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最严重房市衰退已经过去,恐慌将在春天消失

时间:2019-09-11 15:28来源:未知 作者:Aries 点击:

 

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很明显,现在悉尼、墨尔本和布里斯班市场都在复苏,全国的情况也在好转。

CoreLogic上周发布的最新报告显示,悉尼8月份住宅价格上涨1.6%,创下2017年6月以来的最高月度涨幅。墨尔本反弹1.4%,创下2017年7月以来的最高涨幅。布里斯班也有0.2%的小幅反弹。

在房市复苏的早期阶段,这些月度成绩出人意料地强劲。悉尼和墨尔本房价已连续第三个月上升,布里斯班房价则连续第二个月上涨。

全国8月份房价涨幅为0.8%,为2017年10月以来的首次上升。

乡镇地区市场表现不一,但过去三个月,在首都乡镇地区(首都领地周边地区)、Newcastle 和 Lake Macquarie、Richmond-Tweed (新州)、Wide Bay 和Townsville (昆士兰)以及Geelong (维州)的价格都有上涨。

选举结果、两次降息以及金管局放宽信贷标准(提高了许多人的贷款额度)正在澳大利亚各地产生累积影响。

这在悉尼和墨尔本有更大的效应,因为这两个市场不像澳洲部分地区,因为严格的信贷令房价稍为下跌,而是经历了18个月的低迷期和房价较大幅下跌,而目前出现反弹。

我们如今在悉尼和墨尔本看到的市场大规模复苏情况,和过往出现的复苏趋势类似,进一步证明市场已经见底,或在某种程度上这个阶段甚至已经过去。

一般来说,复苏时通常价格会回稳、拍卖清出率上升以及出售的房屋数量较低。

CoreLogic的数据显示,悉尼和墨尔本的拍卖清出率已回升至70%,为2017年初以来的最高水平; 而全国首府城市的清出率也超过了70%。

新挂牌出售的物业(定义为过去6个月里没有刊登广告出售的物业)数量在悉尼按年下跌23%,在墨尔本下跌20%,全国下跌17%。

通常接下来会发生的是,我们开始看到房价上升,导致推出发售的房屋数量增加,因为卖家更有信心物业可以成功售出。

正如2009年和2011年两个复苏期的销售数据所显示的那样,这情况并不一定会很快出现。

在2012年初的复苏中,推出拍卖的物业数量偏低,而这种情况一直持续到2013年初。我们现在知道,悉尼和墨尔本的繁荣期开始于2012年年中,但在当时,也即大幅度增长的最开始阶段,感觉并不明显。

这一次,自今年5月中旬以来,拍卖清出率一直上升,但待售物业和拍卖物业数量仍然较少。

这是因为业主希望看到类似的物业以他们能够接受的价格成功出售,才有信心出售自己的物业。

纵观市场过去的繁荣和低迷期,目前全国的低迷情况是至少自上世纪80年代以来房价下跌幅度最大的一次。

这听起来很吓人,但现实是我们的全国房价中位数只下降了不到10%。

CoreLogic的研究分析师Cameron Kusher说得很好,他表示,这“说明了过去40年房地产市场持续强劲,令澳大利亚成为全球房价最高的地区之一。”

让我们研究东海岸大城市的情况,看看自上世纪80年代以来,悉尼、墨尔本和布里斯班这几个城市的最大房价跌幅。

CoreLogic的数据显示了从顶峰到谷底的的跌幅百分比,并证明即使在最糟糕的三次衰退中,下降幅度也相对较小,而且肯定没有什么大幅下跌。

悉尼:三大衰退期

2017-19 - 14.9%

1988-91 - 11.6%

1984-85 - 9.5%

墨尔本:三大衰退期

2017-19 - 10.9%

2008-09 - 9.4%

2010-12 - 8.4%

布里斯班:三大衰退期

2010-12 - 10.6%

2008-09 - 8.4%

1994-95 - 5.0%

数据来源: CoreLogic

以上这些都解释了为什么今年春天东海岸市场的恐慌应该会消失。

​复苏已经开始,虽然我预计悉尼和墨尔本房价不会每个月持续地出现像8月份般的大幅反弹,但我们应该会在今年春季看到这三个东海岸城市的强劲表现, 而2020年的市场仍会继续好转。

 

文 / John McGrath
 

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