数十万澳洲房东恐受影响！ATO新规影响这类房产
2025-11-18 16:46 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
从明年7月1日起，如果度假屋不在圣诞节或复活节等热门假期出租，业主可能无法享受抵押贷款及市政税减免。
澳洲税务局（ATO）本周发布的指导意见草案称，如果物业“主要”用于个人用途而非出租，尤其是“高峰期”不可用于出租，则不得享受各类费用减免。
税务专家Robyn Jacobson表示：“如果物业主要用于出租而非个人使用，那么业主就不用担心。但对于那些申请过多费用减免的人，可能就要好好考虑房屋用途了。”
KPMG的数据显示，全澳大约有25万处物业（占全澳住房存量的2%）被当作短期或度假物业出租，其中大部分都享受了负扣税优惠。
ATO此次发布的指导意见草案，关键是对两个词语的定义：“主要”和“高峰期”。
如果税务局认定度假屋“主要”用于产生租金收入，而非“主要”用于个人用途，那么目前被视为可抵扣的各项支出很可能仍可继续减免。
但如果房产“主要”用于个人用途，包括房贷利息、物业费及保险等支出将无法抵扣。
公共会计师协会高级税务顾问Tony Greco表示：“如果不是主要用于出租，那么所有与持有成本相关的抵扣都将被拒绝。”
不过，与出租直接相关的支出，如清洁或广告费用，仍可继续申报抵扣。
ATO长期以来的做法是，只要业主确实作出合理努力将房产出租，即被视为“可供出租”——即使房产没有租客入住，也能在该期间申报抵扣。
Greco表示：“那曾是一条黄金法则，但现在，这条黄金法则已经改变。”
税务局认定的“主要”标准至关重要，而这可能并非简单地证明度假屋全年有至少50%时间可供出租。
此时，“高峰期”的定义就显得尤为重要。若度假屋在“高峰期”未能可供于出租，则ATO可能不将其视为“主要”用于出租。
Greco表示：“ATO在草案中指出，业主在高峰期使用此类房产，可能导致ATO认定该度假屋并非主要用于产生应税收入——无论全年私人使用时间比例是多少。”
若“高峰期”的定义包括圣诞节、新年、复活节、公共假期长周末及学校假期，那么不少度假屋业主都将受影响，因为上述节假日正是他们自用的高峰期。
Greco表示，ATO对“高峰期”的定义可能更为宽泛。 “如果你在滑雪度假区拥有一处旅馆，那么显然滑雪季是高峰期，但夏季也有游客到山区避暑，这段时间也可能被视作高峰期。”
“在墨尔本，每个周末都有球赛，那算高峰期吗？”
Greco指出，要求度假屋在“高峰期”可供出租，意味着ATO认为业主应尝试最大化租金收入。
“现在并没有立法规定你必须最大化租金收益，而这正是目前的方向。税法只规定‘你是否在尝试产生应税收入？如果是，我们就允许你抵扣’。”
Greco预计，要求度假屋业主最大化收益的规定可能会在法院受到挑战。
KPMG税务合伙人Hayley Lock表示，税务局“几年来一直将短期租赁（如Airbnb）视为个人税务合规的重点领域”。
“他们通过这一活动收集业主申报信息，形成了自己关于这些持有成本抵扣是否合理的判断。”
Greco指出，这一变化将尤其冲击维州度假屋业主——他们目前已需缴纳高额州土地税及短期住宿附加税。
“在维州，由于土地税压力，很多人将房产开放出租以缓解税负。”
但部分人认为这一解释变化是合理的，税务专家Jacobson表示：“有些人可能认为ATO的做法过于严苛，并挑战了长期存在的概念，但仔细想想——为何普通纳税人要补贴度假屋业主的个人使用成本？”
ATO本周发布的指导意见为草案，目前开放征询意见至1月30日，但预计不会有重大变化。
Jacobson表示：“ATO通常在公开征询前已进行内部咨询，因此尽管可能收到大量意见，但最终定稿前不会有重大修改。 ”
Lock表示，受影响的业主应评估自己的房产在高峰期是否真正可供出租，若私人使用占主导，则应预期抵扣将被拒绝。
业主还需保存更详细的租金收入记录——包括通过平台及非正式安排（如为家人和朋友提供优惠租金）、出租广告、预订日历及私人使用日期。
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