【来源：财富一周】最新的调查发现，澳洲首府城市的房价连续两月录得单位数增长，加上物业拍卖成功率近月有所回落，数据反映全国房市正稍稍冷却下来。此外，根据往绩，房市在大选后一年的走势通常会较温和。不过，有业界专家认为，这并不表示房价会大幅下调，原因是供求依然失衡，房价长线仍趋于向上。

        供不应求未解决　　
　　
        根据房地产数据服务商RP Data刚发表的报告，截至今年5月底为止，全国首府城市的中位房价（包括独立屋和单元）在5月份按月微升0.6%，按季升1.9%，与去年5月底相比则上涨12.1%，至468,000元（见表）。

　　
        悉尼中位房价续称冠各州
　　
        其中，悉尼整体中位房价在5月份按月仅升了0.4%，按年计算仍录得双位数增长，达11.3%，升至517,250元，价位继续称冠于其他首府城市。在各大首府城市中，堪培拉中位房价按月升幅最大，上涨2.5%至508,500元；而墨尔本中位房价按年涨幅最劲，上升18.2%至480,000元。

        按物业类型分类来计算，各大首府城市的独立屋（House）中位价按月升0.7%，按年涨12.2%，至500,000元；单元（Unit）／雅柏文（Apartment）中位价按月无升跌，而按年涨11.6%。

        在全国人口最多的城市悉尼，独立屋中位价在5月份按月升0.7%，而按年上涨11.4%。期间，单元／雅柏文中位价按月却微跌0.1%，按年则上升11.1%。

        RP Data的研究部董事罗勒斯说，上述数字反映出，澳洲房市正过度至较温和但更持久的增长之路；近月来，住宅拍卖成功率下降、房贷宗数减少，以及消费者信心回落，都在在显示出房市或在降温。

        “澳洲物业监察”（APM）的资料显示，今年5月，悉尼房市的住宅拍卖成功率是66%，较4月的69%和3月的81%为低，亦较去年5月的67%略低1个百分点。
　　
        大选后1年　房市通常放缓
　　
        Rismark International的董事总经理祖尔表示，在2010年余下日子，他推测整体房市的表现也不会有重大变化。他指出，在2010年，家庭可支配收入估计只会增加5%，这是使到房市在未来数月不易大升的原因。

        RMIT物业投资系教授希金斯说，以史为鉴，面对澳洲将会举行大选，跟着一年的澳洲房价不易有好表现。他在报告中指出，以墨尔本为例，过去40年里，在联邦大选之前的一年，墨尔本住宅中位价每季平均升1.21%；可是在大选过后的一年里，每季升幅收窄至0.84%。

        目前各界普遍认为，新任总理吉拉德最快会在8月底前宣布举行大选。观乎以上的数据，2010/11财年的房市会否真的很不济呢？房市长线表现又如何呢？

        虽然很多分析师相信房市会在未来几个月冷却下来，但就算是关注房价会在大选后放缓的的希金斯，长线而论仍看好房市。希金斯表示，联邦和州政府提供首次置业津贴、投资者可享受负扣税（Negative Gearing），以及可供兴建住宅的土地供应有限，都产生了托高房市的效应。

        房价对收入比率未算超高
　　
        希金斯说，他有一个大疑问，那就是政府是否刻意不让市场自行调节供求平衡，人为地创造了一个长期的“房市泡沫”。房屋业协会（HIA）估计，全国住宅短缺达2万套。

        关于希金斯提到“房价与大选关系”的报告，穆迪的罗宾逊认为，房价之所以通常会在大选前升得较好，可能是由于大选前的基建承诺，例如是道路升级和兴建医院和图书馆等，这往往会惠及一些城区，从而推高整体房价。

        RP Data的罗勒斯称，考虑到房市整体基本状况，房价大幅向下调整的可能性很低，原因是住宅供应量依然偏低，同时需求仍然殷切；再者，澳洲利率在可见将来的进一步上升空间料有限，而且澳洲经济表现优于其他发达国家。

        Rismark最近发表的数据指出，全国住宅价格相对于收入比率维持在4.6倍，与03年底的4.4倍相若。

        提到房价偏高的问题，澳洲储备银行副行长巴特利诺（Ric Battellino）最近曾说过：“人们很多时认为澳洲房价相当高，这是因为澳洲的‘房价相对收入比率’数据很多时集中计算城市的房价，致令比率被拉高；假如看一看全国数字，该比率其实与其他大多数国家差不多。
　　
        放盘住宅数目稳定属吉兆
　　
        其他指标亦显示澳洲房市仍相当健康。RP Data的数据显示，5月份放盘住宅数目为207,664套，与09年同月的207,788套相若；放盘物业平均39日找到买家，单元平均需31日。至于成交价较叫价平均折让5.5%，反映卖家不用大幅割价求售。

        罗勒斯说，如果大家发觉放盘物业数目突然激增，而留在市场待售时间增加，同时成交价折让率又提升，这时才会敲响房市警号，但目前未见出现这种情况。