调控的楼市下，部分投资客将目光移向境外置业。近日，摩根大通发布的研究报告指出，房地产紧缩措施实施后，或导致投资资金逐步流入A股、黄金和海外地产等投资市场，海外置业渐成热点。

     记者了解到，一些在上海楼市打拼多年、积累起高额财富的“富一代”投资客正在出售部分境内房产，转而购入境外房产，与当年在境内楼市追逐暴利不同，如今他们心态平和，追求的是资产安全稳定增值

     澳大利亚是热点

     记者走访五一“假日楼市”后发现，境外置业的展台以澳大利亚、美国、中国香港为主力军，还有菲律宾等东南亚国家。其中，以澳大利亚的房产项目居多，展位前吸引了不少参观者驻足。“留学、办签证、置业、贷款、房屋出租，我们将为您提供一条龙服务。”一家澳洲的房地产代理公司打出这样的广告。展会上推介的澳洲项目，既有悉尼的景观公寓，也有墨尔本的山庄别墅。

     一家澳洲项目的销售经理向记者介绍，“现在50万澳元一套的房子出租，每周能收取约500澳元租金。如果置业时首付30%，按照目前大约7%的贷款利率计算，基本上还贷利息就可以靠租金供应了，这种‘以租养房’是一种不错的投资方式。”这位经理告诉记者，澳洲房价上升趋势稳定，大约每年有10%的涨幅。

     其实，境外置业早在楼市调控之初就已渐热。今年3月份“上海之春”房展会专门开设的境外置业展中就曾吸引来自13个国家的近50家展商携百余楼盘参与，其中尤以澳大利亚的展商最多。而这次房展会上，境外置业再次闪亮登场，向境内投资者抛出橄榄枝。

     家长考虑“买房养学”

     澳洲有不少中国留学生，他们的父母中，有部分正考虑为子女在澳洲“买房养学”。
     在境外置业的渐热“潮流”中，投资者最钟爱哪些国家和地区？搜房网近期的一份境外置业问卷调查显示，澳大利亚、美国和新加坡成为中国购房者最关注的置业国家。

     其中，首付比例较低、出租回报稳定的澳大利亚，还是投资首选。不过，境外置业要想短期内追求高额利润，可能性并不大。此外，要注意不同国家和地区的税收贷款政策，以及楼市波动的风险，投资者还要算上前往境外看房等成本。

     落子何处———中国购房者最爱澳、美、新

     澳大利亚：首付最低10%，出租回报稳定

     相比于国内越演越烈的房地产调控，澳洲的房贷相对灵活。孙志伟表示，澳大利亚现在实行“认房贷”政策，即评估公司对房屋折旧和房屋品质评估来决定贷款资质，与国籍、收入等无关，因此境外人士可以基本享受和澳大利亚公民同等的房贷政策。同时，澳大利亚政府对土地供应的限制较强，有限地开发土地，所以澳洲房屋的出租率相当高，且出租比例永远大于买房比例。

     据环地集团海外投资总监刘磊介绍，现在在澳洲买公寓楼需要首付10%，而对于独立屋来说，如果买的是期房，先付土地的10%建筑款的5%。如果买的是现房的话则直接首付20%左右，最高享受80%贷款的待遇，杠杆率非常高。“一般，一房价格50万澳元左右，二房价格60-70万澳元。一个礼拜就能收取租金500-700澳元，一年的租金的租金回报率达5%左右。”

     刘磊指出，现在整个澳大利亚的房屋空置率低于2.5%，市场供不应求。“因为澳大利亚现在人口增长较快，是除了印度之外全球最强GDP国家中，人口增长最快的国家，人口增长会导致需求的增加，经济强劲同样能催生对住宅的需求，因此澳洲房屋的出租率有保证，租金回报较为稳定。”

