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1985-87年,负扣税为何去而复返?

2019-04-24 15:52 来源:未知 作者:Nicole 浏览量:loading...


 

上周的文章提及如果联邦工党在大选中获胜,我所看到的负扣税和资本利得税改革对澳大利亚民众的风险。

 

简而言之,工党打算废除对2020年1月1日以后购买的二手投资物业负扣税,并将长期投资者的资本利得税优惠减半。

 

可能带来的影响将是某些类型物业的价格下降,特别是澳大利亚各地的公寓和100万元以下的独立屋,因为这是一般投资者感兴趣的物业,所以这些类型的物业的需求将减少。

 

不过,受影响最大的将是租户! 投资者减少意味着出租房屋供应减少,无法满足不断增长的人口需求。在最简单的经济供求定律下,意味着租金将上涨。

 

由于买家、卖家、房东和租户都受到法例变化的影响,所以房地产生态有一种非常微妙的平衡关系。

 

如果我们因为负扣税政策的改变而失去了目前投资于住宅的10%买家,这对澳大利亚的每一位租户来说都是可怕的情况。

 

如此大量的投资减少将给目前的租金带来巨大压力,并对30%以上的澳大利亚租户的生活成本产生重大影响。

 

房地产市场分析公司SQM Research做了一些分析,显示如果工党的房产税建议实施,每个首府城市的租金可能受到的影响。

 

2020 – 2022年租金预测

  • 悉尼上涨3%至10%

  • 墨尔本上涨9%至15%

  • 布里斯班上涨13%至22%

  • 珀斯上涨12%至20%

  • 堪培拉上涨4%至10%

  • 阿德莱德上涨9%至15%

  • 霍巴特上涨0%到10%

  • 达尔文-1%到4%

来源: SQM Research – 假设工党建议的物业税政策实施,而现金利率维持不变得出的数据

 

正如上周提到的,我们以往确实曾有先例,显示废除负扣税政策可能会对房地产市场带来什么影响。工党在1985年曾废除负扣税,但政策从1985年6月至1987年9月仅维持了28个月。

 

SQM Research最近的一份报告详细说明了情况。

 

  • 1985年6月至1987年9月,在8个首府城市中,有5个城市的房租涨幅超过了全国消费价格指數(CPI)

     

  • 珀斯是影响最严重的城市,房租上涨了33.5%,远高于20.6%的CPI

     

  • 悉尼、堪培拉、墨尔本和霍巴特的房租也分别上涨了31.4%、23.9%、22.9%和22%

     

  • 悉尼、墨尔本和布里斯班的空置率下降,可供出租的房屋减少,令竞争加剧,推高租金

     

  • 布里斯班的空置率从1985年6月的3.7%下跌至1987年9月的2.2%,1988年3月仅为0.7%

     

  • 1985年6月,悉尼的空置率非常紧张,仅为1.1%,但1987年3月进一步下降到0.8%。墨尔本的空置率则从1.9%到2.4%不等,仍然远低于3%的均衡水平

     

  • 新动工房屋的数量急剧下降,从1985年6月季度的39,348套,下降到1987年9月季度的30,067套

 

当然,这28个月期间其他市场因素也有影响,导致租金上升,例如出租物业在悉尼出现短缺,而平均住房贷款利率从1985年6月的11.5%增加至1986年5月的15.5%, 之后从1987年9月开始降息。

 

不过,SQM的结论是,这些其他市场因素并不能解释负扣税政策取消后租金为何会立即上涨。

 

无论如何,这次大选的结果都将对房地产市场产生重大影响。

 

我们已经看到影响出现,一些长期房东现在选择出售房屋,因为他们预计,如果工党获胜,明年房价将会下跌。他们希望锁定近期繁荣时期的资本收益,将来用作其他的投资。

 

另一方面,一些人希望在2020年1月截止日期之前购买投资物业,这样他们仍可享有负扣税优惠,并在出售时缴纳更少的资本利得税。

 

所以,你应该花时间好好考虑一下工党改革建议带来的后果,以及将如何影响你目前的投资状况和创造财富的长期计划。

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