中介JLL认为，较低的空置率，可开发项目少以及市中心和城郊写字楼投资收益差额的扩大，投资者正在从传统的投资区转向很有升值潜力的城郊市场。

“由于市中心项目的稀缺性，投资者正在推高风险曲线，否则他们就要将战场转向城郊。“维州市场部经理Kimberley Paterson女士说。

去年，相比市中心市场，城郊写字楼市场的交易量较低，过去12个月的成交量仅占总成交量的7%。

Paterson 女士认为，由于成交量过低，城郊和市中心写字楼的投资回报差额已经超过历史水平。

JLL调查的数据显示，这种投资回报差额现在为150个基点，高于110基点的历史平均水平。

“目前的回报差额意味着墨尔本城郊市场优质房产相比市中心的价格更有吸引力，另外城郊写字楼的流动性风险溢价超过40个基点，”她说，“再加上城郊写字楼的空置率低，需求量大，未来租金收益高，使得墨尔本城郊写字楼成为了投资者青睐的投资之地。”

JLL报道，过去10年间，墨尔本城郊市场的规模翻了一番，写字楼的库存量高达131万平米，属于澳洲最大的城郊写字楼市场之一。

2013年，墨尔本城郊写字楼市场是唯一的净增长市场，市场估价高达42亿5000万澳元，占据澳洲城郊写字楼12%的市场份额。

“对于这个黄金市场来讲，空置率为8.6%，依旧低于11.3%的历史平均水平，市场供应量有限。”JLL销售和投资部总理Robert Anderson先生说。

整个墨尔本郊区市场的开工量达4万700平米，占总库存量的3%。

Anderson 先生认为，从市中心和城郊市场最近的2笔交易可以觉察到这种区别。

建于1989年的 628 Bourke Street 房产最近刚刚出售给新加坡的一家 M&G 地产分公司，租金投资回报率为7.45%。

而在 Hawthorn 的东区，GPT通过线下交易以6300万澳元购下位于109 Burwood Road的商业写字楼，租金投资回报率高达8.84%。

GPT 将该房产用于出租。“投资者开始注意到城郊市场高端房产市场的投资价值。”他说。

城郊市场库存房产的房龄也吸引了不少投资者，1/3房源的房龄都少有15年。

JLL 说，“2014年，我们会看到城郊房产需求量的放量增长，基金，养老基金和私人财团会涌入这一市场，未来1到3年的时间投资活动会大增。”