经历一年温和降息后，经济学界对澳洲房市的判断愈发一致：即便未来数月借贷成本可能上升，房价上涨的趋势仍难以逆转。

在生活成本压力持续攀升的背景下，房地产市场却呈现出截然不同的轨迹。分析人士指出，供应紧缺与政府刺激政策叠加，使当前市场更像是被“推着往上走”，而非进入降温周期。

房价连续两年强劲增长

房地产咨询机构 Cotality（前身为 CoreLogic）数据显示，2025 年全澳房价上涨 8.6%，创下自 2021 年以来最大年度涨幅。《澳洲金融评论报》对 20 位经济学家的最新调查显示，这一势头预计将延续至 2026 年，房价有望再涨 6% 至 10%。

多位经济学家认为，利率上升并不足以扭转房价走势。Barrenjoey 的 Jo Masters 和资深经济学家 Saul Eslake 均指出，结构性供应短缺与人口增长才是主导因素。

供应远落后于人口增长

Emerson Economics 的 Craig Emerson 表示，澳洲住房建设速度远低于人口增速，每年新增人口超过 40 万，但新建住房数量严重不足，供需缺口持续扩大。

多项政府干预措施也被认为加剧了紧张局面。包括 5% 首付计划与“Help to Buy”共享产权计划在内的政策，虽然旨在改善负担能力，却在供应有限的情况下进一步推高需求。

RBC 的利率策略师 Robert Thompson 指出，移民驱动的人口增长仍是市场核心动力，而政府对首次置业者的支持正在不断推高需求侧压力。

市场出现明显分化：增长州领跑

牛津经济研究院的 Harry Murphy Cruise 警告称，可负担住房的缺失已成为购房者面临的最大障碍。悉尼房价中位数逼近 200 万澳元，全国住房价值中位数已接近平均年收入的八倍。

涨幅也不再局限于悉尼和墨尔本。供应更紧张的中型州府城市表现尤为突出。珀斯与布里斯班已成为新一轮上涨周期的核心市场。

Judo Bank 的 Warren Hogan 预计，西澳、昆州等“增长州”将继续领跑，北领地涨幅甚至可能达到 15%。

与此同时，2025 年的三次降息提升了借贷能力，美国银行的 Nick Stenner 因此预计 2026 年房价将上涨约 10%。

分歧加大：部分经济学家预期涨幅放缓

并非所有机构都认为上涨会持续。金融市场目前预计 2 月初加息的可能性约为三分之一。

HSBC 的 Paul Bloxham 预计涨幅将放缓至 4%–7%；德意志银行的 Phil O’Donoghue 则认为更严格的贷款规则可能将涨幅压低至 3%。

前总理 Julia Gillard 的经济顾问 Stephen Koukoulas 更预测市场可能持平甚至小幅下跌，理由是失业率上升与供应逐步改善。

“系统性偏向房价上涨”

Saul Eslake 则认为，澳洲的制度结构本质上倾向保护现有房主，而他们占全国家庭的三分之二。尽管政府承诺到 2030 年建造 120 万套住房，但审批复杂、建筑成本高企，使实际落地的项目寥寥无几。

他直言，房价上涨几乎是“制度性必然”。政府会继续向首次置业者表达同情，但也会确保房地产市场保持稳定，避免房价真正下跌。

如果你是首次置业者

-尽早评估借贷能力，提前锁定贷款利率可能更稳妥

-考虑中型州府城市或增长州，涨幅虽高但供应更紧张，入市窗口可能更短

-关注政府计划，但避免因补贴而过度拉高预算

如果你是投资者

-珀斯、布里斯班、达尔文等地仍处于强劲周期

-关注人口流入与租金回报，而非单纯追涨

-审慎评估未来加息风险对现金流的影响

-如果你在等待房价回调

-多数经济学家认为短期内难见明显下跌

-若预算有限，可关注区域城市或新兴增长走廊

-关注未来 12–18 个月的供应数据与审批进度，这是判断拐点的关键指标