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     澳洲贷款买了物业的人最为敏感消息莫过于利率调整。下调肯定是高兴，意味着少付银子，上调绝对不开心，要紧衣缩食多还钱。2011年以前，盯着澳洲储银每个月的周二的决定就是了。可是，自从金融危机以来，光看储银不好使了。零售银行纷纷自行调息。特别是ANZ银行，去年12月声明，从2012年开始，自己对金融市场进行评估，并自行决定是对利率的调整。今年伊始，储银维持利率不动，ANZ自行加息两次，每次6个基本点。5月，储银一下减了50点，可是四大零售行，平均减了36.5点。也就是说，私留了14.5点，给自己增加利润。

      面对如此现实澳洲贷款市场的利率波动，该如何应对。不妨听听专家们的意见。

     5月初，澳洲储银减息50基本点，是近年少见的幅度。四大零售银行及地方银行也纷纷跟着下调了利率，尽管没有任何一家是全额将储银的减息优惠给客户。

      RateCity的首席执行官Damian Smith认为，现在对于标准浮动利率的客户是个黄金时机，他建议客户在减少了的利率情况下，继续保持原来的还贷额，这样可以缩短还贷的时间。他说：“对于那些自住业主来讲，这样做是最佳选择，超还贷款，因为你是自住物业没有退税的优惠。” 他还说，全澳大约有110万贷款客户只还最低的款额，很多人趁着减息，也跟着少还贷，而使自己多些零用钱。

      那些尽量保持最高还款额的则意味着少付利息、缩短还清贷款的年限，这个好处是说不尽的。

      Mortgage Choice的女发言人Belinda Williamson说，假如某澳洲贷款人借贷30万，年息7.25%，25年偿还期。如果贷款机构将50个基本点的优惠完全兑现，该贷款人则仍按减息前的本息额还款，那么他最终可节省$68,000的利息，并提前2年8个月偿清贷款。

      不过，实际上零售银行没有一家将50个基本点的减息全部优惠给客户。澳洲昆州银行减了35点，其标准浮息降至7.11%。国民银行（NAB）减了32点，至6.99%，保持最低。联邦银行（Commonwealth）减了40点，至7.01%。西太（Westpac）减37点至7.09%，仍保持最高。最后减息的是澳纽（ANZ），下调37点至7.05%。四大零售行平均减息36.5基本点。

     澳洲贷款市场的利率波动对冲帐户（Offset Account）

     在减息之前，四大银行的标准浮息在7.4%左右。但他们已经做好让步的准备，特别是如果客户讨价还价的话，优惠利率会降至7%以下。换句话说，客户超还的那一部分款，相当于享有了7%的利息。

     Smith说：“有的客户将平时的积蓄攒起来，放进储蓄户口中，以赚取一定的利息。但是不要忘了，所赚的那部分利息，即使是高额的利息，也是要另外在缴税的。因为那些利息算收入的崖一部分。”

     “聪明的做法是，在澳洲贷款利率发生变化，特别是下调时，给银行打个电话，让他们把还贷的金额保持在原有的水平上。同时，最好申请一个对冲账户，工资将直接进入该户口，可以抵消部分利息。”

    澳洲贷款市场的利率波动对冲账户的好处还在于，进入的工资等于冲抵了借贷总额，但又不妨碍客户有需要时将其提取出来使用。

     Smith讲，对冲账户的好处还有，万一客户忘记了还款，银行可以直接从该户口拿钱，这样就避免了由于失误而交违约罚金。

     当然，风险依然存在，就是当工资没能及时进入账户，而账户中的余额又不够支付还款的时候。但对冲账户毕竟将风险降低了很多。

     澳洲贷款公司Aussie的资深贷款经理Lindsay Rogers认为，客户应该不要特别再意银行因利率变动而调整的还款额。因为银行会根据减少的利率而调低还款额。这样，客户可以继续按原来的高利率水平还款，由于过去一段时间一直是按高水平还的，不会对生活有很大的影响。