NRAS的全称是National Rental Affordability Scheme , 是2008年联邦与州政府出台的一项投资房出租补助计划，目的是通过对地产投资者现金与退税的补助从而间接帮助租房者以折扣价格租到房子。在房价不太高的情况下（一般低于$450,000），这项政策可以在十年内保证投资者的正现金回报，实现零压力养房。

    作为一名NRAS投资者，同时也帮助了很多客户投资NRAS项目，我认为有必要在这里总结一下NRAS的基本知识与认识误区，希望对大家有所帮助。

    1. 管中窥豹 轻视NRAS
    有人认为NRAS是公屋，是给没有工作，低收入的人住的。这是一个错误的理解，事实上申请NRAS房屋的租客都需要有稳定工作并且做收入测试，最低工资要求大约是在$45,000. 他们主要的工作背景是政府雇员，例如警察、护士、学校老师等等。

    2. 厚此薄彼 重视Cash Flow忽略Capital Gain
    NRAS项目的回报率是非常高的，绝大部分投资者在十年内是不需要花一分钱养房子的（根据个人工作与财务条件不同而定）。这样的话人们往往被NRAS的正现金流所迷惑，就忘记了投资的 另一个目的：资本增值。其实cash flow 和 capital gain 都很重要，应该根据投资需求的不同而选择不同的NRAS投资项目。

    3. 盲目大意 不做Due Diligence
    有的投资者相信所有NRAS的项目都是好的投资项目，因为这是政府制定的政策并且也已成为一部法案，但这其实是不对的。事实上，政府不直接参与NRAS的管理，它不会考虑NRAS项目所在地的市场情况，谁是开发商，项目质量与售后服务等，所以还需要投资者自己做足功课后再做决定。悉尼房产，墨尔本房产

    4. 掉以轻心 忽视房屋购买价格与个人税率的关系
    NRAS每年给予投资者的免税金额大概是$10,000（根据CPI递增，海外投资者也可以享受），它对投资者的现金流最终的影响大部分取决于房价与个人所得税，基本的原则是房价越低，个人所得税越高NRAS的回报就越大。

    5. 忽视租金折扣的比例
    很多人都知道NRAS的项目在出租的时候租金要低于市场价格，但很多人不清楚根据不同NRAS管理公司的规则不同，租金折扣比例也有所不同，有些房屋的折扣会达到20%，而有些则要有30%的折扣。在选择NRAS项目的时候，投资者也需要考虑折扣比例对自己投资回报的影响。

    6. 忽视贷款的限制

    无可置疑NRAS是一种很好的投资辅助政策，但是投资者在选择NRAS项目的时候要考虑到银行的贷款政策。每个银行对NRAS的理解与风险评估都不尽相同，并均为此制定了相应的条款。有的机构对LVR（贷款价值比率）有要求，有的对NRAS 管理公司有要求，有的对NRAS架构有要求等。所以对NRAS感兴趣的投资者在做投资决定前最好咨询有NRAS专业知识的公司。

    7. NRAS的退出条款
    有人认为NRAS的十年合约是不可以更改的，一旦签订就一定要持续十年，无法自由买卖与管理。实际上NRAS是很灵活的，投资者可以在任何时候自由退出，只是在选择NRAS项目的时候要了解管理公司具体的退出条款，有的只收取$1000，有的根据NRAS合约所剩的年数制定。

    8. 肥水流到“外人”田，   NRAS也适用于海外投资者
    其实澳洲政府还是挺慷慨的，海外投资者也可以申请大概每年免税的$10,000补助金额，可是由于海外投资者没有Negative Gearing的优惠，所以在选择NRAS项目、贷款比率的调整、贷款产品选择方面需要采取不同的策略。