海外地产价格的普降及人民币汇率的变化，掀起国内的海外地产投资热潮，近一两年来，海外地产市场已成为中国投资者获取投资回报的重要来源，而统计数据显示，颇受华人青睐的海外市场主要包括北美、欧洲、澳大利亚以及新加坡、香港、澳门等地。在这股海外投资热潮中，如何研判当地房产市场走势并选准投资时机成为“开疆拓土”的重中之重。听听澳大利亚房产投资专家、环地投资集团总经理刘磊为您把脉。

   1、房价总体上升 透明制度和平稳增长造就繁荣市场

   根据全球相关数据显示，在2010年的国际房产市场上，澳大利亚与中国大陆、香港和新加坡共同成为持续繁荣的全球四大房产市场。澳大利亚的房屋价格从20世纪60年代开始至今始终呈现平稳上升态势。尤其进入2008年以来，由于相关刺激性财政政策推出，加上外来移民涌入和本国大宗矿业商品经济的复苏和繁荣，造就本国就业持续增长等相关因素，澳大利亚房产呈现供不应求局面，截止到2010年底，全国房屋短缺187,000套。空置率也始终维持2.5%左右的历史低位。这些积极市场因素促使房价不断上升，因此澳大利亚房地产市场成为很多外国投资者首选之地。

   澳大利亚房产市场的优势主要表现在市场成熟、稳健，透明度高，同时海外投资者亦能享受国民待遇，另外房产投资金融制度及配套设施也较为发达。

   澳大利亚房价平均每7-10年为一个循环，而专家预测悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸等主要城市房地产到2012年可能再增长1倍，（此轮增长周期始于2006年）。而对于人口快速增长的新南威尔士州和昆士兰州而言，增长幅度可能高于全国平均水平；同时澳大利亚政府鼓励房产投资，特别是新房。在新南威尔士州（悉尼所在的州），对于低于60万澳元的未建新房全免政府印花税（类似于国内的契税），减免金额高达23,000澳元；当然，海外人士投资新房同样适用于该政策。

2、避免套用国内经验

   不是危言耸听，澳大利亚境内成功投资房产的投资者在过去50年里没有超过2%，因为这是一个高度专业化、市场分析化和科学化的投资类别，更何况是对澳大利亚市场一无所知的国内投资人。建议国内投资者在投资澳大利亚房产前，须咨询澳大利亚房产投资专家，并在投资决策过程中，务必减少个人感情色彩，理性思考问题，以市场数据分析来指引投资方向，从而替代国内传统的以项目为投资标的的错误投资理念。

很多国内投资者往往喜欢套用国内房产经验，典型错误包括：

   1）购买酒店式公寓 ：国人喜欢的投资产品，却是澳大利亚本土人士摒弃投资的品种，即使购买也是用于房产退税，而对于在澳大利亚没有收入的海外投资者没有任何意义，被银行认为是商业地产，贷款利率也相应提高；投资者需要问问自己，如果是好品种，而且澳洲房屋市场的确短缺，那会轮到外国人来买？

   2）面积小于50平米的无车位公寓：银行认同度很低，抵押价值低，长期历史来看，资本增长率很低，而国人恰恰喜欢这种价位低的小户型，白白为澳大利亚贡献GDP；

   3）认为投资市中心公寓增值快，风险低：情况恰恰正相反，市中心的公寓资本增值是比较慢的，以悉尼和墨尔本这两大市中心为例，过去10年的公寓销售中位价只增长了35%，而周边5—15公里的地区却中位价翻了一倍。因为在中国发生的是城市化进程，而在澳洲从80年代就开始了卫星城建设，进行的是逆城市化的发展策略；除此之外，由于市中心没有什么中产阶层居住，投资者的比例较高，流动人口较多，银行认知的风险系数较高，因此对公寓的贷款比例较低，通常在60%-70%左右。

   4）市中心的空置率低，投资公寓，好出租：情况恰恰相反，由于公寓市场供给量大，而留学生市场受相关移民政策等诸多因素的影响大幅减少，反而造成空置率升高，租金水平大大降低；除此之外，留学生是澳大利亚投资者最不喜欢的租客类型，通常多人租住,房屋磨损严重，而国人还以为留学生是最好的租客。

   5）度假村类型的公寓或者别墅：由于偏离学校，商业中心，交通及配套设施等，租金回报相对较低，同时对于澳洲本地的自住需求满足度不高，而造成银行对此类物业的认可度较低，银行贷款比例较低等。

3、应随主流喜好

   1）选择本地主流人群喜欢自住或投资的房产；就澳大利亚而言：非市中心，以联排别墅、独栋别墅作为自住和投资首选；区域中心或政府规划区域以低密度的两房公寓作为首选；而万万不要以自己喜好为筛选标准，造成投资人选择的产品，恰恰是主流人群抛弃的房产产品；

   2）选择物业资本增值历史性成长较高的产品投资，即该类产品过去10年平均历史增长的数据是稳定的；以澳大利亚为例：众多房地产投资品种有：生地，熟地，期地，住宅用地，商业用地，工业用地，独栋别墅，联排别墅，多拼别墅，公寓，单元房，酒店式公寓，学生公寓，写字楼，商铺，生意房产，众多房产信托产品等，他们的增长率是可以预期的，需要根据投资人的投资目标和退出计划来挑选。（作者：刘磊（Victor ），澳大利亚房产投资专家、环地投资集团总经理、澳大利亚持牌地产经纪人及美国注册理财规划师）。