租金/房价比不可取 学者表质疑

    近日，有美国评论称澳洲房价是全球溢价最严重的，但此论一出立即引来本土经济学家的质疑。

    《经济学人》（The Economist）本周称，澳洲房产的投资回报率在20个参评国家中垫底。但是，一名来自澳洲商学院（Australian School of Business）的专家认为，该杂志的分析不准确。

    《经济学人》将市场房价/房租比与历史水平作比较，计算出20个国家住房的“合理价值”（fair value）。

    《经济学人》发现，澳洲房产价格超出“合理价值”61%，在所有参评国家中溢价最严重，其次为香港（被高估53%），再其次为西班牙（被高估50%）。

    专家观点：分析不准确

    但是，这一结论受到澳洲商学院经济学院（School of Economics）副教授奥托（Glenn Otto）的质疑。

    奥托称：“在我看来，得出这个结论必须解决两个问题。首先，租金水平是否能够准确反映房产的附加价值；其次，实际利率随着时间而改变，所以市场房价/房租比是否可以与历史水平进行比较。”

    奥托说：“现有房价与历史房价对比是不合适的，因为现行的实际利率比过去下降了一半。”他补充道，还有很多其他因素影响房价的比较，包括地区经济环境、汇率等。

    人口增长 房源短缺

    上个月，美国金融评论员钱塞勒（Edward Chancellor）曾指出澳洲房市存在泡沫。钱塞勒是第一批准确预言全球金融危机的学者之一，他估计澳洲房价比“合理价值”高出了50%。

    但是，此一论调又很快被本地经济学家否定。澳洲联邦银行高级经济分析师沃克曼（Michael Workman）认为，钱塞勒错误地把澳洲房市同美国或英国市场等同起来。他说：“海外认为澳洲存在房市泡沫的观点缘于他们并不了解澳洲的人口增长趋势，以及房屋供不应求的现状。”

    沃克曼关于澳洲人口增长趋势明显、住房供不应求的观点得到多数澳洲专家的认同。澳洲房价对于新进入房市者来说压力已经越来越大。

    分析认为，在过去的一年中，首置房者要购买一套房子所需的存款数额增长了10%。现在，澳人要花四年半的时间才能存够房价的20%，一年前，所需时间只需3.7年。

    如果把目光投向雪梨、墨尔本和柏斯等大都市的房市，情况则更为严峻——首置业者需要储蓄10年才能够进入房市。

    连涨之后 房价或企稳

    也有专家认为，澳洲房价在经济持续上涨之后，可能会转向平稳。麦觉理利率策略师罗伯逊（Rory Robertson）认为，澳洲房价将不会继续上涨而是转向企稳。

    罗伯逊称：“数据显示，今年三月份澳洲房价同比上涨13%，至4、5两个月份涨幅降为5%，这意味着澳洲房市告别了10%以上涨幅时期，澳洲房价将企稳。”