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澳洲房产网讯：国际上美国国债，欧元区危机；国内自然灾害，物价上涨，通胀高企，还要再加上碳排放税。
物业市场超量上市，买家不踊跃，新屋批建量下跌，拍卖清出率下跌，物业价格也下跌，买还是不买，很是费思量。
对物业市场的认识应该是全方位和长期的，不能只看几个数据，及短时间的升或降，因为物业本身的特性是长期和综合的。近期物业全面下行，是不是就说这个市场不行了呢。其实不然，过去十年，佩斯的物业价格猛涨了222%，如今跌个百分之十、二十、甚至五十，又有什么呢？买房也好，卖房也好，首先还是要对市场有所了解和认识。
往常，冬季是物业市场每年最活跃的一段时间，但今年的冬季澳洲大部分首府城市的物业市场却寒意阵阵。物业经济们说拍卖场人数稀少，卖家们叫价谨小愼微。
尽管澳洲的经济形势表现不错，如：低失业率、相对较低的利率，但这些似乎都没起到应有的作用。
悉尼的拍卖公司Cooley Auctions的Damien Cooley说：“我们发现当下市场与去年同时，甚至可以说与去年全年一年相比，沉闷很多。”
RP Data的高级分析师Cameron Kusher称，目前消费者信心不足，他们在努力偿还旧的贷款，而不想再举新债。“假如人满为患在商店买个几百元的东西都犹犹豫豫，怎么可能指望他们痛痛快快花60万来买屋呢？！”
如果有人觉得现在的悉尼物业市场过于淡静，那么相对于澳洲其它的首府城市，悉尼还算是表现出色的。
据Fairfax所属的Australian Property Monitors最新公布的数据（本文所有数据均源于同一报吿），悉尼独立屋今年第二季度的中位价为$644,658，比第一季度微升0。1%。
在过去的一年内，悉尼的物业价格可以用艰难跋涉力保不失来形容，但从去年7月份至今年6月低仍然跌了0.2%。
但与其它首府城市的大比例下跌（达尔文除外）相比，悉尼的表现算是不错的。第二季度，墨尔本和霍巴特维持不变，其它城市均呈现红色数字。堪培拉第一季度升値1.8%，但第二季度则掉头回落。
悉尼的物业拍卖清出率与去年同期相比尽管不是很理想，但仍然显示改进的迹象。APM的高级经济师Andrew Wilson评论说：“悉尼与其它城市相比，总体趋势仍是向上的。”
Kusher认为，悉尼之所以没有像其它城市那样大幅度的下跌是因为其在过去的数年中没有暴涨。而目前表现不佳的城市由于过去几年的大幅攀升，致使“可负担性”急剧下跌。
在过去的10年中，悉尼物业每年的平均增値低于5%，这个数値逊于全澳的平均增长幅度。
举例来说，像墨尔本，在前一年，其平均物业价格猛上了22%。
Wilson给出的其它理由还有，悉尼物业市场供不应求及房租上涨强劲。他说：“如悉尼的内西区，无论买房或是租房，上涨的形势是齐头并进，这意味着悉尼物业价格肯定是一路上行。”
“悉尼目前北区淡静，疲软的情况逐步往市中心区蔓延，但有数个区比其它地方火热是因为‘可负担性’较好。如：内西区、中西部走廊，西北和南区的部分市镇。”
Cooley说：“从大悉尼区的角度看，市场仍然疲软，但在某些区表现则优于其它。我们的公司6月份的拍卖结果显示，内西区表现最佳，清出率到达75%，高出其它地区20%！而且，此种状况已经持续了一段时间了。”
Concord的物业经纪Raine & Horne的老板Paul Pettenon说，物业价格在其所在的区，从Canada Bay到Rhodes，一直很强势。尽管买家不像一年前那样痛快出手。“物业售价的定位很重要，买家不像一年前那样几乎不问价就买。他们很了解现在的行情，还价与以前相比谨愼很多。”
墨尔本
中位价：$554,610
季度变化：--（持平）
年度变化：-2.1%

Wilson说：“虽然在2009到2010年之间，墨市的物业价格飞涨，但买家仍然信心十足。”
墨市的物业市场与其它城市的不同点在于，无论是独立屋还是公寓楼新建项目一直未断。
Kusher认为这可能给物业价格进一步上行带来压力。Wilson也有同样的评价，供过于求，可能会迫使价格“平稳片刻”。但由于维多利亚州的经济情况强劲，加之价格从100万到150万的物业相对悉尼同价位的物业来说还很有潜力，所以墨市的中、高端市场还有进一步上升的空间。
RUN Property的总裁Rob Farmer说，只要价格相应，就不乏卖家。这些买家关注的主要是内城诸如：Essendon Ascot Vale、 Kensington、 North Melbourne、及Brunswick。

