股市动荡+降息预期，或将引爆澳洲房地产投资热潮
2025-04-27 16:58 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
随着利率下滑与股市剧烈波动，澳大利亚投资者正大举回流住宅房地产市场，掀起一波强劲的投资热潮。
目前，投资性住房贷款的增速已稳定超过自住型贷款。
尽管官方统计数据仍以季度发布为主，尚未全面反映这种转变，但澳洲最大贷款平台LoanMarket的核心数据显示，住房贷款市场已明显回暖。
受到股市不确定性的惊扰，加上大选期间两大党派竞相推出的购房补贴政策提振信心，房地产投资环境变得极具吸引力。
虽然澳储行(RBA)至今只在今年2月小幅降息0.25个百分点，但各大银行普遍预计未来数月将有更多降息。
澳洲联邦银行(CBA)预测:5月、8月和11月将各降息一次，年底现金利率将从当前的4.35%降至3.35%。
届时，房贷利率预计将从当前约6%回落至5%左右。
实际上，银行已经在为降息提前布局--从定期存款市场的利率定价中即可看出:三次降息早已被“提前计入”市场预期。
与此同时，随着股市回调，资金正迅速从股市流出，重新流入房地产市场，特别是在经历了夏季三个月的小幅下滑后，房价已开始稳定。
根据CoreLogic最新数据显示，投资性住房贷款增长速度创下自2022年以来的新高。
Loan Market提供的数据也进一步印证了这一趋势:截至3月底的年增长数据显示，投资贷款同比增长 18%，而自住型贷款增长为 14%。
相比之下，股市的波动性令投资者信心受挫:ASX年初至今下跌3%，而美国的标普500指数跌幅更超过7%(即便本周出现反弹)
与之相对，住宅房地产的基本面依旧强劲:供应紧张，全国租金空置率仍维持在1%左右-在这样的市场环境下，几乎任何一套房子都能迅速租出。
去年，市场普遍认为全国表现最弱的墨尔本房市将逐渐吸引投资者，而经历较强增长的悉尼和昆州房市则可能出现价格停滞。
房地产分析师预计:全国房价今年将整体上涨约5%。
不过截至目前，墨尔本的转折尚未真正出现--即便2月房价出现0.7%的短暂回升，也主要由自住买家推动。
Loan Market首席执行官David McQueen表示:“市场需求旺盛，投资者在寻找资金的“安全港’。”
他说:“每当降息周期开始，你就会看到投资贷款复苏。事实上，市场在利率真正下调前就已经开始'抢跑’，投资者正在试图提前布局。”
以悉尼为例，最新数据显示投资性贷款的增速远超自住型贷款，尤其在沿海高端地区几乎是投资者的天下，
由于这些区域房价已非常高，自住买家已基本被“边缘化”--目前悉尼的房价中位数已突破110万澳元。
新一代投资者也正打破传统刻板印象--越来越多的“租购族(rentvestors)"登场:他们买不起自住房，于是选择投资物业、靠负扣税进入房地产市场。
而墨尔本的情况却并不乐观:贷款活跃度整体疲软，投资贷款比自住贷款表现更差
McQueen解释称:“维州目前缺乏信心，这与州政府一系列房地产税政策的频繁变动有关。”
维州在过去几年推行了十项面向房产投资者的新税收政策，令该州房地产投资环境不稳定不过，维州依然拥有全国最好的住宅供应条件，对首次置业者和自住买家来说是利好消息，但对投资者则吸引力不足。
他补充:“并不是说维州人不再投资房产--他们只是不投维州，而是转向昆士兰等其他州。”
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