专家称2014年大量投机者将退出澳楼市

投资者和悉尼楼市的蜜月期即将过去，专家们预计楼市上的投机行为会逐渐减少。威尔逊（Andrew Wilson）是澳洲房产监测协会（APM）高级经济师，近日悉尼楼市投资热潮有减退迹象，他认为竞争减少反而对首次置业者有利。

“所有指数都显示悉尼楼市开始出现下滑，收益率正在降低。虽然从楼价高企的角度来看收益率必然下降，但处于低潮的租赁市场却无力阻止楼市下滑的趋势。”威尔逊说。

房屋指数分析公司RP Data的高级研究员库舍（Cameron Kusher）同意威尔逊的观点，认为选择现在入市的投资者已经错过了最好的时机。

库舍说：“无论租售，现在的楼市表现和18甚至12个月前比都呈现出颓势。我真的认为今年的楼市会急转直下。”

有很多迹象表明悉尼楼市正在恶化中。APM最新租赁市场报告显示，虽然2013年第四季度的周中间房租微涨1个百分点，但整体表现停滞不前。威尔逊称这样的表现会导致投资者将资金从楼市转移到其他领域。“今年投资者最关心的将不再是买房而是怎样收回成本。紧跟美股表现，今年的股市会好于去年。”威尔逊说。

虽然一些投资人在是否卖房上还有选择权，但有的人会迫于形势不得不出售房产。

根据《12月新州房地产协会房屋空置率调查报告》（The December Real Estate Institute of NSW Vacancy Rate Survey）的数据，用于出租的房产数量增长了0.2个百分点至1.8个百分点水平。尽管这属于季度性增长，但投资者想找到租客还是越来越难。

“找不到租客就没有现金流。没有现金流，那些短期投资或举债购房的投资者就不得不出售房产。”威尔逊表示。库舍称失业率上升也会导致售房潮。“有数字显示失业率即将攀升。如果人们失业又需要钱，首先做的事情就是卖掉房子。”库舍说。

尽管楼市可能会关门，但首次置业者却会因此受益。澳洲统计局（ABS）最新数据显示去年11月新州共有1,286套住房被首次置业者所得，创下历史新高。虽然人数低于高峰时期，但威尔逊预计其数量将很快上升，原因就是大量投机者退出楼市。

房产预测机构BIS Sharpnel的资深经理齐格马尼斯（Angie Zigomanis）也预测楼市将会小幅回落。“虽然我们也希望看到楼市上涨，但这个可能性不是很大。”

虽然楼市竞争降低对于首次置业者来说是利好消息，但负面因素，如印花税补贴政策的取消还是使得他们必须投资更大户型的、更昂贵的房产以抵消负面因素带来的影响。

库舍承认对于首次置业者来说，经济承受能力还是一道难以逾越的鸿沟。“挡在他们面前的就是高企的楼价。”库舍说。

澳盛银行：警惕楼市风险两大来源

据《悉尼晨锋报》报道，澳盛银行（ANZ）敦促企业监管部门留意房地产市场的潜在危机，特别是由自管养老金投资的房产，其背后风险更大。

作为参议院调查澳洲证券及投资委员会（Australian Securities and Investments Commission）的一部分，由澳盛银行提交的报告检视了企业监管部门在监督金融产品上所面临的潜在问题。

据悉，自管养老金持有800亿元的不动产。澳盛银行指出通过自管养老金借债投资房产是房地产市场的风险来源之一。澳盛银行业也指出反向抵押贷款是第二个风险来源。反向抵押贷款允许借贷者以房屋资产价值作为担保，从而向银行借钱。

澳洲证券及投资委员会及澳联储（RBA）去年就自管养老金投资房产发展过快的现象而提出警告，担心这种备受欢迎的投资策略会令澳洲家庭陷入更大的风险。

澳盛银行支持企业监管部门的做法，包括向房地产经纪发出公开警告以及打击误导性的宣传广告。澳盛银行业特别强调举债投资房产的潜在风险。

“在一个表现积极的市场中，举债投资显然能增加回报量。但若市场走势低迷，举债投资只会增加损失风险。因此，举债投资对于接近退休年龄的人而言并不是一个恰当的投资选择。”澳盛银行表示。

澳盛银行也指出，反向抵押贷款也会构成风险。尤其对于那些“缺乏经验的、较老的客户”而言，反向抵押贷款更是显得复杂。这一类型的金融产品通常要求客户支付更高昂的利息。

惠誉：澳洲未来10年房价增速放缓

据《澳洲人报》报道，全球信用评级机构惠誉（Fitch）表示，随着澳人收入水平苦苦地追赶物价增长的脚步，澳洲房价将面临长达10年的“有限”增长。

惠誉在今天公布的一份全球住房及房贷报告中指出，澳洲住房价值将在本年出现4%的增长，低于去年的数值9.8%。

惠誉负责人纽维（Ben Newey）说：“房价-收入比率居高，而且房价-租金比率高于长期平均水平。这两大因素意味着房价在未来10年的增长潜力将受到限制。法国、英国及加拿大等国家同样面临着这一前景。”

“惠誉预料澳洲住房可负担性将在短期内恶化，房价增速继续超过收入增速。”纽维补充道。

市场持续讨论投资者正在酝酿一场房地产泡沫，惠誉就此表示，大城市将不受周期性房价波动及其后果影响。“房价年增长的长期平均水平不能过分脱离收入水平。”惠誉警告称。按名义价值结算—剔除通胀因素—惠誉认为澳洲房价仍属于全球最昂贵的行列，超过英国及加拿大的房价。

根据房间-收入比率及房价-国内生产总值比率，澳洲房价属于全球第二贵。惠誉称，悉尼、墨尔本及柏斯三座城市的房价将在本年进一步提升，尽管增速比之前大大放缓。其他澳洲城市的房价增速则保持不变。

作为全球三大信用评级机构之一，惠誉在上周表示对澳洲房地产市场蓬勃发展的忧虑，警告称持续上涨的房价加上日渐宽松的借贷标准可能会对澳洲各大银行的信用评级带来负面影响。