堪培拉
中位价：$551,065
季度变化：-2.8%
年度变化：-2.6%

RP Data的数据显示堪培拉在今年一季度的表现出色。这里的居民收入高，失业率在过去数年里大大低于全澳平均指数。
但是APM的最新统计则显示堪培拉的物业价格在往下行。Wilson的解释是，做为一个城市，这里的经济呈现疲软，失业人数开始增多，物业价格随之下行是很自然的了。
其它的见解是，堪培拉的物业市场被分化成高端和低端两部分。Ray White Kingston 的董事Cory McPherson说，政府部门及其下属机构从全澳各地招揽人材，拍卖场上这些人占有相当一个比例，再加上海外的投资者，维持着市场的价格。
中、低端的市场则有在政府部门任职的普通工作人员支持，表现通常优于高端市场，但中、低端市场仍未从2008年的金融危机中恢复过来。高端市场的价格则可能有些虚高。从区域来讲，稍偏离市中心区的地方已经显示出积极的动向，但由于供和求之间仍需要时间来协调，市场全面复苏还须略做等待。

布里斯本
中位价：$446,778
季度变化：-1.3%
年度变化：-4.9%

Busher认为，布市的物业市场遭到重创，今年年初的洪涝灾害是原因之一，但还不是主要原因。主要原因和墨市有类似的地方，即布市前几年的增长幅度过大，如2007年一年独立屋的价格就上涨了27%。
导致布市物业市场疲软的另一个原因是，从其它州迁移到昆州的人数大为减少，昆州是澳洲国内人口流入的最多的州。
Wilson的观点是，强劲的澳元对昆州的经济打击也很大，特别是其旅游业。他预计昆州的市场将从今年下半年开始逐步复苏，“逐步改善的经济状况，大量的（洪涝）灾害后重建，将使市场加温。”
Farmer也同意上述观点。他认为，最困难的时刻已经过去了，现在正开始朝正面调整，首次置业者回慢慢返回市场。从物业失常“时钟”来看，我们已经过了“6”点，开始向“9”点移动。

佩斯
中位价：＄５３５６１７
季度变化：－１．５％
年度变化：－５．８％

Wilson说佩斯市是当前全澳首府中下跌最厉害的，但其缘由和布市有相似之处，2005至2006年，一年间，佩市的物业价格飙升了45%。眼下该市无论是买家还是卖家都信心不足，或者说都在等待。“近来，佩斯市的房屋贷款比例有所上升，应该是市场回暖的迹象。”

其它城市
阿得雷德
中位价：$441,775
季度变化：-2.1%
年度变化：3.1%

Wilson对市场相对较小的城市阿得雷德和霍巴特评论目前的形势是由于经济情况不好，买家相对较少。
Kusher说阿市的居民等待Olympic Dam项目的最终落实。

霍巴特
中位价：$329,307
季度变化：-- （持平）
年度变化：-2.6%

Kusher说，霍巴特的物业市场主要靠退休人士及林业项目的支持，而目前这两方面的情况都不太理想。从市场本身来讲，霍市的市场相对稳定。

达尔文
中位价：$593,642
季度变化：-3.6%
年度变化：-1.3%

达尔文的季度跌幅在首府城市中是最高的，达-3.6%。
Wilson认为，达尔文的经济不是太稳定，导致物业市场的起伏。

重返堪培拉

Ace Popovich的经历好似环形路。他是位建筑设计师，从小在堪培拉长大，后来去了伦敦，转至悉尼，在悉尼他和妻子住在Waterloo一间小小的连体房。
不久前，他和妻子及一双可爱的子女重返堪培拉，他们的新家在靠近内城的Narrabundah，是一幢有四个睡房，800平方米土地的大宅。
他们和很多人一样，涌进首都，为这座城市的物业市场增加了动力。
Ace Popovich将悉尼那间有140平方米的小房卖了$725,000，并花了$660,000买下相中的堪培拉的住宅，同时还有足够的钱做装修。
在悉尼他们居住的地方狭小局促，但堪培拉就絶对不同了。而且周围的环境，包括学校和其它设施都很近便。
他们认为，堪培拉的房价与悉尼相比更“可负担的起”，同时有足够的房屋可供选择。
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