     采访中，澳大利亚麦克兰投资集团亚太区执行董事马菲菲向记者表示，澳大利亚政府一直欢迎境外投资者进行投资，在过去一年里，亚太国家中，新加坡投资者在澳洲进行房产类投资最多，接下来是马来西亚，西方国家以英国投资者为最多，而中国投资者也逐渐成为投资圈里的生力军。“目前来澳洲投资房产的人士，一是看中了土地的私有制度，不担心拆迁或低价回收。二是澳洲休闲自由的生活方式和款式别致的别墅风胳，深深吸引了常年住在高层水泥森林的国人。三是稳定的有序的房地产市场，给投资者多了一份实在的定心丸。”

     美国：不能贷款是“掣肘”

     金融危机后，美国的房价大打折扣。另一方面，强大的经济实力也给美国房地产提供了坚实的后盾，教育、就业、文化各种优势资源的汇集，让美国房产依然不乏吸引力。

     然而，不能贷款却成了美国房产对境外投资客的“掣肘”。“目前在美国，非公民买任何房产都不能申请贷款，只有是公民取得了税号才能贷款。同时美国对房地产也在进行调控，美国经济也没有见底迹象。在境外投资客不能通过贷款这一杠杆入手房产的情况下，美国在境外置业中并不具优势。”孙志伟向记者表示。

     刘磊也指出，北美地区不管是美国还是加拿大，本身养房成本比较高，每年高达房价的1.8%-3.5%。业内人士建议，做境外房产投资要综合各因素考虑，既要考虑起始投资额，同时也要考虑持有成本。

     新加坡：自住比投资更适合

     目前，境外人士在新加坡置业可以贷款。然而刘磊指出，现在的新加坡房地产市场中，为国民提供的经济适用房和为高收入人士提供的商品房同时发展。其中85%的房产都是给新加坡本地人提供的经济适用房，有99年产权的房子，而只有15%的房子是提供给高收入的富有的境外人士，有999年产权的商品房。

     据介绍，新加坡的房价平均在人民币8万元/平方米，已经处于高位，而贷款利率和租金回报率都较低，只有3%左右。刘磊认为，投资新加坡房产适合于要移民新加坡的自住人士，而不是适合于投资者，投资者追求的是资本溢价，应该选择相对杠杆收益率比较高的国家。

     提及以新加坡为代表的东南亚等地的房产市场，孙志伟显得并不乐观：“虽然有些海景房不错，但是投资风险也很大，一方面受制于社会动荡，另一方面那里的房子出租率较差。尤其是海边景观房，一年只有两个月的旅游季需求旺盛，总体上出租时间短。同时非新加坡公民取得贷款也相当难。

     用意何在———投资vs自住

     采访中，业内人士普遍认为，在目前的境外房产投资中，澳大利亚出租回报稳定，虽然短期房价暴涨可能性不大，但长期来看增长稳定，成为不少投资者追求资产安全性和收益稳定性的置业选择。

     投资需求比例正在上升

     刘磊从2002年开始在澳洲房产投资公司工作，他接触的客户多以房产投资客为主。“2007年销售境外房产50套，客人多数都是为子女留学置业居多，去年销售150套，其中有一半客人是以投资为主要目的。”

     刘磊分析，就境外置业的目的而言，现在有50%的人出于投资，30%的出于孩子留学的考虑，另有20%的人基于移民打算。国内限购令等调控措施出台以后，用于投资的境外置业比例增多，今年就增长了一倍。
    
     澳大利亚澳中集团董事局主席金凯平告诉记者，目前有意向购买澳大利亚房产的人群主要有两大类：一是选择投资移民的境内房产投资者，二是长期居住在澳大利亚并希望通过物业投资获得回报的留学生家庭。对于在澳大利亚留学的中国家庭来说，先买一套房，然后把房子租出去，租金所得的收入除了用于缴纳税款，还能补贴孩子的生活费，确实节省不少。而以后等到孩子学成回国，增值的房子又能出售，带回境内做创业启动资金。

     境外买房“因人而异”

     “我有两个同学从澳洲回来，一个年收入60万元，一个年收入35万元，2008年都打电话给我表示想在澳洲买房子。我经过分析之后发现，年收入60万的不能够买房子，35万的同学可以。”刘磊向记者举例表示，境外置业还要根据个人的可支配收入等因素“因人而异”。

