拥有难以降温的房屋，对老年人和非常年轻的人来说要危险得多。同样，对用气体烹饪的研究表明，它可能对各种呼吸道和心血管健康问题有害。”
更加柔和的条件
在2023年经历了丰收的一年后，CoreLogic预计几个指标将恶化，2024年的住房市场将出现“更加低迷”。
Owen女士说：“我们看到资本增长的步伐从6月开始逐渐放缓，最明显的是到11月。”
“与11月相比，全国的交易量估计也下降了1.7%，这是不寻常的，因为销售量通常从10月到11月有所增加。”
与此同时，自6月以来，首都城市的拍卖清仓率下降，即每个周末在锤子下出售的房屋比例。
她补充说：“RBA预测失业率将上升，我们看到GDP的增长速度放缓，可支配家庭收入增长放缓，家庭储蓄率是自GFC以来最低的1.1%。”
“结合利率可能长期保持更高的预期，家庭可能会看到预算进一步紧张，更多家庭可能会陷入严重的财务压力。”
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