也许你正在考虑开始进行房地产投资，又或是想在目前的投资组合之上再增添物业。

 

但是你该这样做吗？

 

也许应该。

 

也许不应该。

 

在我和数百名投资者的交谈当中，当他们告诉我投资房地产的目的时，我常常感到惊讶。

 

因为很多人都没有把事情搞对。

 

虽然房地产投资是建立长期财富增长的绝佳工具，在某些情况下，对某些人来说，并非合适的工具。

 

让我们来看一下，在什么情况下，你不应该购买投资房：

 

 1. 你买投资房是为了少交税 

 

许多天真的投资者认为负扣税是一种投资策略。

 

他们的会计师建议应尽量节省税款，因此他们会追求税务或折旧减扣，并在购买全新物业或楼花时付出高价，却忽略了房地产投资的基本要素。

 

他们认为需要负扣税，并为亏损的每一元钱感到兴奋，因为节省了0.49元的税金。 

 

这种想法近乎疯狂，主要原因是新房的定价通常较高，并且中期资本增长前景有限（如果有的话）。

 

这并非通过物业投资增加财富的方式。

 

让我讲的更清楚一些......

 

负扣税是当拥有物业的成本 - 贷款利息，银行费用，维修和折旧 - 超过其产生的收入时出现的。

 

在我看来，负扣税不是一种投资策略，而是一种短期的资金策略，只有用在购买高资本增值的投资级别房产时才有意义。

 

高增值的投资级别房产是指位于澳洲三大首府城市内环和中环城区上佳位置的独立屋，联排别墅或公寓。

 

 2. 你想买房是因为害怕再次错失机会 

 

你听说过FOMO吗？ - 对错失机会的恐惧。

 

它通常发生在每个房地产周期的目前这个阶段，当人们发现身边的朋友过去几年在房地产市场获利甚丰，就会产生错失机会的感觉。但正是在目前这个时候，你在投资时应该更加谨慎，而不是过于乐观。

 

不想再错过是一种可以理解的心理，但是凭感觉去投资往往会导致错误的判断。

 

这种情绪也会让你容易成为房产销售的猎物，他们通常会为你提供快速致富的途径。

 

 3. 你想快速致富 

 

许多初阶投资者都希望“快速致富”。

 

然而，房地产投资是一项长期的努力。

 

我的观察是房产投资者平均需要30年才能获得财务自由。

 

通常学习避免错误需要10年时间 -  在开始的时候，我们都会犯错误。

 

然后需要用三到五年时间去消除第一个十年所犯的错误，通常会抛售表现不佳的房产。

 

然后，需要两个好的房地产周期来建立由投资级别房产组成的资产基础。

 

沃伦·巴菲特曾说，“财富是钱从缺乏耐心的人身上向耐心的人转移的过程。”

 

 4. 你不明白房地产投资的运作方式 

 

许多人错误地认为自己理解房地产投资，因为他们拥有一所物业或住在一个房子里。

 

因此，他们可能会在靠近自己想住的地方、想要退休的地方或度假的地方购买物业。

 

这些都是购买房产的情感因素，而非基于合理的基本投资原则。

 

另一方面，成功的投资者会制定适合其风险状况的合理投资策略，这些策略经过时间的考验，将可帮助投资者实现长期目标。

 

 5. 如果你不懂理财 

 

如果你还没学会如何做预算、量入为出和储蓄，又或者如果你不善于处理债务，那么房地产投资可能不适合你，因为你将要为投资承担大量债务，这可能让你陷入经济困境，或让你夜不能寐。

 

当然，如果你和很多人一样因为不理解坏的债务和好的债务之间的区别，而害怕负债，那么就应该避开财产，直至你能理解杠杆、复利和时间的力量，特别是作用于位置良好的物业时的力量。

 

 6. 如果你想要一个多用途物业 

 

如果你购买物业是为了创造财富，同时又想将其作为未来的家，或作为度假屋或将来退休的地方，很可能，你对该物业的期望过高了。

 

我从来没有见过多用途的房产可以带来高额的投资回报 - 有些东西你需要舍弃。

 

这当中可能有太多情绪因素在起作用。

 

当然，如果坚守经过检验的投资策略，意味着你更有可能选择购买投资级别的房产而不会犯这种错误。

 

 7. 如果你的财务状况不稳定 

 

房地产投资是一场有房产参与的金融游戏。

 

要进行房地产投资，你必须有一个固定的工作，职业或生意，并拥有稳定的收入，同时你需要对银行有吸引力，让他们愿意借钱给你，你还需要有一定的资金缓冲，以应对意外或困难情况。

 

 8. 你没有足够的钱 

 

如果你买不起投资级别的房产，因为你没有足够的存款或者无力偿还贷款，那么在我看来，与其购买次等房产，你更应该等待，等到有能力购买一处投资级别的物业。

 

大约50％的房地产投资者会在开头5年内抛售，而90％左右的投资者从未购买超过一个投资物业，原因是他们购买的第一处房产表现不佳，这令他们失去了信心。

 

在我看来，目前市面上只有不到5％的房产属“投资等级” ，这类房产的表现会优于平均水平，提供可创造财富的回报率，以及在市场调整时的价格稳定性。

 

这意味着您需要在正确的位置购买正确的房产（请记住，房产的表现80%取决于物业的位置）。

 

因此，如果你买不起这种类型的房产，有时候正确的做法就是“不做任何事情”。

 

房产是否赚钱，在你购买时就决定了。不是因为买得便宜，而是因为你买得对。

 

9. 你试图预测市场周期或找到下一个热点 

 

房地产市场不停出现周期变动，当然，如果能在底部附近买入或者找到下一个热点位置会很棒，但市场上有大量因为试图预测周期而失败的投资者。

 

相反，购买房地产的正确时间应该是在你财务状况良好，并且有能力购买投资级别房产的时候。

 

请记住，澳大利亚并非一个单一房地产市场，所以任何时候都会有机会。

 

 总结：

 

在房产投资方面，有很多理由你必须采取行动，但也有很多理由你不应草率行事。

 

如果你不确定下一步该怎么做，找专业的物业投资顾问进行咨询，可能会有助于为你的下一步行动提供方向及厘清思路。