     刘磊这位年收入60万的同学喜欢开好车，交漂亮女朋友，常常入不敷出，2张可以透支20万的信用卡也要刷爆，如果他投资任何一个房子，不管是在境内也好境外也好，都会把他放到一个危险的境地，因为可支配收入太少。相比之下，35万年收入的朋友很节俭，在北京年消费仅5万元，30万可支配收入的他可以选择的投资余地相当多。

     “投资人的风险喜好、年龄段、投资规模和可支配收入都是选择投资项目时的考量条件，单纯推荐房产项目是没有意义的。最终，要根据投资人个人情况制定合适的投资策略。”刘磊说。

     风险几何———不能遗忘的那些购房成本
    
     汇率风险不得不防

     随着境内房地产市场调控的不断升级，目前在境内房地产投资出现瓶颈，相比之下，经历了金融危机后目前正处于价值洼地的境外地产看似颇具吸引力。然而,业内人士指出，在经济没有触底的情况下投资这些价值洼地的房产同样是有风险的。

     以美国为例，刘磊分析，通过一系列的国际惯例可以判断美国现在经济还没有触底，一方面新建房屋增加不多，而GDP也不是连续三个季度递增，扣除兼职后的失业率为9.5%-10%高企不下，这都决定了美国将继续推行量化宽松政策直至经济复苏。“现在人民币兑美元是6.5的汇率，未来还可能继续升值。如果现在把人民币换成美金买入美国房产，那么到了明年即使市场上房价增值10%，然而货币也可能损失10%，这样的话相当于房产没有任何增值。”因此，投资境外房产要注重房产所在国的经济状况和货币价值，把汇率风险也纳入投资的风险考量标准。

     小心高额物业税

     除了考虑房产本身的回报率外，境外置业还应留意养房成本。

     通常来讲，在澳洲购买一套房子后有如下方面的费用：一是市政费，住房周边地区道路的清洁、垃圾的收集清理等工作都是由市政府安排完成的，房主需要每个季度缴纳250澳元左右的市政费；二是排污费，包括地下管道的疏通清理，也是由市政府负责完成的，根据房子大小每个季度需缴纳150-250澳元；三是物业管理费，这是由房屋所在社区公共设施的豪华程度来决定的，这部分费用永远由业主支付，跟租客没有关系。刘磊指出，在澳洲这些费用综合起来基本占房价的1%，也就是说房主每年要支付房价1%的养房成本，这个成本在新加坡约为1.5%左右，在美国和加拿大高达1.8%-3.5%。

     刘磊现在持有澳洲的6套房产，对于房产回报率的高低很有自己的体会，“通常大家以为公寓的租金回报高，其实不然，因为有的公寓需要支付非常高的物业管理费。我在悉尼北区有套房子租金很高，为850澳元/周，但是需要缴纳的物业管理费高达1350澳元/季度，而其他的房子物业管理费通常才600澳元/季度。”高额的物业管理费足以拉低原本在高额租金地带房产的回报率。

     最好亲自考察房源

     在境外置业和境内其实是一样的，配套设施齐全、周围景观宜人以及一些学区房同样受到追捧。另外，选择移民较多的城市投资也可以使房屋出租情况得到更好的保障。无论是作为投资还是自住，购买境外房产前最好深度了解房屋状况、地理位置以及周边环境等。

     孙志伟建议最好跟着澳洲本地人买楼盘，以免房屋日后出现难销难租或者上涨滞后的问题。“我以前也碰到过很多外国朋友在上海买房，他们不了解本地的情况，没有买在市中心而是在金山、奉贤等地区买了很大的独立别墅，这种房子到现在也没怎么升值。”

     据刘磊透露，出于自住目的境外置业者，有70%会去实地考察房屋的。“来回机票大概1000澳元左右，如果在三四星级酒店住宿的话，考察一个礼拜所有的费用大概15000人民币就可以了。”